En la conjuntura actual de recaiguda en la recessió i empitjorament de les previsions per l'aflorament del forat de les entitats financeres i les seves repercussions sobre el deute públic, la contractació d'oficines a Barcelona s'ha contret a nivells inferiors als de 2009 i inèdits des de 1998, segons conclou l'últim Informe de Mercat d'Oficines a Barcelona de Forcadell, relatiu al 1r semestre de 2012.

Així mateix, segons la consultora, durant el període analitzat l'estoc ha seguit sense absorbir-se, evidenciant un segment de producte obsolet o mal ubicat amb cada vegada més dificultats de comercialització, i els preus han intensificat el seu ajust a pràcticament totes les zones.

DEMANDA

La contractació d'oficines ha registrat el seu pitjor semestre des de l'inici de la crisi en situar-se en 87.400 m², ritme que, si es manté durant la segona meitat de l'any, com preveu l'informe, retrotraurà el mercat a un volum equivalent al de 1998, quan la grandària de l'economia espanyola era notablement menor. Les xifres d'aquest semestre han caigut un 8% respecte a l'anterior i un 27% en taxa interanual, sent fins i tot lleugerament inferiors als 89.000 m² que van procedir a la fallida de Lehman Brothers a la primera meitat de 2009.

Segons Forcadell, el retrocés ha obeït principalment a una reducció de les operacions de grans dimensions, la materialització de les quals s'ha vist retardada fins a una major clarificació de la situació macroeconòmica, requerida sobretot per les matrius d'empreses internacionals. Al seu torn, han estat descoratjades per la creixent predisposició dels propietaris a acceptar renegociacions de contracte cada vegada més profundes per retenir inquilins. Les àrees descentralitzades, les principals beneficiàries de les reubicacions de seu de grans empreses, han vist en conseqüència reduït el seu volum de contractació respecte a semestres anteriors, especialment a les promocions més allunyades de les localitats perifèriques. Per contra, el Districte 22@ ha augmentat la seva quota de mercat a causa del seu atractiu per a alguns dels sectors més actius en l'actualitat, com la informàtica i les noves tecnologies, i per abastar un perfil de demanda més ampli que la resta de àrees descentralitzades en el seu segment d'oficines procedent d'immobles industrials rehabilitats. Segons l'informe, el 22@ s'ha beneficiat, a més, del renovat impuls de l'Ajuntament. Precisament a aquesta zona ha tingut lloc la major operació del semestre: els 5.595 m² llogats per Liberty Seguros al complex Illacuna. A l'altra gran àrea emergent, Plaça Europa, la necessitat d'una millor connexió amb transport públic ha limitat el seu potencial.

D'altra banda, les demandes de mida petita i mitjana i amb fortes necessitats de representació s'han focalitzat en carrers cada vegada més cèntrics i prestigiosos, a causa d'un ajust de rendes que ha possibilitat les implantacions a Passeig de Gràcia i avinguda Diagonal per imports assequibles. Aquest perfil d'operacions ha crescut en detriment d'altres carrers tradicionals de l'Eixample, no tan representatius, com Casanova o Villarroel.

RENDES

Els ajustos de renda s'han intensificat aquest semestre en relació a l'anterior en paral·lel a l'empitjorament general de l'activitat econòmica. Les majors correccions interanuals en els preus mitjans (-11,5%) i màxims sol·licitats (-16,4%) s'han produït al Districte de Negocis, a carrers com Via Augusta, Pau Clarís o avinguda Josep Tarradellas, que s’han allunyat així de la Zona Prime (Passeig de Gràcia i avinguda Diagonal), la més demandada per la majoria de pimes pel seu valor de marca i molt atractiva en l’actualitat a nivell de rendes. En el global de Barcelona, ​​la renda mitjana sol·licitada ha caigut un 5,6% semestral i un 8,3% interanual, fins als 11,54 €/m²/mes, contraient-se un 36,8% des de finals de 2007 i registrant nivells inèdits des de 1988. La consultora aclareix, a més, que el percentatge de caiguda s'eleva atenent els imports reals als que s'estan tancant actualment les operacions després de les negociacions amb els demandants, que oscil·len entre els 14 i els 18 €/m²/mes a la Zona Prime; els 11 i els 14 €/m²/mes al Districte de Negocis (Rambla Catalunya, Numància, Gran Via de Carles III o els carrers ja mencionats); els 8 i els 11 €/m²/mes a la Zona Centre (resta de l'Eixample, Sarrià-Sant Gervasi i Les Corts); els 7 i els 12 €/m²/mes als Nous Districtes de Negoci (22@, Plaça Europa, Front Marítim o Zona Franca); i els 5 i els 9 €/m²/mes a la Perifèria (Viladecans, Cornellà o Sant Cugat del Vallès).

OFERTA

L'enorme caiguda en el lliurament de nova oferta de 2011 s'ha intensificat i, per primera vegada en molt temps, aquest semestre no s'ha incorporat cap nou edifici al parc d'oficines. Aquest fet ha possibilitat la pràctica estabilització de la taxa de disponibilitat després de quatre anys de notables increments, creixent només una dècima respecte a finals de 2011, tot i que registrant un elevat 15,1%. L'informe revela que la distribució de l'estoc s'ha polaritzat, concentrant-se en major mesura als carrers menys privilegiats del centre de la ciutat i a les localitats pitjor comunicades de la perifèria a causa del transvasament de demanda, respectivament, a ubicacions prime del centre i a edificis moderns i amb rendes flexibles dels Nous Districtes de Negoci (NDN). Les àrees descentralitzades han seguit concentrant el 66% de la disponibilitat total, però amb un major pes de la Perifèria.

D'altra banda, l'escàs dinamisme de la demanda ha allargat el període de desocupació de l'estoc disponible que, segons dades de Forcadell, supera ja els 15 mesos de mitjana, especialment a immobles obsolets del centre que no troben substituts per a l'espai vacant i a promocions de recent construcció d'àrees descentralitzades que no aconsegueixen ser absorbides, bé per la seva ubicació perifèrica o bé, com passa a determinats edificis dels NDN, perquè no han flexibilitzat preus.

MERCAT DE VENDA A USUARI FINAL

Els preus mitjans de venda sol·licitats han incrementat relativament el seu ritme d'ajust aquest semestre a causa de propietaris, encara minoritaris però en auge, que han situat les seves propietats a la realitat de mercat per necessitat urgent de desendeutar-se. Aquest canvi d'actitud s'ha produït amb major freqüència a la Zona Centre (-13,1% anual en els preus mitjans sol·licitats), procedent de petits propietaris d'oficines en edificis mixtos, i a la Perifèria (-12,2%), per part d'edificis en propietat vertical els amos dels quals decideixen comercialitzar-los en petits mòduls davant la falta de demanda inversora per adquirir l'immoble en la seva totalitat. En el global de Barcelona, ​​els preus mitjans sol·licitats s'han situat en els 2.805 €/m² construït després de descendir un 5% semestral i un 7% anual. Malgrat això, el mercat de compra d'oficines per part d'usuaris finals ha seguit estancat en volums molt reduïts d'activitat, registrant durant el període analitzat només el 8,5% de la demanda davant del 91,5% del lloguer. L'informe ho atribueix al nivell ja molt assequible de les rendes, a l'escassetat de crèdit i a una evolució econòmica que afegeix incertesa al futur de les empreses.

MERCAT D'INVERSIÓ

El deteriorament de l'economia del país i l'agudització de les tensions financeres, incloent la nacionalització de Bankia i la recent acceptació forçada d'un rescat europeu del sistema financer, han reafirmat el focus d'interès dels inversors en els actius d'oficines considerats més segurs, ubicats fonamentalment a la Zona Prime, amb inquilins triple A i amb garanties de llarga ocupació, els quals han mantingut una rendibilitat al voltant del 6%. Segons les conclusions de l'informe, l'escassetat encara d'aquest tipus de producte en el mercat a preus d'acord amb el descens real de les rendes ha limitat l'activitat inversora. Malgrat tot, el volum d'inversió s'ha incrementat respecte al semestre anterior, arribant als 140 milions d’euros, a causa sobretot del tancament de dues operacions rellevants.

Aquestes operacions, de més de 50 milions d’euros cadascuna, han estat la compra d'un edifici de 8.200 m², a Passeig de Gràcia, 56, per part del family office Pontegadea a la promotora Sacyr; i el sale&leaseback de la seu de la Conselleria de Territori i Sostenibilitat de la Generalitat, de 16.853 m², a l’avinguda Josep Tarradellas, 2-6, adquirida pel family office Bancalé. La Generalitat, que va cancel·lar al març la venda dels seus dos grans lots d'oficines per divergències insalvables amb els dos fons d'inversió internacionals que havien presentat ofertes, ha iniciat la comercialització al detall de part d'aquests immobles. Fins ara ha concretat la venda de la seu de la Direcció General de Medi Natural i l'Agència de Residus de Catalunya, de 7.983 m², al carrer Doctor Roux, 80, per 14,5 milions; i la de la Conselleria de Cultura, de 1.082 m², a Muntaner, 221, per 2,5 milions. L'informe desglossa dos tipus principals d'inversor: els family offices amb recursos propis, que han estat els compradors més actius aquest semestre, i els grans fons estrangers, que han seguit a l'espera d'oportunitats d'inversió a preus molt ajustats que encara no s'han concretat de manera generalitzada.

PERSPECTIVES

Segons la consultora, els ajustos de preus i les reduccions en la contractació es prolongaran fins que la situació macroeconòmica s'estabilitzi i s'aclareixin els dubtes sobre el futur de la zona euro i la capacitat d'Espanya d'afrontar els seus deutes sense necessitat d'un rescat més sever. Quant a l'oferta, tot i les reduïdes xifres de lliurament de nous edificis (només 30.000 m² per a 2012, tots ells de projectes clau en mà) i la tendència creixent a canviar a ús turístic edificis d'oficines obsolets del centre, l'estoc seguirà augmentant lleugerament a causa de la nova disponibilitat generada per les Administracions Públiques en els seus processos de reducció de la despesa immobiliària i a una conjuntura econòmica de recessió que durarà com a mínim fins a 2014. Els edificis rehabilitats més cèntrics i els de les àrees descentralitzades més consolidades seran els que millor es comportaran en el difícil període actual de transició fins que el mercat recuperi la confiança.

D'altra banda, durant els propers semestres les oportunitats d'inversió es multiplicaran. L'informe pronostica que la recent intervenció del sistema financer espanyol amb fons europeus serà la punta de llança d'un nou escenari amb importantíssimes repercussions sobre l'economia del país. Segons l'anàlisi de Forcadell, el sanejament bancari s'accelerarà i podrà aflorar la seva enorme cartera d'actius immobiliaris, així com el d'empreses altament endeutades, com ara les grans promotores, la solvència de les quals es supeditava en molts casos al pacte de refinançaments amb les entitats creditores. L'Estat, pressionat per la condicionalitat dels ajuts, també es veurà obligat a aprofundir en les reformes estructurals a les quals fins ara era reticent, incloent la privatització d'actius públics amb valor, entre els que possiblement hi haurà un gran nombre d'edificis d’oficines.