El departament de Research de Forcadell publica, per primera vegada en format semestral, un Informe del mercat Residencial a la ciutat de Barcelona (sector estudiat àmpliament al llarg dels darrers anys per Forcadell) en el que es tracten en profunditat tant el mercat de lloguer com el de compra. La consultora amplia, amb la primera edició d’aquest estudi, el seu Informe de Mercat Immobiliari, en el que ja analitzava en profunditat el mercat residencial de lloguer així com els mercats d’industrial, d’oficines i de locals comercials. Forcadell, d’aquesta manera, segueix fidel a la seva voluntat d’estudiar el mercat immobiliari català i de consolidar el seu reconeixement com a analista del sector.

Segons l’estudi semestral del sector residencial realitzat per Forcadell referent al darrer semestre de 2011, el mercat de lloguer a Barcelona ha mantingut un nivell notable de dinamisme durant la segona meitat de l’any gràcies a la gran quantitat de demanda registrada a la ciutat. El sector ha estat capaç de digerir un gran número de demanda procedent del mercat de compra, fet que s’ha traduït en més operacions i de més qualitat. Davant la gran quantitat de demanda existent, Forcadell recomana una oferta dinàmica que nodreixi el mercat d’habitatges en règim de lloguer. Quant a les operacions de compravenda, el mercat segueix patint desestructuració i manca de crèdit per part de les entitats financeres.

Les rendes, d’altra banda, han descendit, aproximadament, un –12% interanual en el mercat de lloguer. El descens dels preus de compra, tanmateix, encara no ha trobat la seva fi i s’espera que el 2012, amb un Euríbor reduït al mínim, els inversors i els particulars tornin a trobar motius per a incrementar el volum d’operacions.

DEMANDA

El mercat residencial de lloguer a Barcelona ha mantingut un nivell d’activitat notable durant l’últim semestre de l’any gràcies, en part, a la qualitat i a la quantitat de la demanda que genera una ciutat del nivell de Barcelona. Segons l’informe publicat per la consultora, a la demanda natural s’ha sumat durant els últims semestres un important número de demanda nova originària del mercat de compra que, davant l’absència d’ajudes financeres per a l’adquisició d’un habitatge, està optant pel lloguer. Així mateix, gràcies a les oportunitats que ofereix el sector, molts llogaters estan decantant-se per renegociar els seus lloguers o plantejar-se un canvi d’habitatge.

D’altra banda, el mercat de compravenda segueix sent un dels més afectats per la crisis econòmica segons indica Forcadell en el seu estudi. El mercat es troba desestructurat, sense una demanda sòlida i estable, capaç de tornar la confiança al sector residencial. La solvència debilitada i la no concessió de crèdit per part de les entitats financeres han deixat al demandant amb una capacitat de maniobra molt reduïda. Però encara hi ha mercat i en ell existeix una demanda que, malgrat ser poc nombrosa, segueix generant operacions d’uns nivells pressupostaris gens menyspreables: tal i com afirma Forcadell, els usuaris solvents volen aprofitar les oportunitats que està provocant l’actual situació per millorar el seu habitatge habitual o per invertir en patrimoni.

OFERTA

El mercat de lloguer el 2011 ha mostrat un estoc d’habitatges estable i constant.  La pressió que podria exercir sobre l’estoc l’entrada d’habitatges que no arriben a ser comercialitzades a la venda i busquen refugi en el lloguer, està sent àmpliament compensada per la capacitat d’absorció demostrada por la demanda. Així mateix, Forcadell mostra en el seu informe un mercat de lloguer sa i dinàmic, ja que l’oferta entrant no es converteix en estoc enquistat. De fet, adverteix la consultora, una hipotètica absència d’oferta disponible seria altament contraproduent. Per fomentar l’entrada d’habitatges al mercat de lloguer i vetllar per uns nivells de disponibilitat òptims, el nou Govern té preparada pel 2012 una reforma del marc jurídic dels contractes d’arrendament, amb millores en el desnonament express per oferir millors garanties tant al propietari com al llogater.

L’estudi del mercat residencial publicat per Forcadell, referent al segon semestre de 2011, mostra que la distribució de l’oferta per districtes tant de lloguer com de venda manté proporcions similars, en part, per la vinculació entre les dimensions del territori i la capacitat d’oferta que poden arribar a generar. L’Eixample ha acollit durant aquest semestre un 23% del total de l’oferta disponible de lloguer a Barcelona i un 19% en venda. A la banda oposada es troba Nou Barris amb tan sols un 3% de l’oferta disponible en lloguer i un 6% en venda.

Quant a la venda, la inactivitat promotora ha deixat la ciutat amb un estoc residual d’habitatges nous, cedint tot el protagonisme als habitatges de segona mà. Tanmateix, una actitud extremadament cauta per part dels propietaris davant la venda, la qual no serà executada a no ser que sigui estrictament necessari, tampoc ajuda a generar increments notables en l’estoc d’habitatges usats.

PREUS

Una ciutat com Barcelona recomana, segons reflecteix Forcadell al seu informe, una anàlisi fragmentada dels preus de lloguer i de venda en funció dels districtes i els trams de superfície. Les primeres dades elaborades per la consultora en base a criteris segmentats han situat el preu mitjà de lloguer dels habitatges d’entre 51 i 75 m², la tipologia més habitual i, per tant, la que té més representativitat a Barcelona, en 10,35 €/m²/mes. Els preus, segons l’informe, han baixat, aproximadament, un –12% respecte a les rendes de 2010.

Quant als preus de venda, el reajustament generalitzat de preus en el mercat residencial de compravenda no ha finalitzat. Davant l’evidència que els preus no remuntaran i que quant més es trigui en vendre inferior serà el retorn obtingut, la resistència a assumir pèrdues en el valor acabarà per afluixar-se de forma generalitzada, afirma Forcadell. Al districte de l’Eixample, un dels més representatius, el preu mitjà d’un habitatge entre 51 i 75 m² se situa al voltant dels 3.385 €/m² segons informa Forcadell.

PERSPECTIVES PER 2012

Pel que fa al mercat de compra, les previsions de Forcadell situen l’estabilitat en els preus del mercat residencial barceloní més enllà de 2012. Tanmateix, un Euríbor reduït a mínims històrics i unes avantatges fiscals reanimades pel Govern, motivaran una demanda latent i expectant protagonitzada per particulars i inversors que, si bé serà encara minoritària, tornarà a trobar el 2012 motius per iniciar processos de compra i generar operacions interessants. Aquests incentius hauran de dinamitzar la demanda, que no tornarà a reviure fins que els mercats bancaris tornin a uns nivells òptims de concessió de crèdit. A més, els increments de l’IRPF afectaran, encara més, la capacitat de compra. No obstant això, de la mà dels propietaris amb dificultats per assumir despeses de manteniment  i d’aquells que han heretat i es troben amb dificultats per gestionar el patrimoni, podran aparèixer, segons l’informe de Forcadell, oportunitats en el proper semestre.

Forcadell adverteix, així mateix, en referència al mercat de lloguer, que el 2012 se seguiran signant operacions, que atendran majoritàriament a una demanda real i activa. Per contrapartida, l’eliminació de la Renda Bàsica d’Emancipació prevista pel proper any afectarà de manera directa un dels targets més actius del mercat de lloguer: els joves en edat d’emancipar-se. L’equilibri en els preus serà clau per mantenir el bon ritme del sector.