Immoblog

En el 2010 el preu del lloguer d'oficines a Barcelona va retrocedir als nivells previs al boom immobiliari
03/01/11

Després d'anys de creixement vertiginós que van arribar al seu cim al 2007, la situació del mercat d'oficines de Barcelona ha donat un gir de 180º fins al punt que, a tancament de 2010, el preu del lloguer va retrocedir ja als nivells previs al boom immobiliari. Segons l'Informe de Mercat d'Oficines a Barcelona elaborat per la consultora Forcadell, relatiu al segon semestre de 2010, la renda mitjana a la ciutat s’ha situat en 13,42 €/m²/mes, xifra que no es registrava des de 1999. La caiguda acumulada des de finals de 2008 assoleix el 27% i ja supera la de la crisi de 2001, quan els preus es van abaratir un 23% en tres anys. Des de llavors, el parc d'oficines s'ha multiplicat amb el desenvolupament de les àrees descentralitzades, la qual cosa ha generat en l'actualitat una enorme sobreoferta de difícil absorció.

 

Segons l'informe, el preu mitjà de lloguer en el global de Barcelona va descendir un 7,4% semestral i un 12,6% respecte a 2009. Per zones, el major ajust en taxa interanual es va produïr a la Perifèria -poblacions de l'àrea metropolitana-, amb un descens del 20%, a causa de ser l'emplaçament més afectat per la desocupació, amb una gran quantitat d'edificis de nova construcció encara per consolidar. El segueix la Zona Prime -Passeig de Gràcia i un tram de l'avinguda Diagonal- amb una caiguda del 15% fins assolir els 17,56 €/m²/mes, en aquest cas principalment pel trasllat de grans empreses a àrees descentralitzades com el Districte 22@ i, en menor mesura, la Plaça Europa. El descens a la resta de zones, és a dir, al Districte de Negocis –carrers cèntrics com Rambla de Catalunya o Via Augusta-, a la Zona Centre –bona part del Districte de l’Eixample i sectors de Les Corts i de Sarrià-Sant Gervasi-, i als Nous Districtes de Negoci (NDN) –22@, Plaça Europa, Zona Franca i World Trade Center-, ha oscil·lat entre un 11% i un 12% anual. No obstant això, a les ubicacions més afectades per la desocupació, la Perifèria i els NDN, es van arribar a tancar operacions per fins i tot 6 i 7 €/m²/mes, respectivament, quantitats inferiors en més d'un 40% a la renda mitjana sol·licitada en aquestes zones, la qual cosa dóna idea de fins a quin punt s’han d'esforçar els propietaris per atreure inquilins i consolidar els seus edificis com a àrees de negoci. Segons Forcadell, el descens de les rendes prosseguirà en el 2011, encara que probablement de manera menys pronunciada i generalitzada.

 

DISPONIBILITAT I CONTRACTACIÓ

 

L'ajust de preus ha anat acompanyat d'un preocupant increment de la taxa de disponibilitat, que va assolir a tancament de 2010 un inèdit 14,1%, 2,6 punts més que al 2009 i pràcticament el triple que al 2007. Les causes principals van estar la reubicació d'empreses en espais més reduïts, el tancament de companyies per la crisi econòmica i el lliurament de nous projectes a les àrees descentralitzades. Van destacar els 34.000 m² de la seu de Telefónica, els 25.000 m² de la de RBA i els 12.200 m² de la seu de la CMT, els tres al Districte 22@, i els 10.000 m² de l'edifici T del complex D-38 a la Zona Franca. En total es van incorporar al mercat 111.200 m² , que s'eleven a 221.700 m² en el global de 2010. No obstant això, els elevats ritmes de lliurament de nova oferta s'acabaran al 2011, amb una reducció del 68%, perspectiva que, segons la consultora, s'estendrà diversos anys a causa de la gran disponibilitat existent i de la incertesa respecte a la recuperació econòmica, la qual cosa permetrà una reducció moderada de la taxa de disponibilitat a partir de 2012. En aquest context, només s'iniciaran nous projectes si tenen un inquilí solvent darrere, compromès d’antuvi i per un llarg període de temps. Les promocions ja començades que no compleixin aquesta condició seguiran en la seva majoria paralitzades a l'espera d'una conjuntura més favorable o, com a última opció, hauran de reduir preus notablement.

 

El 66% de l'oferta disponible es va concentrar a la Perifèria i als NDN on, amb l'excepció parcial del 22@, va persistir una gran desocupació, tot i que el diagnòstic és diferent segons l'emplaçament. Així, ubicacions properes al centre i ben comunicades, com la Plaça Europa, amb un 50% d'oficines buides i promocions de desenes de milers de metres quadrats paralitzades, disposen d'una major capacitat d'absorció que les més perifèriques, la  perspectiva de les quals és molt negativa.

 

Segons l'informe, el volum de contractació va refredar la seva tendència alcista i va caure un 8,3% semestral i un 16,1% respecte al mateix període de l'any anterior. Malgrat això, el descens de les rendes va incentivar que l'any tanqués amb un increment del 6,1% respecte a 2009, amb un total de 239.100 m² contractats, xifra, no obstant això, encara un 23% inferior a la mitjana anual de l'última dècada. Les àrees descentralitzades van concentrar el 61% de la superfície contractada, especialment els NDN, amb el Districte 22@ al capdavant, a causa del tancament de diverses operacions importants, entre les quals van destacar el lloguer de 34.000 m² per part de Telefònica al 22@, els 12.000 m² del Grup Werfen a Plaça Europa, i els 4.600 m² de l'Agència Tributària al complex Les Arenes de Plaça Espanya. Amb grans espais disponibles -difícils de trobar a les zones més cèntriques-, distribuïts en edificis moderns, equipats i ben comunicats, amb menys pèrdues en espais comuns i a preus més reduïts, els NDN van estar els emplaçaments preferits per les grans companyies per resituar les seves seus, unificant i reduint superfícies i estalviant en costos. La Zona Prime, que ha despertat interès entre nous segments per la caiguda de rendes, va seguir sent la preferida dels despatxos professionals i Pimes a causa de la seva representativitat i imatge corporativa. Segons Forcadell, els espais menors de 200 m², els propis d'aquest tipus de companyies, van suposar el 80% de la demanda total, mentre que les superfícies mitjanes d’entre 200 i 500 m² van seguir caient fins assolir un 14%.

 

L'informe pronostica que el 2011 serà un any difícil per al sector, condicionat inevitablement per un marc econòmic de creixement estancat i altes taxes de desocupació, amb la solvència del sector financer i del deute públic en qüestió. En aquestes circumstàncies, la contractació s'estancarà en els nivells de 2010 o lleugerament inferiors, els preus seguiran ajustant-se, i la taxa de disponibilitat, malgrat la dràstica caiguda de noves promocions, no descendirà significativament a curt termini.

 

MERCAT DE COMPRA

 

El mercat de compra per part d'usuaris finals va seguir poc actiu quant a demanda i transaccions. Per a Forcadell, factors com l'empitjorament de l'entorn macroeconòmic, els renovats dubtes sobre la recuperació, les dificultats de crèdit i l'evidència que els preus de venda no han tocat fons en la major part dels immobles, van generar un entorn hostil per a la compra, que només va registrar el 9% de la demanda total d'oficines. Segons la consultora, l'oferta de producte ben situat i equipat i a un preu suficientment ajustat, l'únic amb sortida en l'actualitat, va seguir sent molt escassa. En aquesta línia, les entitats financeres, amb un paper cada vegada més protagonista en el sector com a propietàries –fruit de les adjudicacions per crèdits incobrables- i oferents d'actius immobiliaris, no han posat fins al moment producte atractiu al mercat, postergant els inevitables ajustos per no danyar els seus balanços comptables. 

 

MERCAT D'INVERSIÓ

 

Malgrat una reducció del ritme d'inversió en el segon semestre, 2010 va tancar amb un volum total aproximat de 600 milions d'euros. La modesta millora dels resultats respecte a l'any precedent va estar causada principalment pel tancament de dues grans operacions per prop de 150 milions d'euros cadascuna: la compra de la Torre Agbar per part del seu fins llavors inquilí, Aigües de Barcelona, i la compra de l'edifici de Diagonal 640 per part del fons institucional alemany Deka Immobilien. Davant l'escassetat de producte a la Zona Prime i al Districte de Negocis a un preu d'acord amb la conjuntura actual, els fons privats i institucionals nacionals, els més actius actualment, van ampliar el seu radi d'operacions als edificis singulars més consolidats dels NDN, els quals van concentrar el major volum d'inversió en el 2010.

 

Segons Forcadell, el volum d'inversió probablement descendirà al 2011 perquè no s'intueix cap gran operació que pugui salvar  l'any, tal com va succeïr al 2010. Pel que fa a les rendibilitats, després dels significatius descensos del primer semestre de 2010 i l'estabilitat del segon, al 2011 es produirà un canvi de tendència per la gradual pujada dels tipus d'interès per part del BCE. D'aquesta manera, les rendibilitats exigides es veuran arrossegades a l'alça, amb alguna possible excepció puntual a la Zona Prime com a conseqüència de l'escassetat de nous i atractius edificis en rendibilitat i de la creixent competència entre operadors per aquests actius. A tancament de 2010, es van situar entre un 5,5% i un 6,5% a les zones més consolidades del centre i entre un 7% i un 8% a les àrees descentralitzades.

Categories
Totes (770)
Sector Immobiliari (60)
Casos d'èxit (200)
Esdeveniments (3)
Oficines (15)
Retail (5)
Industrial (9)
Inversió (4)
Reformes (1)
Residencial (2)
RSC (1)
Anys
Tots
2013
2012
2011
2014
2010
2009
2008
2016
2015
2024
2017
2023
2019
2018
2020
2021
2022
Aquesta web utilitza cookies tècniques, de personalització, anàlisi i publicitàries, pròpies i de tercers, que tracten dades de connexió i/o del dispositiu, així com hàbits de navegació per a facilitar-li la navegació, analitzar estadístiques de l'ús de la web i personalitzar publicitat.