Blog

Cicle expansiu al mercat residencial amb increments moderats dels preus
18/07/18

Segons l'Informe de Mercat Immobiliari de Forcadell del 1S 2018, el mercat residencial manté la tendència alcista, tant en lloguer com en venda, i mostra un ritme de creixement saludable. Els preus acumulen anys d'increments encara que aquests són cada vegada més moderats.

El preu de l'habitatge a Barcelona ha registrat increments al 1r semestre de l'any inferiors al 5% a tots els seus vessants: des del segon semestre de 2017, les rendes s'han incrementat un 3,3%, els preus de venda un 4,5% i l'obra nova un 4%. Segons la consultora Forcadell, per a la segona meitat de l'any també s'esperen creixements, encara que aquests no superaran als registrats al 1S 2018.

MERCAT DE LLOGUER D'HABITATGES

Demanda

Segons dades de l'Informe Residencial de Forcadell 1S 2018, el mercat de pisos en lloguer a Barcelona ha presentat una tendència d'estabilitat en el 1r semestre de 2018. Malgrat que la pressió de la demanda ha continuat provocant increments en les rendes, aquests han estat menys acusats que en l'exercici del 2017. El lloguer es manté com l'opció més demandada per a aquells que busquen establir-se a la capital catalana per un període de temps determinat, ja sigui per motius laborals, culturals o per estudis. El favorable panorama hipotecari, el desequilibri entre les rendes i els ingressos de les famílies i la poca seguretat que està aportant als inquilins la curta durada dels contractes segueix provocant el transvasament d'un gran flux de demandants d'habitatges en lloguer cap a la voluntat de compra.

La digitalització del sector ha dinamitzat el mercat de lloguer facilitant la visibilitat dels pisos, provocant una major concentració de l'oferta i agilitant notablement el seu procés de comercialització.

Oferta

L'informe de la consultora apunta que Barcelona continua presentant un desequilibri numèric entre oferta i demanda, sobretot de pisos amb rendes d'entre 800-1.000€/mes. La disponibilitat d'habitatges en lloguer és insuficient per donar resposta a l'elevada demanda que registra la capital catalana, fet que provoca un desplaçament d'aquesta cap a l'àrea metropolitana i, alhora, que els propietaris estiguin realitzant processos de selecció per a escollir a l'inquilí idoni. En línia amb la distribució de l'oferta d'habitatges en lloguer dels últims anys, Ciutat Vella i Sants-Montjuïc són els districtes que major disponibilitat han presentat en el 1S 2018. Cal destacar que en l'últim any s'ha observat un augment de producte en lloguer que prové de carteres d'actius d'entitats bancàries, fons d'inversió i antics lloguers turístics.

Preus de lloguer

Les rendes de lloguer a Barcelona, segons dades de Forcadell, acumulen increments des del 2012 i, malgrat que en el període de 2016-2017 aquests han estat més accentuats, al llarg d'aquest últim semestre el creixement ha estat moderat, registrant una variació intersemestral del 3,3%. En termes interanuals, el creixement ha estat d'un 5,1%. El preu mitjà del m² llogat a Barcelona s'ha situat en el 1S 2018 en els 16€/m²/mes i la previsió pel tancament de 2018 és que aquest es mantingui estable, amb increments molt lleus. Ciutat Vella és el districte que ha registrat les rendes més altes de la capital catalana, amb una mitjana de 19,6€/m²/mes.

Forcadell apunta que, comparant la variació de les rendes per zones, l'àrea metropolitana de Barcelona ha registrat al 1r semestre increments percentuals més accentuats que la ciutat a causa que la capital catalana acumula més anys de creixements consecutius.

 

MERCAT DE VENDA D'HABITATGES

Demanda

L'habitatge de segona transmissió continua sent el motor del mercat de compravenda de pisos representant, segons dades de l'Institut Nacional d'Estadística (INE), més del 80% de les operacions de compra realitzades al 1S 2018 a la província de Barcelona. Atenent a la finalitat de l'adquisició de l'habitatge, segons l'Informe de Mercat de l'1r semestre de Forcadell, el 65% de les operacions s'han realitzat com a compra de reposició, un 25% com a inversió i fins al 10% corresponen a noves llars que fins ara pertanyien al mercat de lloguer. Les bones condicions hipotecàries continuen afavorint el mercat de venda i prova d'això és que en els 4 primers mesos de l'any s'han realitzat un 7% més d'operacions de compravenda d'habitatge lliure que en el mateix període de l'any anterior i fins a un 28% més que en el mateix període de 2016.

Oferta

Segons Forcadell, la distribució de l'oferta d'habitatges en venda a Barcelona s'ha mantingut en proporcions similars a les dels 2 últims anys, sent l'Eixample i Ciutat Vella els districtes que més disponibilitat han presentat al primer semestre de 2018: fins al 40% de la totalitat de l'estoc que presenta la ciutat Comtal. Sant Martí és el districte de Barcelona que projecta majors perspectives de creixement a causa de la disponibilitat de sòl que presenta amb possibilitat de desenvolupament i requalificació.

A causa de la recent regularització de plataformes de lloguer d'habitatges d'ús turístic, part del producte que no estava degudament reglamentat s'ha traspassat en l'últim semestre al mercat de compravenda i al de lloguer tradicional. Els propietaris d'aquests habitatges han prioritzat tenir major seguretat jurídica, malgrat obtenir una rendibilitat menor de l'actiu.

Preus de venda

La pujada del preu de l'habitatge en el primer semestre del 2018, segons dades de la consultora, ha estat generalitzada a tots els districtes de Barcelona a causa de la pressió de la demanda compradora que registra la capital catalana. El m² s'ha situat en el 1S 2018 en els 3.422€/m², un 4,5% més que al 2n semestre de 2017. Forcadell estima que per a la 2a meitat de l'any aquest augment no superarà el 6%.

Per districtes, Sarrià - St. Gervasi i Les Corts són els que presenten el preu per m² més alt: un habitatge de 90 m² de 3 o 4 habitacions té un valor d'entre 380.000-412.000€. Ciutat Vella i Sants - Montjüic han estat els districtes que han presentat increments superiors a la mitjana, entre un 4,5-7% respecte al 2S 2017.

L'habitatge s'ha mantingut en el 1S 2018 com un actiu d'inversió interessant a causa de les perspectives macroeconòmiques que presenta el país, les favorables condicions hipotecàries, l'euríbor en negatiu i la revaloració que té per davant l'habitatge a Barcelona.

 

OBRA NOVA

Situació del mercat

El mercat d'obra nova a Barcelona ha presentat un bon ritme de creixement en el 1S 2018, seguint la tendència positiva que registra des del 2016. El producte d'obra nova a la capital catalana ha viscut un procés de revaloració: en un any el m² ha passat de tenir un preu de 5.192€/m² a situar-se en els 5.562€/m² (var. interanual 7%). La 1a Corona és la que ha mostrat una major activitat promotora, especialment l’Hospitalet de Ll., Cornellà de Ll., Badalona, Sant Cugat, Sant Joan Despí, Esplugues i Tiana. Municipis com Terrassa, Sabadell, Mataró, Sitges i Granollers no han registrat nivells tan alts, encara que s'espera que s'adhereixin gradualment a la tendència de la 1a Corona en els propers exercicis.

Forcadell apunta que el 60% de les operacions que s'han realitzat al 1S han estat de reposició, un 15% per inversió, un altre 15% correspon a la creació de noves llars i un 10% són segones residències.

Oferta

L'oferta actual de pisos d'obra nova a Barcelona continua sent insuficient per donar resposta a la demanda que registra la capital catalana, fet que ha provocat que els preus s'hagin incrementat per 4rt any consecutiu. La capital catalana arrossega una manca de sòl finalista a causa que en els últims anys no s'han efectuat suficients desenvolupaments.

El 22@ és l'únic districte de Barcelona que presenta perspectives de disponibilitat de sòl futura si es realitzen nous desenvolupaments i requalificacions. La compra sobre plànol segueix tenint molta acceptació entre els compradors i destaca el ritme d'absorció de les noves promocions: més del 90% dels projectes en construcció ja tenen propietari.

Preus

La recuperació del mercat d'obra nova, juntament amb l'escassetat de producte i la pressió de la demanda estan provocant una tendència alcista en els preus que data des de finals de 2014. Al 1S 2018, el preu d'obra nova s'ha situat en els 5.562€/m², registrant una variació intersemestral del 4%. La previsió pel tancament de 2018 és que l'increment pugui arribar al 7%. Sarrià-Sant Gervasi, Ciutat Vella i l'Eixample són els tres districtes de Barcelona que presenten els preus d'obra nova més alts. Nou Barris, per contra, presenta els preus més assequibles.

La consultora Forcadell apunta que la tendència d'expansió cap als municipis adjacents a la capital catalana que viu el mercat d'obra nova es tradueix també en l'evolució dels preus. Alguns municipis han registrat increments intersemestrales superiors al 15%, com Sant Cugat del Vallès i Sabadell. Sant Cugat, a més, destaca per presentar preus tan sols un 11% inferiors als de la ciutat de Barcelona, 4.932€/m².

Perspectives

Segons l'Informe de Mercat Residencial de Forcadell, el ritme d'absorció de l'estoc d'habitatge d'obra nova que presenta la ciutat de Barcelona podria deixar la capital catalana sota mínims i accelerar l'increment dels preus si no es posen a la venda noves unitats a curt termini. El sector de la promoció immobiliària residencial presenta perspectives de creixement i transformació a causa que, en l'actualitat, viu un procés de concentració d'operadors i aquests estan sent adquirits per fons d'inversió. Les bones perspectives macroeconòmiques i l'actual sistema de finançament de les promocions residencials, on no se sufraga el sòl, fan preveure que el sector es mantingui sanejat i en expansió durant els propers exercicis.

Categories
Totes (173)
Anys
Tots
2013
2014
2015
2016
2017
2018