Blog

15 tendències del mercat immobiliari
02/07/18

Forcadell, en col·laboració amb la Universitat de Barcelona, ha presentat “l’Informe de Mercat Immobiliari 2018, Actualitat i Perspectives”. La publicació, presentada el 28 de juny a l’Auditori Axa, ha estat dirigida per l’Ivan Vaqué, soci i Director General de Forcadell, Toni López, soci de la companyia i director de l'Àrea d'Immobiliària d'empresa i el Dr. Gonzalo Bernardos, professor titular d'Economia de la UB i Director del Màster d'Assessoria, Gestió i Promoció Immobiliària de la UB.

El Dr. Gonzalo Bernardos, com a director editorial de l'informe, destaca 15 tendències del mercat immobiliari, extretes de l'Informe Forcadell-UB:

1.  “En el 2018, el preu de l'habitatge a Espanya augmentarà un 11% i les vendes un 23%. A diferència dels anys anteriors, la millora del mercat es notarà a gairebé tots els municipis del país.

2.  A les millors ubicacions de Barcelona, Madrid i Palma, el preu de l'habitatge tocarà sostre el 2019. A partir de 2020, en aquestes ciutats el preu podrà incrementar lleugerament o baixar una mica.

3.  Hi ha més oportunitats a Lleida i Tarragona que a Barcelona. A les dues primeres ciutats, el cicle immobiliari està en els seus inicis, a l'última a la seva part final. No obstant això, una gran part dels inversors preferiran comprar a la capital catalana. El motiu és que els hi agrada comprar allà on els preus han pujat molt, en lloc d'on encara gairebé no ho han fet. Els dóna un plus de seguretat.

4.  El magnífic model de creixement de l'economia espanyola, basat en les exportacions i la inversió en béns d'equip, descarta l'arribada d'una crisi immobiliària de la magnitud de l'observada entre 2008 – 2014. No obstant això, no impedirà que, més enllà de 2021, el preu de l'habitatge a Espanya pugui caure lleugerament, si els tipus d'interès pugen considerablement i l’euríbor a un any supera el 3,5%.

5.  Fins al moment, els bancs han estat molt prudents en concedir hipoteques. Per tant, no hi ha una bombolla financera i tampoc immobiliària, doncs la primera és gairebé imprescindible perquè aparegui la segona. Dues dades sobre aquest tema:

-    en 2017 el 41% dels habitatges es van comprar en efectiu.

-    en 2017 es van adquirir 222.271 habitatges més que hipoteques es van concedir. En 2007, les segones van superar a les primeres en 402.019 unitats.

6.  Fins al 2017, el motor del mercat residencial ha estat la demanda d'inversió i de millora. Amb la progressiva proliferació de les hipoteques al 100%, la millora de l'ocupació i la pujada dels salaris, la demanda de primer accés a la propietat (els joves) substituirà com a principal impulsor del mercat a les dues anteriors.

7.  L'escassetat de crèdit per a la compra de solars i l'exigència d'unes prevendes mínimes del 50% en nombrosos municipis impedeixen que els petits promotors nacionals incrementin substancialment la construcció d'habitatge nou. En el 2018, els habitatges visats arribaran a les 125.000 unitats, únicament un 13,6% de les programades en 2006.

8.  Les mesures proposades per Ada Colau no solucionen el problema de l'habitatge a Barcelona, sinó que ho agreugen. Dos principals efectes:

-    en generar una major incertesa, provocarà una disminució del nombre de promocions, reduirà l'oferta i provocarà un augment del preu.

-    en obligar a dedicar el 30% de les noves unitats a habitatge social, aquesta disposició actuarà com un impost sobre propietaris del sòl, promotors i compradors d'habitatge. Als primers els hi pagaran menys pel solar, els segons obtindran un menor benefici i els tercers sufragaran un preu superior.

9.  L'habitatge de lloguer a Espanya no està car. El 2017, després de tenir en compte la inflació, està un 30,3% més barat que en 2007. El problema no és el seu preu, sinó els baixos salaris. En el conjunt del país, seguirà pujant almenys fins a 2020. El gran transvasament d'inquilins a propietaris pot fer que baixi després d'aquesta data.

10. A Barcelona i Madrid, l'import del lloguer comença a donar símptomes d'estancament. Existeix un mercat triple:

-    habitatges el preu mensual dels quals és superior als 1.500 euros. Comença a existir un considerable excés d'oferta. Aquest és superior a Barcelona que a Madrid, a causa de la menor arribada o major sortida d'estrangers d'alt poder adquisitiu que volen residir durant alguns mesos o anys.

-    habitatges entre 1.200 i 1.500 euros mensuals. Lleuger i creixent excés d'oferta.

-    habitatges per sota dels 1.200 euros. Elevadíssim excés de demanda, especialment per sota dels 1.000 euros. La majoria d'aquestes últimes es lloguen en menys de 15 dies.

11. Els elevats preus per a la població espanyola de l'habitatge de lloguer estan provocant un doble efecte de desplaçament cap a la perifèria:

-    a altres habitatges de lloguer pels qui disposen de menys renda.

-    a l'adquisició de pisos de propietat pels qui tenen disponibilitat de pagar una hipoteca mensual mínima d'1.200 euros.

12. Els habitatges d'ús turístic no són el principal culpable de la pujada del preu de lloguer a Barcelona. Si fos així, solament pujarien a Ciutat Vella, l’Eixample i Gràcia, i ho ha fet en tots els districtes de la ciutat. El culpable és la recuperació econòmica i la conversió de la capital catalana en una ciutat de la Champions Immobiliària Mundial. A més, des de l'arribada d’Ada Colau a l'alcaldia, el nombre d'aquests habitatges ha disminuït aproximadament en 2.000, en canvi el preu ha augmentat un 33,3% (de 13,2 €/m2 a 17,6 €/m2).

13. La incertesa econòmica no ha afectat significativament al mercat d'oficines. El nombre de m2 llogats continua creixent. La gran novetat en aquest mercat és la proliferació de coworkings. La utilització d'espai per a aquesta prestació està demostrant que és notòriament més rendible que el lloguer tradicional d'oficines.

14. El mercat de naus logístiques té un escassetat tremenda de producte. La recuperació econòmica i l'e-commerce són els culpables d'un impressionant increment de la demanda. Per rendibilitat, per lloguer i expectatives de revaloració és el segment del Comercial Real Estate més rendible a l'actualitat.

15. El mercat de locals comercials és dual: magnífica evolució dels lloguers a la zona prime i escassa millora a altres zones. En la primera, el turisme és el factor diferencial. En la segona, el problema està en els baixos salaris. Aquests impedeixen que es reactivi de forma considerable el consum, limiten les vendes dels comerços i la seva capacitat de pagament pels locals”.

 

 

 

Categories
Totes (173)
Anys
Tots
2013
2014
2015
2016
2017
2018