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El mercat immobiliari d'oficines a Barcelona culmina un 2016 molt positiu
10/02/17

Según el Informe de Mercado de Oficinas del 2S 2016, este sector atraviesa una etapa muy positiva gracias a su estabilidad y solidez. La baja disponibilidad de producto hacía pronosticar un año más contenido en contratación pero los resultados confirman que esto no ha sido un impedimento, todo lo contrario. 

La contratación de oficinas en Barcelona en el ejercicio, según datos de la consultora, ha ascendido a los 303.000m2 mientras que la tasa de disponibilidad se ha situado en el 10%.   

CONTRATACIÓN
Según el Informe de Oficinas de Forcadell, la contratación de oficinas del 2S 2016 se ha situado en los 155.000 m², unos resultados superiores en un 4,7% a los obtenidos en la primera mitad del año. Si bien en el conjunto del año se han contratado un total de 303.000 m² (-5,6% int.), la valoración global por parte de Forcadell es buena, puesto que ha seguido la línea positiva de los últimos 2 años. La baja disponibilidad a principios del ejercicio 2016 hacía pronosticar un año más contenido en contratación, pero no ha sido así, si no todo lo contrario. En este sentido, la evolución del sector inmobiliario de oficinas en Barcelona sigue siendo prometedora y se prevé que siga así el próximo año, gracias a su estabilidad y solidez. Las empresas que apuesten por establecerse en Barcelona deben tener en cuenta la escasez de m2.

DISPONIBILIDAD
La disponibilidad de oficinas en Barcelona, según los datos de la consultora, ha seguido reduciéndose de forma progresiva, especialmente en prime, donde hoy se sitúa en el 2%. En el conjunto del mercado de Barcelona la tasa ha caído hasta el 10%. En el mismo periodo del año anterior la disponibilidad era 2 puntos porcentuales superior, de modo que cada vez está siendo más urgente la salida al mercado de nuevos proyectos, algunos de los cuales van con demora. Las grandes operaciones que tengan lugar en los próximos meses se producirán muy probablemente en la Periferia, zona donde si que hay opciones de espacio, a diferencia de prime, donde hay una escasez pronunciada de m2. Precisamente la oferta en Periferia concentra 2/3 del espacio total en la ciudad Condal, estimado en 5,8M m². Hay que destacar también que, si bien en Plaça Europa y 22@ (NDN) se ha cerrado un gran número de operaciones a lo largo del 2016, todavía tienen una gran disponibilidad para albergar empresas. La mayor parte de los proyectos tendrán lugar en el 22@ y Plaça Europa. 

DEMANDA
El informe de Forcadell destaca que las peticiones de espacios de hasta 500 m² son las más solicitadas, tanto en venta (60,7%) como en alquiler (73,4%), por parte de las empresas. Estas demandas se concentran de nuevo en Zona Prime, Zona Centro y Distritos de Negocio. En 2017 se prevé un aumento de la demanda en Periferia (7,2%) debido a que muchas empresas no ven cubiertas sus necesidades en el centro de la ciudad y estudian la posibilidad de una nueva ubicación más alejada en edificios funcionales, superficies diáfanas y precios más competitivos que en el centro de Barcelona. No obstante, la mayoría de las empresas seguirán apostando por situarse en las zonas céntricas principalmente por su ubicación, sus óptimas comunicaciones y su cercanía a la prestigiosa prime. También destaca un aumento de la demanda internacional, principalmente europea, que valora los precios atractivos, la imagen vanguardista de la ciudad, su clima y sus comunicaciones. Más concretamente, se trata de empresas tecnológicas y jóvenes.

EDIFICIOS DE OFICINAS
El mercado de oficinas en edificios de propiedad vertical sigue con su progresiva reducción de m², muy evidente desde hace un par de años. La absorción neta es constante por lo que la disposición de nuevos espacios se vuelve cada vez más necesaria, ya sea en forma de proyectos pendientes o de rehabilitaciones, como el caso de la Torre Mapfre (Vila Olímpica – NDN). Actualmente NDN y Periferia son las zonas donde se concentra la mayor oferta de m², en el resto las opciones son más reducidas. Si bien la radiografía de la situación se va agravando, por el momento todavía es posible encontrar producto de calidad en edificios de oficinas, tal como Forcadell apuntaba en el informe anterior. La actividad promotora empezó a reactivarse en 2016 y se espera que en 2017 el mercado empiece a equilibrar oferta y demanda. La previsión de salida al mercado de unos 30.000m² durante el 2S 2016 no culminó por la demora en la finalización de los proyectos pero estos verán la luz este nuevo año.

PRECIOS
Según indica el Informe de Mercado de Oficinas, la tendencia de los precios de alquiler de oficinas en Barcelona se mantiene estable con respecto al 1S 2016, registrando únicamente un leve incremento del 2,94% en la renta media en la Zona Prime. En términos interanuales la variación es del 6,1% pasando de 16,50€/m2/mes del 2S 2015 a los actuales 17,50€/m²/mes. En cuanto a la renta media de Barcelona, esta ha incrementado en un 9,7% con respecto al mismo periodo del año anterior, desde los 11,39€/m²/mes a los 12,50€/m²/mes. Ya en informes anteriores Forcadell apuntaba una estabilidad de precios en los sucesivos ejercicios gracias también a unas rentabilidades contenidas.

Forcadell destaca que, la evolución de los precios de venta sigue la pauta del mercado de alquiler, siguiendo una tendencia de estabilidad. En prime, el precio medio ha incrementado un 11,1% int. en relación al 2S 2015, evolucionando desde los 4.500€/m² a los 5.000€/m². El resto de zonas han mantenido una tendencia de estabilidad a lo largo del año sin apenas variaciones destacables. El precio medio de venta de oficinas en Barcelona se sitúa a finales de 2016 en 2.800€/m² (var. int. 6,5%).

INVERSIÓN
El informe de Forcadell apunta que la inversión en oficinas se encuentra en un momento muy positivo puesto que es el sector inmobiliario que mejores cifras ha dado este año en comparación con el resto. Si bien 2015 fue un año muy bueno en el que se alcanzó un volumen de inversión de 5.500M€, 2016 le ha seguido de cerca con una inversión total de 5.000M€ entre los mercados de Madrid y Barcelona. Las expectativas de principios de año no hacían prever de forma tan clara que el sector viviría un año tan positivo incluso a pesar de la falta de producto. El interés de los inversores abarca hoy todo tipo de producto de oficinas (edificios y oficinas independientes). Por su parte, las Socimis están impulsando importantes transacciones de paquetes de oficinas, y de producto terciario en general.

Según los datos de la consultora, el desarrollo del mercado de inversión de oficinas ha sido gratamente positivo y se ha cumplido la regularidad que Forcadell pronosticó al cierre del 1S 2016. Tras 2 años de buenos resultados el sector confirma su consolidación, por lo que se espera que 2017 siga la misma línea con el cierre de operaciones de gran envergadura llevadas a cabo principalmente por Socimis. Dado el potencial del mercado de Barcelona, es probable vuelva a acaparar una cuarta parte del total de inversión terciaria en España.

Nuevamente las Socimis junto con los fondos de inversión, destaca el informe de Forcadell, han sido las entidades que han acaparado el mayor número de operaciones este semestre por su capacidad de gestionar grandes volúmenes. Hay que tener en cuenta que a lo largo del año se han incorporado al Mercado Alternativo Bursátil (MAB) un 80% más de Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria respecto al 2015. Desde 2013 tienen un papel relevante en el segmento de la inversión tanto en oficinas como en residencial.

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