Els comerciants van rebutjar la compra de locals per establir els seus negocis i van optar massivament pel lloguer, segons l’Informe de mercat de locals comercials a Barcelona de Forcadell, relatiu al primer semestre de 2010. Així, el 94% dels demandants van sol·licitar locals comercials de lloguer, enfront de l’escàs 6% que es va decantar per la compra, percentatge que es va reproduir en les transaccions.
Encara que tradicionalment l’arrendament sempre ha atret un major volum de comerciants que la venda, la distància mai havia sigut tan gran. Les causes principals són la menor capacitat financera de les empreses, la incertesa respecte a l’evolució del consum i de l’economia, que els immobles han deixat de ser considerats un valor segur que es revaloritza any rere any, i que l’ajust dels preus de venda dels locals porta un cert retard respecte al del lloguer. De fet, els propietaris sense necessitats urgents de finançament van optar per llogar els seus immobles, o deixar-los buits a l’espera que la situació es recuperi, abans que assumir enormes rebaixes en la venda dels seus immobles.
DEMANDA DE LLOGUER
La demanda de lloguer a la 2ª i la 3ª Línia (veure Zonificació Forcadell a la pàgina següent) va tenir un comportament més actiu gràcies a les rebaixes de renda. El major dinamisme no va ser, tanmateix, equilibrat. Així, va provenir en la seva gran majoria de particulars, i per contra, les marques no van tenir pràcticament pes doncs, amb algunes excepcions, van abandonar qualsevol projecte d’expansió per mantenir o reduir superfícies. Va tenir molta empenta la demanda d’origen asiàtic i, en menor mesura, la procedent d’aturats que van buscar capitalitzar la seva indemnització per acomiadament. La 1ª Línia va mantenir la tendència, iniciada a finals de 2009, de reactivament de la demanda i del nivell de rotació. La caiguda de les rendes va propiciar la reaparició de perfils abans desplaçats, com el sector de la restauració. També va ser aprofitada per alguns comerços ja presents en ubicacions secundàries de la 1ª Línia per instal·lar-se en carrers més capdavanters. En números, la 3ª Línia va registrar el major percentatge de demandants, un 35%, seguida per la 2ª, que va sumar una quarta part del total. La 1ª va atreure un 23%, i la 4ª, un 17%. La millora en la demanda i en la contractació no va impedir que la disponibilitat de comerços prosseguís el seu ascens. Va ser especialment preocupant a la 3ª i 4ª Línia, que van concentrar el 70,6% dels establiments disponibles, a causa de l’incessant degoteig d’establiments tancats per la crisi i de la jubilació de comerciants que no van trobar relleus per als seus negocis i, sobretot, perquè bona part dels locals disponibles en aquestes àrees són poc atractius per estar en carrers –o trams de carrers- d’escàs valor comercial, motiu pel qual la seva reabsorció serà molt complicada.
RENDES I PREUS
Les rendes van mantenir la seva tendència a la baixa a la 2ª, 3ª i 4ª Línia, conseqüència de la desocupació existent i com única manera de tancar operacions i retenir arrendataris. Els ajustos, molt variables segons el carrer, prosseguiran durant almenys un any, tot i que possiblement a un ritme menor. A la 1ª Línia les rendes tendiran en general a estabilitzar-se després de les rebaixes dels semestres previs. En números, van oscil·lar entre els 153 €/m²/mes de mitjana de la 1ª Línia – Molt Transitada o els 135 €/m²/mes de la 1ª Línia – Alt Nivell, encara que l’import real de tancament d’operacions en ambdues ubicacions es va aproximar als 120 €/m²/mes, i els 7 €/m²/mes de la 4ª Línia, on es van tancar operacions fins i tot per 5 €/m²/mes. A la 2ª Línia, la renda mitjana sol·licitada va ser de 28 €/m²/mes, tot i que l’import real de tancament va rondar els 24 €/m²/mes.
Els preus de venda van descendir en tots els emplaçaments, excepte als principals carrers de la 1ª Línia, i amb més intensitat que en el lloguer. L’ajust dels preus de venda, que porta un cert retard en comparació amb el del lloguer, es prolongarà d’un a dos anys més, encara que la resistència dels propietaris a assumir grans rebaixes pot endarrerir el procés. Els preus van oscil·lar entre els 43.750 €/m² de mitjana a la 1ª Línia – Molt Transitada, tot i que els imports reals de tancament es van aproximar als 40.000 €/m², i els 1.200 €/m² de la 4ª Línia o els 2.875 €/m² de la 3ª, on es van tancar operacions fins i tot per 900 €/m² i 2.000 €/m², respectivament. El preu mitjà sol·licitat a la 2ª Línia va ser de 4.875 €/m², encara que l’import real de tancament va oscil·lar entre els 3.000 i els 4.000 €/m².
INVERSIÓ
El mercat d’inversió es va polaritzar enormement. Per una banda, el segment de locals comercials prime va tenir una gran activitat i dinamisme. Els locals situats a la 1ª Línia, ocupats per arrendataris amb garanties i, en bona mesura, amb contractes de llarga duració i períodes d’obligat compliment, van ver molt demandats. Per contra, els comerços de la 2ª i 3ª Línia, on la desocupació és elevada i el risc, major, van tenir una demanda pràcticament nul·la, amb l’única excepció dels sale&leaseback de sucursals bancàries de barri. Aquest tipus d’operacions, que tant havien dinamitzat el mercat els últims mesos, estan a prop d’esgotar-se, el que allunyarà la inversió encara més de les zones secundàries. Les rendibilitats exigides pels inversors van oscil·lar entre el 4,5 i el 5,5% als carrers més exclusius de la 1ª Línia (Passeig de Gràcia i trams de la Diagonal), entre el 5,5% i el 7% a las vies més transitades del centre (Pelai o Rambla Catalunya), i superiors al 7% a la resta d’ubicacions.
En els propers semestres, el mercat es polaritzarà encara més i l’interès dels inversors es centrarà gairebé exclusivament en locals prime, els quals tendiran a consolidar el seu alt nivell actual d’activitat inversora. Aquest fenomen pot generar l’aparició d’una petita bombolla a la 1ª Línia, provocada per l’augment del preu dels immobles i la conseqüent caiguda de les rendibilitats. Per contra, els locals de la 2ª i 3ª Línia, prolongaran el seu ajust de preus a la baixa, amb unes rendibilitats cada cop majors.
