La demanda de naus industrials, tant per compra com per lloguer, ha patit descensos aquest primer semestre de l’any i els preus, d’altra banda, han caigut de forma generalitzada a tot el mercat català. Així ho confirma l’últim informe publicat per Forcadell, relatiu al mercat immobiliari industrial al 1er semestre de 2012. Per contra, la consultora confirma que el mercat logístic sí està mostrant una tendència positiva, dins de les limitacions de la conjuntura econòmica. El mercat de solars, finalment, continua amb grans dificultats per superar la situació.

Segons Forcadell, la capacitat econòmica decreixent de les pimes i la manca d’iniciativa emprenedora estan afectant el sector industrial. La complexa situació econòmica d’Espanya ha provocat un descens de la demanda de lloguer i de compra de naus industrials, especialment contundent en el segon cas, amb una caiguda semestral del -22,86%. Les mesures en matèria econòmica que adopti el Govern, tutelat per les decisions que es prenguin des de Brussel·les, determinaran el moment per una possible estabilització del mercat industrial.

DEMANDA

La demanda de lloguer de naus industrials ha caigut un -1,33% respecte al semestre anterior. Malgrat aquesta disminució de les peticions d’arrendament de naus, el pes relatiu de la demanda de lloguer respecte a la de compra continua augmentant i en aquest moment ha superat ja el 90% del total de demandes cursades. La gran falta de finançament, per tant, provoca que les empreses no tinguin ni tan sols opcions d’aspirar a un immoble en propietat, pel que el lloguer i el lloguer amb opció de compra són les úniques alternatives factibles. La demanda de naus industrials de grans dimensions (a partir de 2.501  m²), lluny de reduir-se, s’ha situat en xifres similars a les del semestre anterior. Aquesta demanda, no obstant, no és deguda a una voluntat natural de contractar grans superfícies sinó que, segons Forcadell, les empreses cursen peticions de naus grans, la majoria de vegades, per agrupar diversos espais en poder d’una mateixa companyia en una nau industrial més gran que suposi una rebaixa de les despeses.

La demanda de compra, d’altra banda, ha experimentat un descens rellevant en aquesta primera meitat de l’any, amb una caiguda del –22,86% semestral, situant-la en els seus nivells més baixos en els darrers anys. Tal i com mostra l’informe, la demanda de naus de menys de 500 m² s’ha disminuït en 5 punts percentuals degut, parcialment, a la pèrdua de protagonisme de les pimes i a l’absència d’activitat emprenedora, un fenomen empresarial que va tenir rellevància en temps de bonança.

Quant a la distribució de la demanda per comarques, s’aprecia una lleugera pujada de les peticions a les comarques del Vallès Oriental i del Vallès Occidental. El Barcelonès, tanmateix, ha experimentat un descens de la demanda de 7 punts percentuals.

OFERTA

La consultora estipula  al seu informe que l’adequació dels immobles a la normativa es condició sine qua non per poder llogar. Tanmateix, la falta de capacitat econòmica d’alguns propietaris provoca dificultat a l’hora de materialitzar les reformes pertinents, pel que existeix un parc de naus antigues i obsoletes que estan quedant aparcades. El pes de l’stock de naus disponibles al Barcelonès en relació al total de l’oferta analitzada ha augmentat en 3,5 punts percentuals respecte al semestre anterior. En aquesta comarca s’ha produït un augment del parc de naus obsoletes degut a l’aturada dels plans urbanístics del 22@ i del Pla de la Marina per falta de finançament, provocant que es comptabilitzin com a demanda gran quantitat de naus fora de normativa situades en terrenys que havien estat requalificats per fer lloc a habitatges, locals i oficines.

Quant als períodes de desocupació, han augmentat sensiblement respecte al semestre anterior. Si els lapses de desocupació es situaven a prop dels 15 mesos a finals de 2011, fins i tot en zones prime, els mesos han augmentat a 18 el 2012.

 L’oferta de naus industrials al mercat de compra ha experimentat un important descens a la majoria de comarques malgrat el retrocés de la demanda. Els propietaris, amb necessitat de liquiditat o ofegats per les mensualitats hipotecàries, troben que a dia d’avui el valor dels seus actius està per sota de la quantitat de crèdit que resta per pagar. Davant d’aquesta situació, la solució més freqüent és la migració al mercat de lloguer.

PREUS

Els preus de lloguer de naus industrials han experimentat una caiguda generalitzada, amb xifres contundents en algunes comarques entre les que destaquen un descens interanual de les rendes del –24% al Vallès Oriental o del –19,98% al Baix Llobregat. La comarca que millor ha resistit és el Barcelonès, amb unes rendes que han patit un lleuger descens del –1,83%, ajudada pel creixent interès per tornar a la zona prime un cop vist el pronunciat descens dels preus.

Així mateix, l’informe mostra un nou descens pronunciat dels preus de venda de naus industrials. L’enfonsament dels preus ha estat tan gran, que si el semestre anterior es destacaven les caigudes de preus per sobre del –10% com a quelcom excepcional, en aquesta ocasió l’excepció la constitueixen les comarques amb preus que no han baixat per sota d’un –15%. El Baix Llobregat, per exemple, ha estat la comarca que ha patit un descens més pronunciat del valor dels immobles, amb una baixada del –23,63%. Els preus del Barcelonès, d’altra banda, han caigut un –21,05% interanual i al Vallès Oriental ho han fet en un –22%.

MERCAT DE SOLARS INDUSTRIALS

 El mateix informe confirma que la demanda de solars al territori català ha seguit descendint aquesta primera meitat de l’any. Segons Forcadell, els propietaris, davant la falta de rendibilitat dels seus actius, estan optant per contemplar fórmules alternatives a la venda com la permuta, el dret de superfície o el lloguer amb la intenció d’obtenir un retorn dels seus actius. Quant a la disponibilitat, cal destacar que existeix un important stock de solars a la totalitat del territori i que els preus tornen a descendir aquest primer semestre de l’any a totes les comarques catalanes, tot i que la caiguda és moderada respecte a semestres anteriors. En un desglossament de preus per comarques, el Barcelonès i el Baix Llobregat han estat els territoris que han experimentat un descens més gran en el valor dels solars, amb un –29,45% i un –28,92%, respectivament.

MERCAT D’INVERSIÓ

La demanda d’inversió es manté en nivells baixos. Aquesta demanda, a més, exigeix productes triple A, amb altes rendibilitats des del primer moment, fet que està provocant que les peticions existents s’estiguin concentrant a zona prime.

Segons l’informe, en aquest primer semestre de 2012 les rendibilitats exigides a zona prime se situen al voltant del 8% i arriben al 10% o més a tercera corona o a zones més allunyades.

Aquest semestre s’han produït algunes adquisicions a zona prime per part de petits inversors familiars, com a Hospitalet-Gran Via Sud, per sota dels 1.000 € el m² construït. Així mateix, s’ha realitzat alguna operació amb fons d’inversió, com és la venda d’un paquet de naus logístiques per part de Morgan Stanley al fons internacional especialitzat en logística, Prologis.

SECTOR LOGÍSTIC

 L’informe defineix el sector logístic com l’únic que està suportant la crisi amb fermesa. Tanmateix, assegura que les operacions produïdes es deuen a agrupacions de seus o a millores d’instal·lacions, tot i que es produeixen algunes operacions d’ampliació com la materialitzada per Michelin al parc logístic CPL Penedès, a Subirats, a on ha llogat 25.000 m² de superfície, o la protagonitzada per Transparets Logístics que, novament assessorada per Forcadell, ha llogat un espai de 4.064 m² a Lliçà de Vall amb els quals amplia els 10.000 m² arrendats el 2010.

La zona prime de Barcelona ha mantingut un bon ritme de contractació, pel que s’ha reduït la superfície disponible, fins i tot, de naus de dimensions petites. Forcadell assegura que aquest notable nivell de contractacions provoca que restin pocs immobles de qualitat a partir de 10.000 m² a zona prime. No obstant això, a la segona meitat de l’any està prevista l’entrada en funcionament de la primera fase de la nova terminal del Port de Barcelona, que augmentarà un 50% la capacitat de manipulació de contenidors.

D’altra banda, les zones 2 i 4 (eix AP-7) continuen amb una taxa de disponibilitat alta, trobant-se superfícies disponibles, fins i tot, a dins de CIM Vallès. Aquest semestre s’han desocupat més de 30.000 m² en naus logístiques i està previst que hi hagi més desocupació.