Immoblog

El descens de rendes en els principals eixos de barri es va accelerar en la segona meitat de 2010 i va assolir un 15% semestral, segons Forcadell
04/05/11

El repunt de l'activitat registrat als principals carrers de Barcelona, amb el desembarcament d'Apple al Passeig de Gràcia com a major exponent, no es va traslladar als eixos comercials de barri. Segons l'Informe de Locals Comercials a Barcelona de la consultora immobiliària Forcadell, relatiu al segon semestre de 2010, les segones línies de la ciutat no van recuperar el pols al tancament de 2010 sinó que, per contra, van intensificar el ritme d'ajust de la primera meitat de l'any.

 

Així, ubicacions emblemàtiques com Sants-Creu Coberta, Fabra i Puig, Rambla del Poblenou, Ronda Sant Antoni o Travessera de Gràcia, van registrar una caiguda semestral mitjana en els preus de lloguer del 15%. D'aquesta manera, l'import mitjà sol·licitat a la 2ª Línia, que agrupa els principals carrers comercials dels barris residencials, es va situar en 24 €/m²/mes. A més, la creixent disponibilitat de locals va exigir una major flexibilitat dels propietaris, que van arribar a tancar operacions fins i tot per 17 €/m²/mes.

 

La demanda en el global de Barcelona va descendir un 21,4% semestral, factor que va contribuïr a intensificar l'ajust de rendes en relació a la primera meitat de l'any, quan el mercat va experimentar una certa reactivació. La 2ª Línia va perdre l'11,4% de les sol·licituds, però eixos comercials com el d'Horta, Maragall, Raval i Sant Antoni, van superar la caiguda mitjana. La demanda només va començar a repuntar en aquells eixos més consolidats i amb major poder adquisitiu, com Sant Gervasi i Sarrià. L'altra excepció va ser l’Eixample Esquerra, zona on la demanda va créixer un 8,6%. El segon motiu determinant que va condicionar els preus va ser el notable increment de la disponibilitat. A tancament de 2010, la 2ª Línia va concentrar el 16,2% dels locals disponibles a la ciutat, dues dècimes més que al juny.

 

 

UN MERCAT POLARITZAT

 

El mercat de locals comercials barceloní va mostrar una gran dualitat al 2010, amb una realitat i unes perspectives molt diferents segons la zona analitzada. Els principals carrers de la 1ª Línia, els més cèntrics i representatius de la ciutat, van mantenir la tendència positiva del primer semestre de la mà de la recuperació del turisme, el seu principal client. Malgrat que la conjuntura actual està accelerant el tancament de comerços que no complien els exigents objectius de venda derivats de la seva implantació en carrers tan costosos, hi va haver una rotació sòlida gràcies a la flexibilitat dels propietaris, en la seva majoria patrimonialistas poc endeutats. L'escassa disponibilitat de locals i el dinamisme de la demanda de marques internacionals va generar al seu torn un lleuger increment dels preus màxims sol·licitats, que han assolit els 185 €/m²/mes al Portal de l’Àngel, i els 157 €/m²/mes al Passeig de Gràcia. No obstant això, la tendència no es va estendre als carrers de la 1ª Línia amb menor capacitat d'atracció, com l’avinguda Diagonal -entre Francesc Macià i Passeig de Gràcia- i la Ronda Universitat, amb nivells encara excepcionalment alts de desocupació. El bon comportament dels carrers més transitats del centre va permetre mantenir estable el nivell de transaccions a Barcelona respecte al primer semestre, malgrat la caiguda de la demanda a les zones secundàries.

 

 

Per la seva banda, el comerç tradicional va accelerar i intensificar una crisi que venia de lluny. Per això, la 3ª Línia, caracteritzada per albergar un comerç de barri de primera necessitat, i la 4ª Línia, d'escàs atractiu comercial i predominança de locals tipus magatzem, van registrar els majors retrocessos quant a demanda, descendint més d'un 30% semestral a la 4ª Línia, i quant a ocupació d'espais, concentrant entre ambdues el 73,4% de la disponibilitat global a la ciutat, 1,8 punts percentuals més que en el semestre anterior. Segons l'informe, el tancament de comerços familiars en aquestes zones no va estar compensat per les cadenes de franquícies, que s’estan desprenent dels establiments menys rendibles i han perdut vigor en l'obertura de nous negocis, preferint en tant que sigui possible la internacionalització.

  

Les perspectives per a 2011 són d'aprofundiment de les diferències entre zones i carrers. Així, Forcadell pronostica que les ubicacions més consolidades de cada línia tendiran a estabilitzar els preus, amb increments puntuals, mentre que la resta d'emplaçaments seguiran abaratint-se, encara que a un ritme menor, la qual cosa animarà la demanda en aquells carrers amb cert atractiu comercial. No obstant això, alguns locals de 3ª i 4ª Línia situats en ubicacions d'escàs interès tindran una perspectiva de reabsorción complicada, i la seva continuïtat com a punt de venda no estarà garantida. Dades com el tebi comportament del comerç minorista que, en termes constants, ha registrat un creixement nul del 0% a Catalunya l’any 2010 després de caure un 4,9% al 2009 i un 5,8% al 2008, juntament amb l'incipient auge de la inflació, i unes perspectives de creixement estancat i alta desocupació per als propers anys, presagien que la recuperació generalitzada del sector serà lenta, amb diversos anys per davant per a la seva consolidació.

 

MERCAT DE COMPRA

 

El mercat de compra per part d'usuaris finals va seguir registrant molt poques transaccions en el segon semestre de 2010. El mercat de venda va resultar més afectat per la conjuntura econòmica que el de lloguer, i la seva recuperació serà més lenta. La major inversió que requereix la compra d'un local es, segons Forcadell, difícilment assumible per als operadors davant la caiguda de la facturació, els dubtes sobre la recuperació econòmica i immobiliària i les dificultats de finançament. En aquestes circumstàncies, els comerciants van optar massivament pel lloguer, que al 2010 va registrar un 91,2% del total de demanda enfront d'un 8,8% de la venda. Els escassos interessats en la compra es va concentrar en un 75% a la 2ª i a la 3ª Línia, on l'oferta de locals comercials és més àmplia i diversa, i els preus, més assequibles. A la 1ª Línia, la demanda va estar molt activa per part d'inversors patrimonialistes, però no així per part de les marques comercials, que no van poder competir amb la liquiditat dels family office i van preferir la major flexibilitat del lloguer.

 

L’informe sosté que els preus de venda, més enllà de les rebaixes del segon semestre de l’exercici, molt desiguals segons la zona, tenen encara un llarg recorregut d’ajust per endavant per dinamitzar l’actualment poc actiu mercat de compra. Precisament, les grans rebaixes requerides per tancar la venda, juntament amb l'allargament dels períodes de desocupació, està generant que cada vegada més propietaris ofereixin el seu local també en lloguer. Així mateix, l'oferta de locals en venda i en arrendament seguirà augmentant en els propers mesos amb els actius adjudicats per les entitats financeres, els processos de fusió de les quals, a més, llançaran gradualment al mercat una gran quantitat de sucursals sobrants amb la integració.

 

MERCAT D'INVERSIÓ

 

El mercat d'inversió va mantenir la forta polarització de la primera meitat de l'any. El sector de locals comercials prime –principalment al Passeig de Gràcia- va mostrar una gran activitat, però no així les segones línies, paralitzades amb l'única excepció de les sucursals bancàries de barri incloses en els sale&leaseback d'entitats financeres. Aquestes operacions, de gran grandària, va ser la principal causa de l'augment del volum d'inversió registrat al 2010, tot i que encara està lluny dels nivells previs a la crisi.

 

Segons Forcadell, al 2011 es mantindrà la mateixa tendència, amb un sector de locals comercials prime que concentrarà l'atenció en retail. Aquest segment es consolidarà com el favorit dels inversors al costat del dels edificis d'oficines més consolidats, enfront de la paràlisi de sectors com l'industrial-logístic, el residencial i els solars. Les rendibilitats, que a tancament de 2010 es van situar entre el 4,5% i el 5,5% en locals prime, seguiran en nivells molt baixos a causa de l'escassetat d'oferta, la competència entre operadors, i que les rendes als principals carrers de la 1ª Línia no registraran probablement ja més caigudes significatives. Malgrat això, per al proper any s'esperen lleus increments en les rendibilitats derivats de la pujada dels tipus d'interès per part del BCE, el qual acabarà de forma gradual amb els nivells excepcionalment baixos decretats després de l'esclat de la crisi.

Categories
Totes (804)
Sector Immobiliari (60)
Casos d'èxit (200)
Esdeveniments (3)
Oficines (15)
Retail (5)
Industrial (9)
Inversió (4)
Reformes (1)
Residencial (2)
RSC (1)
Anys
Tots
2013
2012
2011
2014
2010
2009
2008
2016
2015
2024
2017
2023
2019
2018
2020
2021
2022
Aquesta web utilitza cookies tècniques, de personalització, anàlisi i publicitàries, pròpies i de tercers, que tracten dades de connexió i/o del dispositiu, així com hàbits de navegació per a facilitar-li la navegació, analitzar estadístiques de l'ús de la web i personalitzar publicitat.