El mercat immobiliari d'oficines a Barcelona ha seguit estancat en la primera meitat de 2011 i la possibilitat real d'un greu deteriorament de la conjuntura macroeconòmica del país en els propers mesos ha empitjorat les perspectives del sector per als propers anys, sense que es pugui albirar una data clara de recuperació, segons alerta la consultora Forcadell en el seu últim informe de mercat d'oficines a Barcelona, relatiu al primer semestre de 2011.
Per a Forcadell, dades com l'augment de la pressió sobre el deute -la prima de risc del qual ha superat per primera vegada des de l'esclat de la crisi els 300 punts bàsics-, l'agreujament de la crisi del sector financer -amb la complicada sortida a borsa de Bankia i de Banca Cívica com a màxim exponent-, i el progressiu augment de l'Euribor -que frega ja el 2,2% pressionat per les alces de tipus del BCE-, deixen al sector d'oficines, especialment depenent de l'evolució de l'activitat econòmica, en una posició molt delicada per als propers anys. Per això, la consultora preveu que els ajustos de renda s'acabin perllongant més enllà de 2012, acompanyats d'un volum de contractació inferior que provoqui que l'estoc d'oficines segueixi creixent malgrat la dràstica reducció en el lliurament de noves promocions.
LA CONTRACTACIÓ ES MANTÉ FEBLE
Segons l'estudi, en aquest primer semestre de l'any s'han contractat 119.800 m2 procedents en la seva gran majoria de recol·locacions d'empreses animades pels ajustos de renda, amb l'objectiu de reduir costos, ajustant superfícies i millorant l'emplaçament, sent molt escassa la demanda d'ampliació de superfícies o de companyies de nova implantació. Aquesta xifra és un 4,7% superior que la del semestre anterior i un 3,9% inferior en taxa interanual, mantenint-se en la forqueta d'entre els 100.000 i els 125.000 m2 que ve registrant-se des de la segona meitat de 2009.
Els Nous Districtes de Negoci (NDN), amb grans espais disponibles en edificis moderns i eficients i uns preus subjectes a amplis marges de negociació, han concentrat el 44% dels metres contractats, procedent de la reestructuració de seus de grans companyies, amb els 5.200 m2 del grup Orizonia a Plaça Europa com a principal operació. No obstant això, han estat les zones més cèntriques les que han registrat un major impuls i un nombre més elevat d'operacions, originat en aquest cas per un altre perfil d'empreses amb menors requeriments d'espai i una forta necessitat de notorietat en carrers representatius, on aprofiten la caiguda de rendes i la recent disponibilitat derivada del trasllat d'empreses a les àrees descentralitzades, com els 277 m2 de Turkish Airlines al Passeig de Gràcia, els 280 m2 de Salut i Vida Assessors del grup assegurador Caser a Enric Granados, o els 250 m2 de la constructora Emcofa a l’avinguda Diagonal, operacions totes elles assessorades per Forcadell.
La demanda ha mostrat un altíssim nivell d'exigència davant la gran quantitat d'oferta disponible, allargant els períodes de recerca i negociació. Per això, les oficines amb necessitat de reforma o amb tecnologia obsoleta difícilment han trobat sortida. Segons l'informe, el mercat s'està apropant als estàndards europeus, en els quals el producte es lliura perfectament equipat i amb els últims acabats, tendència que està impulsant al seu torn les rehabilitacions en immobles cèntrics.
DISPONIBILITAT A l'ALÇA
La taxa de disponibilitat ha moderat la seva vertiginosa escalada, encara que ha seguit augmentant fins assolir el 14,7%, sis dècimes més que a finals de 2010. Segons Forcadell, la caiguda en el lliurament de nova oferta i el lleu increment semestral de la contractació no ha estat suficient per registrar una absorció neta de l'estoc, a causa que la majoria d'operacions han estat recol·locacions amb reducció d'espais. L'ocupació només ha millorat en alguns immobles de la Zona Prime i dels NDN, on la situació és encara complexa en ubicacions en fase de consolidació com Zona Franca o l'edifici Meridian i, en menor mesura, Plaça Europa, amb desenes de milers de metres quadrats a l'espera d'inquilins.
La Zona Centre ha estat l'emplaçament, després de la Perifèria, on més ha augmentat la disponibilitat, afligida pel tancament de delegacions petites i mitjanes de companyies que, davant la crisi, han optat per replegar-se a la seva seu central de Madrid o d'altres capitals europees, deixant enrere espais en moltes ocasions obsolets. Un perfil ampli d'empreses, a més, s'ha mudat a carrers més prestigiosos com Passeig de Gràcia, avinguda Diagonal o Via Augusta. Amb tot, la superfície disponible a la Zona Centre segueix en nivells molt inferiors als de les àrees descentralitzades, i sent el parc d'oficines major. Segons l'estudi, a la Perifèria la situació ha seguit agreujant-se, concentrant ja el 38% de l'estoc total d'oficines, amb la suspensió de pagaments de la societat promotora del parc empresarial @ Sant Cugat com a clar exponent. Per alleujar l'enorme disponibilitat de la majoria d'immobles perifèrics, els propietaris han començat a dividir les superfícies inicialment ofertes en mòduls d'al voltant de 200 m2 per captar nous perfils de demandants.
Quant a lliurament de noves promocions, aquest semestre han destacat els 29.000 m2 de la segona fase del parc empresarial de Catalana Occident i els 6.300 m2 de la seu d’Iguzzini, tots dos a Sant Cugat del Vallès. Després d'haver-se lliurat ja la gran majoria de projectes iniciats en la fase final del boom immobiliari, la perspectiva actual d'escassa promoció s'estendrà diversos anys, amb una previsió de 113.000 m2 a lliurar entre 2011 i 2012, enfront dels 221.700 m2 de 2010.
LES RENDES PROLONGUEN EL SEU AJUST
Les rendes han prosseguit el seu ajust a la baixa, encara que a un ritme una mica més moderat. La zona més afectada ha estat la Perifèria, amb una caiguda del 9% semestral i del 23,4% interanual, per ser la zona més allunyada del centre de negocis i disposar d'un excés de nous desenvolupaments dispersos que exerceixen una menor capacitat d'atracció. Ha registrat una renda mitjana sol·licitada de 9,25 €/m2/mes, encara que, segons Forcadell, l'import real de tancament d'operacions ha oscil·lat entre els 6 i els 9 €/m2/mes. En l'extrem contrari, la Zona Prime ha descendit un 3,2% i un 9,4%, respectivament, fins als 17,02 €/m2/mes, encara que s'han arribat a tancar operacions per 14,5 €/m2/mes. A les rebaixes declarades cal afegir els nombrosos incentius que incorporen els propietaris per amagar el descens real de preus, com l'abonament dels costos d'implantació, períodes de carència o escalats de renda, utilitzats sovint per sobrevalorar l'edifici davant una futura desinversió.
Pel que fa als preus de venda a usuari final, han seguit ajustant-se, encara que de forma molt irregular i clarament insuficient per reactivar el mercat. Els imports mitjans sol·licitats han caigut un 5,4% semestral en el global de Barcelona, fins als 3.017 €/m2 construït. Segons l'informe, el procés d'ajustament arrossega un retard respecte al segment de lloguer per la resistència dels propietaris a assumir la pèrdua de valor dels seus actius, per la qual cosa els ajustos en els preus de venda es perllongaran durant un període de temps més llarg.
MERCAT D'INVERSIÓ SOTA MÍNIMS
El volum d'inversió s'ha reduït fortament fins registrar aquest semestre només 111 milions, xifra històricament baixa. Segons l'estudi, el reduït volum no ha provingut d'una falta d'interès o de liquiditat dels inversors, sinó de l'escassetat de producte atractiu a un preu adequat que permeti sostenir les rendibilitats en funció de les seves rendes reals de mercat.
Forcadell preveu que el volum d'inversió serà probablement modest en el 2011 a causa de la divergència entre les posicions de l'oferta i la demanda, encara que les progressives necessitats de liquiditat d'alguns propietaris poden possibilitar el tancament d'operacions en determinats edificis dels NDN. Les dificultats econòmiques del país i els seriosos dubtes sobre la seva recuperació, amb un segon semestre de l'any especialment dur, desincentivaran l'assumpció de riscos per part dels inversors, la qual cosa seguirà empenyent el gruix del capital a ciutats europees amb economies més sòlides i a sectors més actius com el de locals i centres comercials prime, hotels i pàrquings. Les millors oportunitats en el segon semestre de 2011 provindran de les Administracions Públiques, immerses en un dràstic procés de consolidació fiscal. Segons la consultora, l'anunci de privatitzacions de la Generalitat de Catalunya amb el qual espera ingressar 500 milions -300 d'ells abans de finalitzar aquest any- amb la venda d'edificis d'oficines del centre de Barcelona ocupats per l'Administració sota la fórmula de sale&leaseback, és només la punta de llança de futures oportunitats procedents del sector públic que garantiran al comprador un inquilí solvent i rendibilitats atractives.
Les rendibilitats exigides s'han mantingut invariables en la primera meitat de l'any, exceptuant un petit augment a la Perifèria, situant-se entre el 5,5% i el 6,5% a la Zona Prime i al Districte de Negocis, i entre el 7,5% i el 8,5% a la Perifèria. Segons l'estudi, les graduals pujades dels tipus d'interès per part del BCE –situats ja en l'1,5% després de dos increments d'un quart de punt en els últims mesos– pressionaran a l'alça les rendibilitats a mitjà termini.
