L’ajust dels preus del mercat d’oficines a Barcelona, que en la segona meitat del 2009 es va centrar en el lloguer, va traslladar el seu accent a la venda. Segons l’Informe de Mercat d’Oficines de Forcadell, relatiu al primer semestre de 2010, l’import mitjà de venda va caure un 9% en el global de Barcelona respecte al semestre anterior, mentre que les rendes van disminuir un 5,7%.

Els majors descensos en els preus de venda es van registrar als Nous Districtes de Negoci (-17,4%), al Districte de Negocis (-14%), i a la Zona Prime (-13,8%). Millor li va anar a la Perifèria (–5,6%), que partia d’imports molt més ajustats, i a la Zona Centre, que va augmentar un 3%. La mitjana global de Barcelona es va situar en 3.526 €/m², en un segment que va oscil·lar entre els 2.614 €/m² de la Perifèria fins als 5.800 €/m² de la Zona Prime. Per la seva part, els imports reals als quals es van tancar les operacions, notablement inferiors als sol·licitats pels propietaris, van caure més d’un 15% als NDN, a la Zona Prime i a la Zona Centre, més d’un 10% al Districte de Negocis, i un 4% a la Perifèria.

Les rendes es van reduir menys, un 5,7% en el global de Barcelona, fins als 14,49 €/m²/mes, baixant de la cota dels 15 €/m²/mes per primer cop des del 2004. Als NDN i a la Zona Prime van caure al voltant d’un 9%, al Districte de Negocis i a la Perifèria, aproximadament un 5%, i a la Zona Centre, un 1,8%. Els imports reals de tancament d’operacions van mantenir el seu nivell a la Zona Centre i al Districte de Negocis, i van descendir al voltant d’un 5% a la resta d’ubicacions.

El preu del lloguer va moderar el seu ajust, frenant la davallada del 16,2% del segon semestre de 2009. En la primera meitat de 2010 les majors caigudes es van traslladar a la venda, que en el període anterior va postergar la major part de les rebaixes. Amb tot, els ajustos estan tocant fons en la majoria d’immobles i només prosseguiran amb intensitat en aquells edificis nous els propietaris dels quals encara no han rebaixat suficientment les seves pretensions i en les oficines cèntriques més antigues i pitjor equipades.

MILLORA LA CONTRACTACIÓ PERÒ CREIX LA DISPONIBILITAT

La contractació va créixer un 40,1% interanual fins assolir els 124.700 m², encara que en taxa semestral va caure un 8,5%. Tot i que amb tota probabilitat serà superior a la de 2009, encara és d’hora per saber si serà l’inici d’una tendència alcista o només una recuperació momentània.

La millora en la contractació no va ser suficient per impedir l’augment de la taxa de disponibilitat, que va assolir la cota inèdita del 12,9%. La Zona Prime va concentrar el 13% del total d’oficines disponibles a la ciutat, xifra inusualment alta i en augment a causa de la competència de les àrees descentralitzades i de la reorganització d’empreses en superfícies més petites. El major augment, de sis punts percentuals sobre el total, es va produir als NDN, en aquest cas per l’entrada en el mercat de nous projectes. La taxa de disponibilitat seguirà augmentant a mig termini pel lliurement de 119.500 m² d’oficines en el segon semestre de 2010. No obstant, en el 2011 el volum de lliurement caurà dràsticament, fins a un –68,5% respecte a 2010, fet que hauria de contenir la disponibilitat a llarg termini.

DEMANDA MÉS ACTIVA

La demanda de lloguer va mostrar una actitud més activa, prolongant la tímida tendència que va iniciar a mitjans de 2009. La millora va estar motivada per un repunt en la demanda de grans espais de més de 2.500 m², mentre que les sol·licituds d’oficines de grandària mitjana, de 200 a 500 m², es van desplomar. Les de superfícies menors de 200 m², tradicionalment les més habituals, van mantenir el seu nivell. Les grans empreses van mostrar bona disposició a instal·lar-se a les zones descentralitzades, principalment als NDN, per les seves oficines modernes i ben comunicades, amb un cost inferior i mantenint la notorietat i el prestigi de la marca BCN en la seva empresa. Així mateix, moltes companyies petites i mitjanes van fixar la seva atenció en les zones més cèntriques de la ciutat, que fins ara tenien vedades per les seves altes rendes i on actualment és possible trobar bones oportunitats

La demanda de compra va començar a dibuixar un canvi de tendència. Per primera vegada des de 2008, algunes empreses van tornar a plantejar-se la compra gràcies als atractius ajustos de preus de molts immobles. Si bé no es van formalitzar encara massa transaccions, sí que es van fixar les bases per a un creixement futur. Els demandants van centrar la seva atenció en els nous projectes dels NDN i de la Perifèria, millor adaptats als requeriments del moment, amb oficines barates, modernes i versàtils. Les zones cèntriques partien amb desavantatge: els edificis reformats solen estar en mans d’inversors que els destinen a l’arrendament, mentre que els immobles que ofereixen la possibilitat de comprar espais a usuaris finals solen ser antics i tenir greus limitacions tècniques. No obstant, la situació va començar a revertir-se amb l’entrada en el mercat d’edificis en propietat horitzontal que històricament es patrimonialitzaven a causa de la necessitat de patrimonialistes privats i institucionals de buscar noves fórmules per vendre els seus actius i aconseguir liquiditat.

MERCAT D’INVERSIÓ

El volum d’inversió va sobrepassar els 500 milions d’euros i va superar el dels tres semestres anteriors gràcies a l’execució d’operacions de necessària desinversió que venien sent postergades des del 2008-2009. No obstant, el mercat inversor no assolirà cotes similars en el segon semestre de 2010 per les renovades incerteses respecte a l’evolució de l’economia espanyola i del comportament del seu sector públic. De totes maneres, com no s’espera que surtin al mercat en major número nous i atractius edificis en rendibilitat, l’equilibri entre oferta i demanda probablement continuï afirmant el lleu moviment a la baixa de les rendibilitats. Així es va reflectir en el primer semestre de 2010, en el qual la rendibilitat de la Zona Prime i del Districte de Negocis va baixar prop d’un punt, fins a situar-se entre el 5,5% i el 6,5%.