La ciutat de Barcelona segueix generant una demanda dinàmica tant en lloguer com en venda malgrat la crisi que travessa a Espanya el sector immobiliari. Les peticions de lloguer segueixen la seva tendència positiva un semestre més, i la demanda de venda es veu impulsada a final d’any pels baixos tipus d’interès i per les avantatges fiscals.

DEMANDA

Segons es desprèn de l’últim informe del sector residencial elaborat per FORCADELL, el mercat de lloguer d’habitatges a la ciutat de Barcelona segueix suportant amb fermesa les arremeses de la crisi i segueix essent, dins del mercat immobiliari català, un dels sectors que gaudeix de millor salut. La demanda de pisos a la capital catalana es troba estabilitzada, amb un petit repunt del 3,6% als darrers sis mesos. Sí s’ha experimentat, no obstant, una dinàmica negativa protagonitzada per directius d’empresa que, en temps de bonança econòmica, disposaven de pisos en lloguer a Barcelona posats a la seva disposició per diferents companyies que operaven a la Ciutat Comtal. Aquestes empreses es veuen obligades ara a reduir despeses retirant als seus directius dels pisos de la capital catalana. Per FORCADELL, existeix, a més, falta de demanda de pisos amb rendes mensuals al voltant dels 800€. Això és degut a la polarització de les classes mitjanes, que estan perdent poder adquisitiu i que estan optant per rendes menors, deixant sense demanda un important stock de pisos amb rendes entre els 800€ i els 950€. Els períodes de desocupació per a habitatges en lloguer a Barcelona, segons l’últim informe de mercat de FORCADELL, es troben estabilitzats i en xifres positives pel propietari. Un pis en bones condicions i a preu de mercat pot ser llogat en un període no superior als dos mesos.

La demanda en el mercat de venda, segons FORCADELL, s'ha mostrat moderadament dinàmica i ha experimentat una lleu pujada aquest semestre, considerant la situació de crisi que travessa el sector. I és que als baixos tipus d'interès s’ha d'afegir l'increment de la demanda a final d'any a causa de les avantatges fiscals existents, fet que, tanmateix, afectarà negativament a les xifres de demanda per al proper exercici. Així mateix, cal destacar l'actuació dels comitès de risc de les entitats financeres, que demanen actualment moltes més garanties a l'hora de concedir una hipoteca. El perfil del demandant correspon al de persones madures que disposen, majoritàriament, de més del 50% ó del 70% del valor de l'immoble en estalvis i que han de demanar una petita hipoteca. FORCADELL afirma, així mateix, que fora del mercat han quedat ja, en termes generals, els demandants joves, que anys enrere recorrien a l'aval dels pares per poder emancipar-se. La demanda de compra està patint també una polarització digna de menció. Hi ha una demanda notable de pisos fins a 200.000€ i té a lloc a Barcelona, també, una demanda de pisos cars requerits per demandants d'alt poder adquisitiu. La demanda intermèdia està essent cada vegada menys representativa.

SAREB

Un dels elements que pot afectar el funcionament del mercat de venda d'habitatges de manera més important en els pròxims semestres és la definitiva posada en marxa de la Sareb. Segons l'últim informe immobiliari de FORCADELL, en referència a aquest fenomen, cal destacar la desinformació que ha envoltat a la seva posada en marxa. Sí que es pot asseverar, però, que el conegut com "banc dolent" hauria de tenir poca incidència en grans nuclis de població com Barcelona. A la capital catalana, per exemple, no hi ha hagut pràcticament obra nova en els últims anys i els efectes de la Sareb es deixaran notar als afores de les grans ciutats, on sí es van dur a terme projectes de nova construcció. FORCADELL afirma que el mercat de segones transmissions, per tant, no es veurà afectat per la influència del "banc dolent", que sí que afectarà immobles nous d'inferior qualitat lluny de les zones prime.

OFERTA

Al mercat de lloguer, segons FORCADELL, existeix gran varietat de producte a nivell de preus, tipologies i superfícies a la ciutat de Barcelona, fet que exigeix ​​propietaris professionalitzats conscients de la realitat del mercat que adaptin les seves pretensions inicials. Aquest propietari ha assimilat les conseqüències de la crisi que travessa el sector i actua amb ple coneixement de causa per obtenir de les seves propietats un benefici en consonància amb la rendibilitat que el sector pot oferir. Segons les xifres publicades per FORCADELL, la distribució de l'oferta per districtes en el mercat de lloguer roman gairebé inalterable, ja que pràcticament no existeix d'iniciativa promotora a la capital catalana en els últims semestres. El passat mes d'octubre, per exemple, va ser el primer des de 1939 en el qual no s'havia registrat cap petició de llicència d'obra nova a la capital catalana. El districte de l'Eixample continua essent el que presenta una major oferta, amb un 21% del total.

L'oferta d'habitatges al mercat de venda a Barcelona segueix augmentant de forma moderada i actualment existeix producte disponible a tots els districtes de la capital catalana, tal com il·lustra l'informe de mercat de FORCADELL corresponent al segon semestre de 2012. Segueix augmentant el parc de pisos procedents de propietaris que han d'emprendre importants reformes en els seus immobles per situar-los al nivell d'una oferta variada i de qualitat. Els habitatges procedents d'herències es troben en molts casos antiquats i necessiten una inversió que el propietari mitjà no està en condicions d'assumir. Aquest fet il·lustra el procés de reducció de patrimoni que molts propietaris estan experimentant en un moment en què la demanda de millora ha desaparegut pràcticament. El procés de reducció de patrimoni és més suportable per a aquells propietaris que van adquirir els seus immobles abans del boom immobiliari, ja que trobaran un benefici independentment del preu actual de venda. L'oferta de venda es segueix concentrant, majoritàriament, a zones com l'Eixample, Sarrià Sant-Gervasi i Sant Martí. La incidència de l'oferta a Sarrià-Sant Gervasi respecte al total, per exemple, ha augmentat un punt percentual en l'últim semestre, tal com ha passat a Horta-Guinardó i Sant Martí.

PREUS

Segons l'últim informe de mercat de FORCADELL, els preus mitjans a Barcelona per als habitatges en règim de lloguer han baixat a totes les tipologies de superfície en aquest semestre, encara que de forma més moderada que en informes anteriors. Els preus dels habitatges entre 51m² i 75m², per exemple, han patit una caiguda semestral del -3,06% i els immobles entre 76m² i 90m² han experimentat un lleuger descens semestral del -2,34%. Segons FORCADELL, a més, la renda mitjana d'un pis a l'Eixample, per la seva banda, se situa actualment en 11,05 € / m², havent retrocedit un -1,41% semestral.

Pel que fa al mercat de venda de pisos a Barcelona, FORCADELL indica que el descens ha estat generalitzat i uniforme, en tots els districtes i per a totes les superfícies. Un semestre més, el mercat de compra-venda d'habitatges s'ha vist arrossegat per la profunda crisi que afecta el sector immobiliari espanyol. No obstant això, una dada per a l'esperança és la caiguda percentual dels preus en menor mesura que en semestres anteriors. Aquest fet indica que, si bé els preus encara tenen cert recorregut a la baixa, aquests descensos no tornaran a ser tan accentuats com en informes anteriors. El preu mitjà per a un habitatge a Barcelona entre 51m² i 75m² es situa a finals de l'any 2012 al voltant dels 2.820 €/m², un descens superior al -7% respecte a la xifra assolida un any enrere.