Immoblog

INFORME MERCAT INDUSTRIAL 2n SEM. 2012: El mercat industrial continua en situació d'ofec, tan sols dinamitzat pel lloguer i el sector logístic
11/03/13

La complexa situació que viu l'economia espanyola, les dificultats a l'hora d'obtenir crèdit i els obstacles a l'hora de llançar iniciatives empresarials segueixen provocant l'enfonsament del mercat industrial a tots els seus nivells. La venda de naus industrials i de naus logístiques és pràcticament nul·la i els preus continuen caient a tot el territori analitzat tant en el mercat de lloguer com en el mercat de venda.

 

Actualment, s'està produint una gran paradoxa al sector que semblava impensable en els anys de bonança econòmica: és més rendible comprar una nau industrial adequada a la normativa vigent que adquirir un solar i desenvolupar una nau en construcció. El mercat d'inversió, per la seva banda, es troba en una tessitura complexa, ja que els interessos dels propietaris (que no desitgen assumir pèrdues pels seus immobles) i les baixes rendes que paguen els arrendataris no permeten l'obtenció de les rendibilitats preteses.

 

DEMANDA

 

La difícil situació que està travessant l'economia espanyola i la complexitat que troba l'empresari a l'hora d'obtenir crèdit han provocat, segons FORCADELL, un nou avanç de la demanda de lloguer en detriment de la de venda, amb un augment intersemestral del 19,02%. El mercat de lloguer, per tant, continua generant operacions, tot i que la majoria d'aquestes es produeixen com a refugi per als potencials compradors, que veuen frustrades les seves iniciatives. La demanda de naus grans en lloguer, tal i com constata l'Informe de mercat industrial corresponent al segon semestre de 2012 de FORCADELL, segueix mostrant una tendència positiva. La demanda de naus industrials a partir de 2.500 m² ha experimentat un augment del 2,08% aquest semestre, xifra que troba explicació en dos fenòmens: la major capacitat de recursos de les empreses de més entitat i les agrupacions de seus d'empreses petites en immobles més grans per reduir despeses.

 

Segons FORCADELL, la demanda de compra de naus industrials, per la seva banda, ha tornat a caure en picat aquesta segona meitat de 2012. La caiguda de les sol·licituds de naus en règim de venda aquest semestre ha estat del -32,79%. Per tant, la immensa majoria d'operacions que es tanquen en matèria de naus industrials es produeixen en règim de lloguer, ja que són poques les companyies amb la capacitat suficient per a escometre una compra. Cal destacar la caiguda en picat de les sol·licituds de compra a la comarca del Barcelonès. L'explicació a aquest fenomen, segons FORCADELL, podria estar relacionada amb el menor descens dels preus de venda al Barcelonès respecte a altres comarques de proximitat immediata com el Vallès Occidental, el Vallès Oriental i el Baix Llobregat. Aquest fet ha provocat el desplaçament de bona part de la demanda a les millors ubicacions d'aquestes comarques limítrofes. Quant a la distribució de la demanda per superfícies, FORCADELL mostra en el seu informe un escenari similar al que es produeix en el mercat de lloguer: el continu tancament de pimes a Catalunya es tradueix en un descens semestral del -9,11% de la demanda de compra de naus de menys de 500 m². Per contra, la demanda de naus entre 2.500 m² i 5.000 m² es manté estable, amb un lleu retrocés del -0,77%.

 

OFERTA

 

L'oferta de naus industrials de lloguer continua estable, encara que amb un lleuger augment del 4,7% respecte al semestre anterior, segons la consultora immobiliària. És digna de menció, però, la manca de producte de qualitat a zona prime. A l'etapa d'auge del sector es van construir naus de més d'una planta amb la intenció d'amortitzar l'elevat preu del sòl, de manera que es generava més superfície. Aquestes naus no troben ara sortida al mercat al no disposar d'una adequada distribució d'aquesta superfície i al no ser òptimes per a l'activitat concreta que demana l'arrendatari, fet que provoca l'existència d'un stock a zona prime incapaç de satisfer la demanda. Si en semestres anteriors es destacava la falta d'adequació de les naus obsoletes a la normativa vigent, FORCADELL constata en aquesta segona meitat de l'any la plena consciència per part del propietari de la necessitat d'invertir en la remodelació de les naus donada la gran quantitat de oferta existent i la forta competència en matèria de preus. Sempre en funció de la liquiditat, la majoria de propietaris ha invertit en la renovació de les seves instal·lacions a zona prime, exceptuant els casos d'immobles sotmesos a projectes de transformació urbanística. Pel que fa als períodes de desocupació, FORCADELL en destaca l’augment. Els propietaris conscients de la realitat del mercat aconsegueixen llogar en lapses de temps compresos entre els 6 i els 9 mesos.

 

Segons l'Informe de Mercat de FORCADELL, l'oferta de naus industrials al mercat de venda es manté en xifres similars a les del semestre anterior a causa del reduït nombre d'operacions de compravenda materialitzades en l'últim període. Sí que ha augmentat notablement la disponibilitat de naus petites al territori català a causa, sobretot, de les dificultats que estan travessant les pimes, que de vegades es veuen obligades a abandonar la seva activitat i a col·locar els seus immobles al mercat. Quant a la distribució de l'oferta, cal destacar l'augment de la disponibilitat al Barcelonès. El pes de la disponibilitat en aquesta comarca dins de la totalitat del territori analitzat ha pujat en més de tres punts percentuals respecte al semestre anterior. A més, el Vallès Occidental ha experimentat un augment de la disponibilitat del 14,8% en els últims sis mesos.

 

PREUS

 

Segons assegura FORCADELL al seu informe de mercat, les rendes en aquesta segona meitat de l'any han patit un nou descens, de manera que el mapa de preus de lloguer de naus industrials està cobert de números vermells per enèsim informe consecutiu. Les baixades de les rendes, si bé no han estat tan grans com al semestre anterior, han estat generalitzades a tot el territori analitzat i la caiguda dels preus mitjans se situa en un -5,46% intersemestral. Donats els continus descensos en els preus de lloguer de naus industrials, que semblen haver-se sostingut en l'últim semestre però que encara experimenten caigudes considerables, no es pot aventurar una frenada del descens de les rendes a curt termini. Tanmateix, cal destacar una matisació important en matèria de rendes: els preus de sortida de les operacions tenen encara recorregut a la baixa. No obstant això, els preus finals de tancament d'operacions sí es troben prop de l'estabilització al trobar-se ja en xifres mínimes.

L'informe de mercat publicat per la consultora immobiliària FORCADELL indica que l'escassa activitat al mercat de venda de naus industrials fa difícil percebre la realitat en matèria de preus, ja que han estat pocs els moviments registrats en els últims mesos. Malgrat les dificultats que està travessant el sector i malgrat la complexitat d'establir preus de referència, sí es pot destacar un nou descens generalitzat dels preus de venda a la totalitat del territori analitzat.

 

MERCAT DE SOLARS INDUSTRIALS

 

El nomenat informe afirma que la crisi que està travessant el sector continua afectant en gran mesura el mercat de solars industrials. La caiguda generalitzada dels preus de les naus i les dificultats per obtenir finançament a l'hora d'emprendre una iniciativa promotora han provocat l'existència d'una paradoxa al mercat de solars que semblava insòlita durant els anys de bonança econòmica: actualment, si es vol obtenir una nau en propietat, és més rendible comprar-ne una al mercat de venda adequada a normativa que comprar un solar i construir un immoble nou. La demanda de sòl industrial, per tant, ha tornat a baixar en aquesta segona meitat de l'any, segons FORCADELL. Passa el contrari, però, amb el sòl comercial, que ha patit un auge en els últims semestres. Hi ha, per tant, disponibilitat de solars industrials a la pràctica totalitat del territori català, encara que escasseja l'oferta a zona prime. Segons assegura FORCADELL, els preus dels solars industrials han caigut de nou aquesta segona meitat de l'any de forma generalitzada. Els preus mitjans han patit un retrocés semestral del -5,9%. Per la seva banda, els preus màxims han caigut un -6,09% en aquesta segona meitat del 2012.

 

MERCAT D’INVERSIÓ

 

El mercat d'inversió de naus industrials és, sense cap dubte, un dels més afectats per la crisi que travessa el sector immobiliari. L'inversor, en un moment d'incertesa econòmica, requereix rendibilitats des del primer moment, fet que xoca frontalment amb els interessos de la propietat i amb els interessos dels llogaters, amb rendes ajustades a la baixa. Malgrat la crisi que travessa el mercat d'inversió al sector industrial, sí que existeix una demanda protagonitzada per petits i mitjans inversors locals a la recerca d'oportunitats que facin atractiva la inversió. Aquesta demanda està protagonitzada per patrimonialistes locals especialistes en el sector que van saber invertir amb encert en l'etapa de bonança econòmica prèvia a l'esclat de la bombolla immobiliària. Les operacions d'inversió en el sector industrial, segons assegura FORCADELL, només es produeixen si es compleixen tres requisits que, actualment, difícilment conflueixen en una mateixa operació: preu de compra de l'immoble d'acord amb les exigències del mercat, conservació òptima de la nau i ubicació d'aquesta. Les rendibilitats exigides a zona prime se situen entre el 7% i el 10%, tot i que no hi ha pràcticament producte disponible a aquesta zona que, a més, pugui garantir aquesta rendibilitat.

 

SECTOR LOGÍSTIC

El mercat industrial logístic ha seguit mostrant-se dinàmic aquesta segona meitat de 2012, tancant l'any en xifres d'absorció positives respecte a 2011. Si el 2011 es va registrar una contractació aproximada de 370.000 m² de naus logístiques a Catalunya, 2012 va tancar amb una contractació de 377.000 m², el que suposa una absorció positiva de l’1,9%. La zona prime manté un notable ritme de contractació i la demanda continua essent activa, encara que les operacions de més envergadura s'han dut a terme a zones més allunyades. Alguns exemples d'operacions grans tancades fora de zona prime són el lloguer de 25.332 m² de nau logística per part de Baxi Roca a la Pobla de Claramunt, els 16.000 m² llogats per La Ilíada a la Bisbal del Penedès o els 17.000 m² llogats per Frigicol. A zona prime destaca l'operació de Bunzl, que ha llogat 7.428 m² de nau logística a una operació assessorada per FORCADELL a Sant Boi de Llobregat.

Categories
Totes (804)
Sector Immobiliari (60)
Casos d'èxit (200)
Esdeveniments (3)
Oficines (15)
Retail (5)
Industrial (9)
Inversió (4)
Reformes (1)
Residencial (2)
RSC (1)
Anys
Tots
2013
2012
2011
2014
2010
2009
2008
2016
2015
2024
2017
2023
2019
2018
2020
2021
2022
Aquesta web utilitza cookies tècniques, de personalització, anàlisi i publicitàries, pròpies i de tercers, que tracten dades de connexió i/o del dispositiu, així com hàbits de navegació per a facilitar-li la navegació, analitzar estadístiques de l'ús de la web i personalitzar publicitat.