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La inversió immobiliària professional va seguir creixent el 2016 i es preveu que el 2017 segueixi la mateixa tendència amb una major diversificació
27/02/17

El nuevo informe de Inversión nacional de Forcadell analiza la evolución de los distintos sectores profesionales inmobiliarios, así como sus perspectivas a 24 meses. Focalizado en los mercados de Madrid y Barcelona, pero con una perspectiva de contexto europeo, el informe apunta la tipología de productos con más potencial de cada sector a medio-largo plazo.  

Según apunta el nuevo informe de Inversión nacional de la consultora Forcadell, en los últimos años en Europa se han sucedido una serie de acontecimientos, tanto políticos como sociales, que han influido mucho en la inversión inmobiliaria como, por ejemplo, el Brexit o los atentados de París. El sur de Europa es el mercado que a priori miran todos los fondos de inversión y, de forma preferentemente el español, por su madurez y atractivo, que contrasta con la poca seguridad jurídica de Italia y la inexperiencia de Portugal. Las plusvalías que ofrece España son difíciles de encontrar en otras partes de Europa debido al momento de crecimiento económico por el que atraviesa el país. 

El informe hace hincapié en que no hay que olvidar el potencial de África, continente donde el 1% de su población es millonaria, y que puede llegar a tener un papel destacado en la inversión inmobiliaria en un futuro próximo. Más en detalle, Barcelona y Madrid empiezan a estar saciadas de inversión por la gran cantidad de dinero invertido, hecho que conlleva que el precio de los activos incremente. La mayoría de los inversores en Madrid proceden del centro y del sur de América mientras que los europeos y asiáticos se decantan por Barcelona. La evolución de la inversión en Barcelona y Madrid, en este sentido, es positiva aunque habrá que prestar atención a su desarrollo en un plazo de 24 meses puesto que existe un riesgo real de saturación del mercado por exceso de dinero. Una muestra de que el mercado de inversión inmobiliaria resulta cada vez más atractivo para los distintos actores de mercado es el interés mostrado por parte de aseguradoras y fondos institucionales, orientados a operaciones de bajo riesgo.

 

SECTORES DE INVERSIÓN

OFICINAS
Forcadell pone de manifiesto que en Madrid y Barcelona existe un gran desafío en relación a los edificios de oficinas sostenibles de calidad. Ninguna de ellas dispone de stock suficiente para atender a todas aquellas empresas que apuestan, dentro de su política corporativa, por la responsabilidad con el medioambiente. Si bien los sellos de calidad como LEED, BREEAM y DKV acreditan el cumplimiento con la normativa, menos del 5% edificios de oficinas de ambas ciudades dispone de alguno. Los nuevos edificios que se están construyendo ya lo hacen de acuerdo en estas normativas. El mercado d oficinas registra, además, un elevado interés por parte de inversores a la vez que muy pocos propietarios están dispuestos a vender. 

En el informe de inversión de Forcadell se prevé también que en Barcelona incremente el número de edificios nuevos de mayor superficie mientras que en Madrid se producirá una fuerte reconversión de edificios del Central Business District (CBD) para que sean más sostenibles. Aquellos edificios que no se adapten a la normativa sostenible terminarán demoliéndose o reconvertidos a otros usos. Tanto en el mercado de oficinas de Madrid como en el de Barcelona se prevé que las rentabilidades sigan comprimiéndose de forma progresiva. Los inversores más competitivos serán los que se lleven los mejores activos mientras que los demás optarán por invertir en otro tipo de activo o bien operarán en otras ciudades españolas. La reconfiguración de los espacios será también cada vez más importante, puesto que los edificios evolucionarán para ser más eficientes, apostando por zonas modulables.

INDUSTRIAL-LOGÍSTICO
En los últimos años, según destaca Forcadell, grandes inversores institucionales y Family Offices han apostado por invertir en el sector industrial-logístico de forma estandarizada. El producto logístico es uno de los más buscados por los inversores profesionales. La inversión en logística, como tendencia, seguirá creciendo a pesar de que las rentabilidades empezarán a ir a la baja. Los activos logísticos se han convertido, por lo tanto, en producto Core. Cuanto más seguro es el mercado logístico, más bajan las rentas. 

Tal como destaca la consultora, el producto industrial destaca por seguir ofreciendo rentabilidades muy elevadas en combinación con un riesgo alto, en comparación con otros sectores, a pesar de que empezaron a descender de forma paulatina hace alrededor de 3 años. Se prevé que en un plazo de 2 años, cuando el sector logístico se estabilice, los inversores institucionales se animen a invertir en producto industrial. Los activos industriales ofrecen mucha seguridad y en breve se prevé que logren incorporarse en portfolios. Esta tendencia al alza del sector industrial es consecuencia de la buena evolución de la economía y de la voluntad de abrir nuevas posibilidades de negocio dentro del mercado inversor.


RETAIL
Según Forcadell, uno de los pocos activos de inversión inmobiliaria que no ha sufrido un descenso pronunciado ni en rentas ni en vacancy rate (disponibilidad) son los locales comerciales ubicados en calles prime, según destaca el informe de Forcadell. En un período de caída de inversión, estos locales siguen siendo un refugio de valor y tienen menos volatilidad. Los centros comerciales, por su parte, son hoy en día uno de los grandes protagonistas de la inversión inmobiliaria en España. A partir de 2013 se empezaron a reactivar grandes operaciones que habían quedado paradas durante 4-5 años en las principales ciudades españolas. En 2015 y 2016 estos centros comerciales se volvieron a comercializar generando plusvalías por encima del 25%. 

Otro producto destacado del retail, tal como apunta el informe de inversión de Forcadell, son los parques de medianas superficies. Suelen estar muy bien conectados siguiendo siempre la estrategia de Catchment Area (área de influencia), situándose cerca de una o varias grandes ciudades. Los parques de medianas están convirtiéndose en un producto muy interesante para inversores profesionales de gran tamaño por sus bajos costes de construcción. Por ello se prevé que en España incrementen de forma destacada en los próximos años. Otra gran tendencia mundial son los Flagship Stores (edificios comerciales). De hecho, Madrid y Barcelona ya han entrado en la liga de las ciudades donde los principales retailers quieren tener el suyo. Por su parte, el sector de los supermercados de mediana y gran superficie ha ganado también su espacio como producto de interés para grandes inversores. Estos activos incrementarán su rentabilidad, en comparación con el resto del retail, debido a que se invierten cantidades superiores y existe un riesgo superior.

HOSPITALITY
Hospitality es uno de los sectores que, según apunta el informe de Forcadell, centra el interés de los inversores a pesar de la falta de oportunidades en el mercado. En el centro de Barcelona no hay espacio ni licencias para promover nuevos activos, hecho que está provocando un incremento de los precios. En Madrid, aunque no hay moratoria de licencias, también está registrando precios elevados. Los complejos turísticos, por su parte, están estrechamente ligados al concepto de Leasing & Management Contract (alquiler más gestión). Entre 2010 y 2016, esta tendencia cambió a Leasing Contract pero actualmente se ha vuelto al tipo de gestión inicial. Los inversores centrados en el prolífico producto de las residencias de estudiantes son escasos puesto que se trata de un sector muy especializado. Las residencias suelen estar emplazadas en suelos de equipamientos conllevando de forma obligatoria que no se pueda planificar en ellos cualquier tipo de actividad. Este matiz hace que las residencias no tengan el mismo valor que otros productos cuando en un futuro puedan ser reconvertidas a cualquier otro uso. 

RESIDENCIAL
Según el informe de Forcadell, este sector se caracteriza por tener dos tipos de inversión: la patrimonial y la promotora con valor añadido. Actualmente existe una demanda elevada en ambas modalidades tanto en Barcelona como en Madrid. Gran parte de la demanda promotora es de origen extranjero mientras que, por lo general, la patrimonialista es de tipo local. En Barcelona se trata del sector de inversión que más ingresos está generando. En Madrid también está dando muy buenas cifras aunque al tratarse de una ciudad de mayor tamaño, existe una variedad más grande de producto para invertir, entre los cuales destacan las oficinas, donde su peso allí es superior. En este sentido, el producto de residencial en Barcelona, más que en Madrid, está considerado para inversión, sobretodo el que es Value-Added (de valor añadido). En ambas ciudades los inversores apuestan con gran interés por la compra de activos céntricos para comercializarlos posteriormente y obtener plusvalías a corto o medio plazo.

SOLARES
El interés por la compra de suelo se produce, tal como apunta la consultora, cuando ya no es posible efectuar transacciones con producto Core ni tampoco de tipo Value-Added porque no hay producto y la reedificación ya no resulta rentable. Es entonces cuando el suelo centra el interés inversor que apuestan por desarrollos inmobiliarios de cero. Las rehabilitaciones son habitualmente más económicas y más rápidas que la construcción de un inmueble, que conlleva la gestión de trámites, licencias, etc. Actualmente existe una demanda de suelo finalista muy grande y la previsión es que cuando esta ya no sea posible, se canalizará hacia la gestión de suelo urbanizable o pendiente de urbanizar. En el caso de Barcelona, debido a sus características geográficas, resulta complicado encontrar suelo puesto que las opciones son limitadas. La mayor parte de suelo finalista disponible se encuentra en el 22@ y está destinado a uso de oficinas. El valor del suelo, que en 2007 llegó a su máximo, está viendo evolucionar su precio al alza puesto que se trata de un bien escaso y con una demanda creciente. Hoy en día vuelven a registrarse operaciones de suelo principalmente en residencial, oficinas y logístico.

ACTORES DE MERCADO
La gran actividad de las Socimis desde 2014, tal como apunta Forcadell, ha sido de dimensiones espectaculares y, a pesar de que oficialmente son entidades de origen nacional, la práctica totalidad del Private Equity (capital riesgo) es de origen extranjero, y en concreto, procedente de fondos de inversión. Su objetivo es la obtención de plusvalías y rentabilidades actuando como gestoras de grandes volúmenes de dinero de fondos. Las Socimis pueden considerarse como los grandes players del mercado de inversión y posibilitan la realización de operaciones a través suyo a fondos sin representación en España. 

TENDENCIAS
Según destaca el informe de Forcadell, el mercado de inversión inmobiliaria en España ha alcanzado los 14.000M€ al cierre de 2016, resultado muy positivo para el sector. En los últimos años se ha podido observar una especialización de los actores de inversión en cuanto al orden de importancia del Capital Allocation (asignación de capital) por tipo de producto. En Madrid se han decantado con más fuerza por el sector oficinas y grandes centros comerciales mientras que en Barcelona han apostado por la logística, Hospitality (hoteles y usos similares) y residencial, por su rentabilidad y por tratarse de una ciudad polifacética (ferias, turismo, negocios, actividades culturales, etc.).

PREVISIONES
Según el informe de Inversión de Forcadell, tras un 2015 y un 2016 muy buenos, el crecimiento del mercado de inversión profesional en España se estabilizará en 2017 y 2018. Los grandes actores están inactivos en Londres, a la vez que París está planteando muchos interrogantes por la evolución de su política y su economía; Italia, por su parte, es un mercado interno por la menor institucionalización de su mercado inmobiliario, que tiene además la banca rescatada por las instituciones europeas; y EUA mantiene el riesgo de la inestabilidad de su divisa. Las reformas macroeconómicas de España han sido de gran efectividad por lo que hoy se sitúa en expectativas de crecimiento de inversión, tan solo por detrás de Alemania.

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