El mercat immobiliari de locals comercials a Barcelona s'ha reactivat en la primera meitat de 2011 gràcies al fort creixement dels sectors més resistents a la crisi, Restauració i Alimentació, que copen ja gairebé la meitat de la demanda global de nous establiments, segons l'últim informe de mercat de locals comercials de la consultora Forcadell, relatiu al primer semestre de 2011.
La demanda de locals comercials en lloguer per a activitats de restauració ha representat el 24% de la demanda total de la ciutat, deu punts percentuals més que en el semestre anterior, mentre que els establiments d'alimentació han assolit el 22%, amb un increment de set punts. Segons l'estudi, aquests sectors, estretament vinculats a la creixent demanda de població d'origen estranger que busca establir el seu petit negoci, han estat els més actius davant els profunds descensos de renda, que oscil·len entre el 20% i el 30% anual en segones i terceres línies comercials. Al seu torn, les superfícies menors de 80 m2, molt sensibles a les fluctuacions de preu i molt significatives en aquest tipus d'establiments, han registrat el 29% de la demanda total, cinc punts percentuals més que en el semestre anterior. El sector Serveis, impulsat al seu torn per marques low cost, ha caigut 16 punts fins registrar el 34% de les sol·licituds a causa de la reestructuració dels plans de creixement de les cadenes davant la debilitat del consum.
Segons Forcadell, la demanda global de locals comercials en lloguer s'ha mostrat molt activa, incrementant-se un 29,8% en taxa interanual gràcies als ajustos de renda. En un context d'estancament del consum i de caiguda de la facturació del comerç minorista, els nous operadors, que han permès una rotació molt dinàmica en aquells carrers amb cert atractiu comercial, s'han supeditat sempre als ajustos dels lloguers. Per a la consultora, no és d'estranyar que la ja consolidada reactivació dels carrers més capdavanters del centre de la ciutat s'hagi estès aquest semestre a les principals vies dels barris, a les segones i terceres línies comercials, on els preus han retrocedit fins a un 30% en l'últim any. L'excepció han estat els carrers de quarta línia -peculiars per albergar locals tipus magatzem i captar una demanda l'activitat de la qual no és prioritàriament de venda al públic-, que han quedat despenjats de la recuperació malgrat els grans ajustos pel seu escàs reclam comercial i l'estat obsolet de molts dels seus immobles.
El descens de rendes ha estat molt desigual segons la zona. Així, segons l'informe, els preus mitjans sol·licitats als carrers més capdavanters han estabilitzat pràcticament ja els ajustos, caient només entre un 1% i un 3% semestral a Passeig de Gràcia i Portal de l’Àngel. Beneficiats pel bon comportament del turisme, la seva principal font d'ingressos, les rendes mitjanes en aquests carrers s'han situat en 130 i 120 €/m2/mes, respectivament, amb un import màxim de 155 i 175 €/m2/mes, en aquest ordre. No obstant això, els carrers de primera línia amb un perfil de compradors més local, menys massiu i amb una capacitat adquisitiva no tan elevada, han registrat un descens semestral proper al 10%, condicionades pel tebi comportament de la Diagonal i dels carrers perpendiculars a Rambla Catalunya en el tram entre aquesta i Balmes. Els principals eixos comercials de barri, com Sants-Creu Coberta, Gran de Sant Andreu, Rambla del Poblenou o Ronda Sant Antoni, han registrat un descens similar fins als 22 €/m2/mes, encara que les terceres i quartes línies comercials, les zones menys atractives i amb una major desocupació, han estat les més afectades amb una reculada semestral superior al 15%.
DISPONIBILITAT
El tancament de la xarxa de 34 tendes de PC City a Espanya i l’ERO acordat per la cadena d'electrodomèstics Miró han exemplificat la difícil situació que travessa el comerç minorista, les vendes del qual a preus constants han caigut a Catalunya un 5,5% anual fins a maig, segons l’Idescat. Aquestes dades s'han traduït en el tancament de nombrosos establiments i en un augment de la desocupació de comerços -concentrada en zones poc atractives-, encara que a un ritme menor que en el 2010. Per a Forcadell, només han escapat d'aquesta tendència les primeres línies i els eixos comercials de barri més consolidats, com els situats a l'Eixample Esquerra, Les Corts, Sant Gervasi i Sarrià, importants pols d'atracció comercial que han permès una ràpida reabsorció dels locals disponibles amb preu de mercat. L'estudi alerta que el principal problema, de difícil solució, radica en les terceres i quartes línies comercials, a causa que molts dels seus locals es troben tècnicament obsolets i requereixen d'una important inversió per a la seva rehabilitació que en la majoria de casos el propietari no pot assumir, situació que s'agreuja per les normatives legals vigents, molt restrictives, les quals limiten encara més la col·locació d'immobles sense sortida de fums o amb altures de planta inadequades. Segons Forcadell, la gran oferta disponible en aquestes zones genera que, en aquests immobles, ni un substanciós ajust de rendes garanteixi la seva col·locació, la qual cosa està allargant indefinidament els seus períodes de desocupació a l'espera d'un canvi de cicle econòmic que s'intueix encara llunyà.
L'estudi augura que en el segon semestre de l'any seguiran augmentant les diferències entre carrers, encara que els descensos de preu seran menys profunds i més selectius després dels grans ajustos previs. Amb tot, Forcadell adverteix que la reabsorció de l'important estoc d'immobles actual, així com el creixement vigorós del sector, fins ara animat principalment per les oportunitats de preu, seguirà ajornant-se mentre no es creï ocupació i persisteixi la incertesa sobre la recuperació econòmica, amb una dura segona meitat de l'any per davant i la creixent pressió sobre el deute com a prova de foc.
MERCAT DE VENDA
El mercat de venda ha seguit registrant un volum d'activitat molt escàs, representant menys del 10% de la demanda global de locals, enfront del més del 90% del segment de lloguer, per la major resistència dels propietaris a ajustar els preus de venda, única fórmula que permetria la concreció d'operacions en la conjuntura actual de restricció en el finançament bancari i d'incertesa sobre la recuperació econòmica i immobiliària. Els preus de venda han caigut menys d'un 5% semestral en la majoria de zones analitzades, reflectint encara una gran bretxa entre els preus mitjans sol·licitats inicialment pels propietaris i l'import real de mercat al que es tanquen les escasses operacions actuals. Les entitats financeres, que hauran d'afrontar pròximament una segona onada d’aprimament de la seva sobredimensionada xarxa de sucursals que incorporarà desenes d'immobles al mercat barceloní, han seguit mantenint un marge de negociació molt estret amb el producte que s'han anat adjudicant per evitar la pèrdua del seu valor comptable.
MERCAT D'INVERSIÓ
Els locals comercials en primeres línies s'han mantingut com el sector immobiliari més estable i actiu, malgrat la reducció del volum d'inversió respecte a l'any anterior. Les rendibilitats exigides han seguit estables, oscil·lant entre el 4,5% i el 5,5% a Passeig de Gràcia i entre el 5% i el 7% a altres ubicacions de primera línia com Rambla Catalunya, Portal de l’Àngel o Ronda Sant Pere. Els percentatges probablement es mantindran fins a finals d'any, encara que les graduals pujades de tipus d'interès per part del BCE –situats ja en l'1,5% després de dos increments d'un quart de punt en els últims mesos- pressionaran a l'alça les rendibilitats a mitjà termini.
Les operacions, de menor grandària que en semestres precedents, s'han concentrat als carrers més capdavanters de la 1ª Línia. Els grans sale&leaseback d'entitats financeres que, per la seva grandària, van concentrar el major volum d'inversió en el 2010, han perdut força en aquesta primera meitat de 2011 perquè la major part de les entitats financeres ja han col·locat al mercat les seves sucursals més atractives i rendibles, quedant-se en cartera els actius més difícils de comercialitzar. El volum d'inversió de 2011 serà inferior al de l'any precedent per la creixent escassetat de producte a les zones prime –ja s'han tancat la major part de les possibles operacions durant els últims semestres, passant els actius a mans de propietats sanejades econòmicament-, a més de pel probable empitjorament de les perspectives macroeconòmiques del país, amb una prima de risc del deute disparada, un sector financer qüestionat i un Euribor a l'alça.
