Immoblog

El mercat immobiliari industrial català va frenar la seva recessió a la primera meitat de l’any
27/07/11

Segons el nou Informe de Mercat Industrial de Catalunya, corresponent al 1er semestre de 2011, elaborat per la consultora immobiliària Forcadell, el mercat industrial ha començat a frenar la forta recessió i passarà l’exercici 2011 sense variacions rellevants. Pel 2n semestre de 2012 s’espera que el sector entri en una fase d’estancament temporal, sense descensos en preus i ni en volum de demanda.

Durant el primer semestre de l’any el mercat industrial s’ha sustentat bàsicament en el segment de lloguer de naus industrials i, en segon terme, però bastant allunyat, el logístic. Dos subsectors que mantenen un nivell d’activitat acceptable i en els que la demanda troba el que busca, sobretot en quant a preus. Forcadell afirma que els segments de venda i de solars industrials, immersos en un fort retrocés, sens dubte seran els que més dificultats mostraran a l’hora de remuntar.

 

LA DEMANDA ES DECANTA PEL LLOGUER

 

Si bé la demanda de naus de lloguer ha frenat la seva escalda i ha mostrat per primera vegada en diversos semestres una reculada (-3,45%), el pes relatiu de la demanda de lloguer ha incrementat i al tancament del període ha representat un 95% sobre el total de demanda de naus industrials.

 

Si bé les zones més allunyades de la capital catalana, zones C, D i E segons la zonificació de Forcadell, estan arribant a un nivell de demanda residual; les zones prime (Barcelona i proximitats) segueixen sent les més desitjades per la majoria de les companyies. L’oportunitat d’ubicar una empresa a les primeres places catalanes, dotades d’una alta cobertura de serveis, ben comunicades i, actualment, a preus reduïts, segueix generant interès. Sí és cert també que són molts els que una vegada analitzades totes les possibilitats, acaben renegociant amb la propietat, mantenint les seves instal·lacions però a millor preu. Una demanda qüestionable que podria estar falsejant les tendències por no tractar-se d’una demanda nova.

 

Segons mostra l’informe, l’interès per la compra està retrocedint a un ritme altament accelerat, registrant un descens semestral del –57,14%. Per Forcadell, la reducció de liquiditat que representa l’adquisició d’una nau industrial, i la falta de finançament per part dels bancs, obliga a les empreses a destinar els escassos recursos econòmics a la pròpia activitat, i fer que percebin la compra com un risc i no com una inversió.

 

Mentre que la demanda de lloguer s’està centrant en naus de fins a 1.000 m², optant per zones prime per les prestacions que ofereixen a preus molt reduïts, el 47% de la demanda de compra es decanta per naus no superiors als 500 m². De la poca demanda de compra que queda activa, la majoria la composen usuaris finals, oportunistes, que busquen una reducció d’espai millorant, de pas, la ubicació. Operacions portades a terme amb la intenció de buscar una potencial plusvàlua a mitjà i llarg termini gràcies als preus tan reduïts d’adquisició que està oferint el mercat.

 

L’ESTOC DE NAUS ES MANTÉ ESTABLE

 

Durant el primer semestre de 2011 l’estoc de naus ha incrementat lleument. Segons explica Forcadell, les zones històricament industrials com el Barcelonès, Vallès i Baix Llobregat, que es posicionen en els primers llocs en volum de disponibilitat han registrat, a més, juntament amb Garraf i Maresme, majors increments en la seva oferta de naus.

A més, la consultora alerta de que la falta d’un parc industrial actualitzat podria arribar a minvar una demanda que, tot i no estar als nivells més alts d’activitat, reclama igualment naus de qualitat i adaptades a les normatives. Una tasca que requerirà de solucions actives i consensuades per part de propietaris i demandants, i en el que les administracions públiques podrien tenir el paper protagonista amb la creació d’incentius per portar a terme les reformes.

 

ELS PREUS DESCENDEIXEN A UN RITME MENYS ACCELERAT

 

Segons mostra l’anàlisi de preus per comarques desenvolupat a l’informe de Forcadell, l’Osona seria la única comarca que ha registrat una forta reculada, amb un descens semestral del 30% en les seves rendes mitjanes. A la resta d’ubicacions industrials les variacions han oscil·lat entre el –4% i el –17%, fluctuacions significatives que en molts casos són derivades bé pel baix volum de demanda, bé per la dubtosa qualitat de l’oferta a la zona.

 

Zones tradicionalment industrials com el Baix Llobregat i el Barcelonès han registrat un preu mitjà de 3,95 €/m²/mes i 4,00 €/m²/mes en el primer semestre de l’any, preus de sortida que segons mostra l’Opinió de l’Expert elaborada per Forcadell han arribat a reduir-se fins als 3,50 €/m²/mes o els 3,85 €/m²/mes respectivament en els processos de negociació pel tancament d’operacions.

 

El primer trimestre de l’any va mostrar símptomes de recuperació en quant a volum d’operacions, sense trobar continuïtat en el segon trimestre; període en el que es va firmar el lloguer de 3.232 m² a Sant Boi de Llobregat per Comansi, els 1.114 m² arrendats a Cornellà per La Cimbali, o l’apertura de la seu de Taf Abrasivi a Sant Andreu de la Barca, operacions totes elles assessorades per Forcadell. El mercat seguirà registrant un nivell d’operacions que mantindrà un mínim d’activitat. Moltes d’aquestes operacions seran canvis d’empreses ja existents en busca de preus més reduïts, millors espais o reduccions d’instal·lacions per falta d’activitat empresarial, fet que provocarà nous, però lleus, retrocessos en els preus.

 Quan

El mercat de venta ha mostrat certa resistència en els preus amb variacions negatives, tant per municipis com per comarques, inferiors al 9%. Segons Forcadell el sector mostra ja poc recorregut a la baixa. Ubicacions prime com el Barcelonès, Baix Llobregat i Vallès Occidental, per ordre les més sol·licitades per la demanda amb un 38,15%, un 29,56% i un 21,43%, s’han situat en els 1.050 €/m², 898 €/m² i 802 €/m² de mitjana.

 

EL MERCAT DE SOLARS SERÀ DIFÍCIL DE REMUNTAR

La falta de promoció privada i el poc ús dels projectes claus en mà per a ús propi està deixant un important estoc de m² de sòl industrial disponible. Forcadell assegura que l’oferta de naus de qualitat en zones on no hi ha sòl disponible ha generat un cert desinterès en promocionar instal·lacions per part d’usuaris finals. El cost de comprar el terreny i construir, o solament el fet de trobar un solar en zona prime (on són molt escassos), ha deixat el segment paralitzat.

 

Tot i la voluntat real de no deixar el sector abandonat per part d’entitats públiques, i de les iniciatives de les entitats financeres que han optat per donar solucions creditícies a promotors amb la intenció de donar sortida als solars adjudicats per impagament, els preus han continuat pel camí de la deflació. Actualment, segons l’informe de Forcadell, adquirir un solar a la comarca del Barcelonès costaria, de mitjana, 498 €/m², un 0,5% menys que el semestre anterior. Tanmateix, Forcadell assegura que el preu real de tancament en el mercat està arribant als 350 €/m².

 

LA INVERSIÓ INDUSTRIAL, LA MÉS DESFAVORIDA

 

En termes de rendibilitat sol·licitada per la demanda inversionista abans de realitzar l’adquisició, aquesta no ha contemplat variacions en el que portem d’any. Únicament les zones prime han donat un petit salt d’un punt percentual, concretament en el Barcelonès i el Baix Llobregat on s’ha arriba a una màxima del 10%.

 

Forcadell assegura al seu informe que l’inversor industrial se centra en actius ubicats dins la primera corona, és a dir, a un radi no superior als 15 Km de Barcelona, de qualitat i a un preu molt ajustat, tot per buscar la màxima rendibilitat. Tot i que han aflorat algunes oportunitats durant el primer semestre de l’any, l’industrial segueix sent el sector més desfavorit pels inversors. Pocs són els que s’animen amb aquest segment, a priori un dels considerats de major risc implícit per la seva vinculació directa amb el ritme econòmic.

 

LA DEMANDA LOGÍSTICA NO ÉS DEMANDA NOVA

 

L’informe publicat per Forcadell assegura que moltes de les operacions realitzades durant el primer semestre de l’any no han estat demanda nova sinó renegociacions de contractes o trasllats a espais més ajustats, millor ubicats i a preus reduïts. Operacions que, a la vegada, han deixat immobles desocupats per períodes llargs a les zones secundàries.

 

Els preus no han mostrat quasi variacions semestrals, un indicatiu de lo propers que estan de tocar fons. Forcadell publica al seu informe que els espais logístics ubicats a Barcelona continuen registrant preus entre els 4,0 i els 5,5 €/m²/mes.

 

Durant el 2011 encara serà possible veure algun projecte claus en mà (com el de Mango a Lliçà de Munt) però per Forcadell, un dels canvis més significatius que espera el logístic per aquest anys és l’inici del Projecte BZ a la Zona Franca de Barcelona, no només per les seves dimensions sinó per la pressió que podran exercir sobre els preus.

Categories
Totes (770)
Sector Immobiliari (60)
Casos d'èxit (200)
Esdeveniments (3)
Oficines (15)
Retail (5)
Industrial (9)
Inversió (4)
Reformes (1)
Residencial (2)
RSC (1)
Anys
Tots
2013
2012
2011
2014
2010
2009
2008
2016
2015
2024
2017
2023
2019
2018
2020
2021
2022
Aquesta web utilitza cookies tècniques, de personalització, anàlisi i publicitàries, pròpies i de tercers, que tracten dades de connexió i/o del dispositiu, així com hàbits de navegació per a facilitar-li la navegació, analitzar estadístiques de l'ús de la web i personalitzar publicitat.