Blog

El mercat residencial a Barcelona agafa impuls amb el creixement de l'obra nova
10/02/17

Según los datos del Informe de Mercado Residencial de Forcadell del 2S 2016, las promociones de viviendas de obra nueva en Barcelona están proliferando de forma notable. La Sagrera y la zona de la Magòria concentran la mayor parte de los proyectos.   

Las peticiones de obra nueva han incrementado a lo largo de 2016 gracias a factores como la mejora del empleo las facilidades en el acceso al crédito. Por otro lado, los mercados de alquiler y de venta evolucionan positivamente contribuyendo también a la dinamización del sector.    

MERCADO DE ALQUILER DE VIVIENDAS

DEMANDA
Según los datos del Informe del Mercado Residencial de  Forcadell, a lo largo del 2S 2016 la demanda de pisos de alquiler en Barcelona ha seguido registrando incrementos continuos tal como ya sucedió a principios de año. Hay que tener en cuenta también a la hora de analizar la evolución del mercado de alquiler que parte de la demanda y también de producto se ha traspasado al mercado de compra-venta precisamente por el ‘ADN vendedor’ de algunos propietarios. En cuanto al perfil de los demandantes de pisos de alquiler en la ciudad Condal, los principales grupos siguen siendo extranjeros que vienen principalmente por cuestiones de trabajo, gente joven, estudiantes y parejas (con o sin hijos), tanto nacionales como internacionales que valoran especialmente las comunicaciones con transporte público de la zona.

OFERTA
El Informe de la consultora apunta, además, que la escasez de producto es ya una constante en Barcelona. El periodo de comercialización suele ser breve y puede durar en algunos casos tan sólo unos días y en otros de 2 a 3 semanas. La valoración del segmento de alquiler por parte de Forcadell es que todavía no ha logrado volver a un estado de normalidad. Cabe destacar que no todas las peticiones de vivienda concluyen el proceso de contratación de forma rápida porque no se encuentra el producto solicitado. Destaca también en el Informe del 2S 2016 que la reducción del número de pisos turísticos en Ciutat Vella ha hecho que estos se reincorporen al mercado de alquiler convencional y que, por lo tanto, la disponibilidad haya aumentado 3 puntos porcentuales con respecto al mismo periodo del año anterior.

PRECIOS
La evolución del mercado residencial, tal como apuntan la consultora, ha generado un incremento importante en el precio del alquiler en la ciudad de Barcelona. El desequilibrio entre el alto volumen de demanda y la escasa oferta ha provocado que el precio medio de alquiler de una vivienda en la ciudad Condal sea hoy de 15 €/m², que supone un incremento del 7,9 % interanual. Todos los distritos de la ciudad han registrado un aumento en los precios, siendo en el Eixample y Sant Martí donde estos han sido mayores. Por contra, en les Corts o Sarrià-Sant Gervasi los incrementos han sido más moderados. Actualmente el alquiler está ofreciendo unas rentabilidades alrededor del 5 %, mucho más interesantes que otros productos de inversión. La gran mayoría son pequeños inversores que prefieren el cobro de los alquileres antes que los bajos intereses bancarios.


MERCADO DE VENTA DE VIVIENDAS

DEMANDA
Según apunta Forcadell en su Informe, la demanda de reposición sigue siendo el motor principal y se erige como factor básico en la dinamización del mercado. La mejora en la economía de las familias, ha hecho que éstas vean factible optar a una vivienda mejor. A ello se le suma la mayor concesión de hipotecas, el 40% de ellas a interés fijo. La mejora de la calidad de vida es el principal objetivo de los demandantes, muchos de los cuales son arrendatarios que quieren cambiar su estatus a propietarios. Se ha registrado un aumento de la demanda por parte de familias y, a la vez, un descenso moderado de inversiones patrimonialistas. Los propietarios ya no hacen ajustes para lograr vender dado que se está equilibrando el precio de comercialización y el de escritura.

OFERTA
Con datos de Forcadell, en la Barcelona ciudad los distritos Eixample, Sarrià-Sant Gervasi, Ciutat Vella y Sant Martí son los que concentran la mayor parte de la oferta de pisos de 2ª transmisión. En cambio, Sant Andreu y Les Corts son los que menos disponibilidad ofrecen actualmente. Hay que destacar además la necesidad de suelo para edificar en los centros urbanos. En el centro de Barcelona no hay solares y, por ello, las nuevas promociones que se están llevando a cabo, por ejemplo, se ubican en La Sagrera o en la Magòria. En aquellas zonas donde hay carencia crónica de suelo para edificar se está imponiendo la rehabilitación integral de edificios. El mercado residencial está avanzando a 2 velocidades donde las grandes ciudades como Barcelona o L'Hospitalet de Llobregat crecen de forma más rápida que los municipios periféricos.

PRECIOS
La fuerte demanda compradora de viviendas por parte de los extranjeros en la capital catalana, principalmente para inversión, ha conllevado un inevitable aumento de los precios de venta. De hecho, el 15% de estos compradores es de origen extranjero. Cabe destacar que el Eixample y Ciutat Vella, por ejemplo, son los distritos que más han notado su repercusión. Esta situación hace prever que la evolución de los precios de venta conlleve un incremento del 5% el próximo año, principalmente en las grandes ciudades, dada la buena evolución del mercado. En cuanto al volumen de operaciones, la estimación de crecimiento se sitúa en el 10%, según los datos de Forcadell. A 24 meses la previsión es de una evolución también positiva. Todo ello será posible gracias a la mejora del mercado laboral y al creciente interés inversor, etre otros factores. En términos estatales, se estima que en 2017 se lleguen a comercializar 500.000 viviendas.

 

MERCADO DE OBRA NUEVA

SITUACIÓN DE MERCADO
El Informe de Mercado Residencial de Forcadell del 2º semestre de 2016 pone de manifiesto que el centro de la ciudad sufre una importante carencia de suelo finalista y, como consecuencia, se ha observado un incremento de la rehabilitación integral de edificios para dar respuesta a la fuerte demanda. Las entidades bancarias ya no financian suelo y este hecho está actuando como freno ante posibles escenarios perjudiciales para el sector. Las peticiones de obra nueva han crecido de forma notable en 2016 en las principales ciudades y se prevé que esta tendencia se mantenga. Factores como la mejora del empleo y las facilidades de acceso al crédito han sido determinantes para este aumento. Hay que destacar también el aumento de la compra sobre plano tras 2 años más contenidos. Los perfiles de los demandantes son, por un lado, parejas jóvenes con estabilidad económica que quieren una vivienda nueva y, por otro, hogares ya constituidos que buscan mejorar estrenando casa o incluso comprar para invertir. Estos compradores buscan principalmente tranquilidad, garantías, buenos materiales y poder estrenar vivienda.

OFERTA
Según Forcadell, la Sagrera y la zona de la Magòria concentran la mayor parte de proyectos residenciales de obra nueva en Barcelona. Fuera del núcleo urbano, L’Hospitalet Llopbregat, Sant Just Desvern, Sant Cugat, Badalona o Sitges, están desarrollando nuevas construcciones que se terminarán en un plazo de 18 a 24 meses. Buena parte de las ventas se realizan sobre plano debido a la buena salud de este mercado y a un sector de compradores que limita su búsqueda a la vivienda nueva. Este hecho beneficia a los promotores que financian parte de la construcción con las cantidades adelantadas. Los promotores, además, apuestan por una reducción del número de ordenanzas municipales y denormas urbanísticas para agilizar la promoción de los proyectos.

PRECIOS
La evolución de los precios de obra nueva, tal como apuntan los datos de Forcadell, empezó su recuperación a finales de 2014 hasta situarse en los niveles actuales. No obstante, hay que destacar que la escasez de producto está provocando cierta tensión en los precios. A nivel general, el precio medio €/m² en la ciudad Condal se sitúa en los 5.00€/m². Encabezando el ranking de distritos con el precio medio más elevado se encuentra Les Corts con 6.767€/m², seguido de Sarrià-Sant Gervasi con 6.553€/m² y Eixample con 6.253€/m². En cambio, aquellas personas que busquen obra nueva con un precio medio más económico pueden optar por Nou Barris con un precio medio de 3.100€/m², Horta-Guinardó con 3.507€/m² o Sants-Montjuïc com 3.970€/m². Más allá de Barcelona ciudad, otros municipios con una destacada actividad promotora son Sant Cugat del Vallès (3.790€/m²), Sabadell (2.987€/m²) o Sitges (3.238€/m²). El número de promociones residenciales de obra nueva, tanto en Barcelona como en las poblaciones destacadas de la provincia, está evolucionando prositivamente.

PERSPECTIVA
Las previsiones de Forcadell indican que a corto plazo, el ritmo de absorción del stock existente podría dejar la ciudad de Barcelona bajo mínimos, debido a la escasez de suelo, la liquidación del stock y la rápida comercialización del producto en construcción. Se prevé que la construcción a nivel estatal para 2017 aumente alrededor de un 20%, una cifra claramente positiva para el sector. Aunque la situación de la vivienda de obra nueva es muy optimista, se descarta una sobredimensión del mercado que acabe en burbuja, tal como sucedió hace una década. Las entidades financieras, por su parte, están colaborando con el desarrollo del sector facilitando la financiación necesaria tanto a compradores como a promotores.

Link a Publicaciones

Categories
Totes (173)
Anys
Tots
2013
2014
2015
2016
2017
2018