Blog

Les rendes mitjanes de naus industrials a Catalunya han baixat un -6% de mitjana aquest semestre
26/09/13

La demanda de naus industrials en lloguer ha augmentat aquest semestre un 15%. Al mercat de venda, la demanda de naus s'ha incrementat en un 8% intersemestral. Pel que fa als preus, s'han tornat a experimentar caigudes tant de lloguer com de venda. Les rendes mitjanes han baixat un -6% intersemestral a Catalunya. El mercat de solars, per la seva banda, segueix mostrant-se minvat, havent baixat el preu mitjà un -6,9% aquest semestre. El mercat logístic segueix mostrant-se dinàmic, encara que solen produir-se operacions de reunificació de seus per disminuir els preus derivats de la possessió de diversos espais.

 

 

DEMANDA

 

Segons l'Informe de Mercat Industrial corresponent al 1r semestre de 2013 publicat per FORCADELL, la demanda de naus de lloguer ha pujat un 15% aquest semestre. Cal destacar les peticions cursades per iniciatives emprenedores o per empreses petites que canvien de raó social per reprendre la seva activitat empresarial. Per la seva banda, també hi ha demanda d'empreses solvents i de gran envergadura amb voluntat expansionista que aprofiten l'estat actual de les rendes i la capacitat de trobar òptimes ubicacions per buscar nous mercats i zones d'influència. Així mateix, la demanda se centra en immobles petits (de fins a 500 m²), encara que també prolifera en naus industrials de grans dimensions respecte al semestre anterior. Sí que hi ha, però, demandes de grans espais dutes a terme per empreses l'activitat principal de les quals està enfocada a l'exportació. Pel que fa a la demanda en el mercat de compravenda, FORCADELL ha detectat una tendència moderadament positiva que ha permès un augment de la demanda de naus en venda d'un 8% intersemestral.

 

 

El mercat de venda, per tant, està registrant peticions de compra de naus a causa de la caiguda en picat dels preus que s'està produint semestre rere semestre, encara que aquestes demandes, centrades en gran mesura en naus de menys de 2.500 m², difícilment acaben convertint-se en operacions per les restriccions en el crèdit que imposen les entitats financeres. L'empresa mitjana catalana, per la seva banda, tot i la notable rebaixa en matèria de preus, opta per mantenir les seves estructures i els seus immobles i ajorna per moments de més estabilitat econòmica processos de compra d'immobles i ampliació de patrimoni.

 

OFERTA I DISPONIBILITAT

 

L'últim Informe de Mercat Industrial de FORCADELL afirma que el parc de naus industrials en règim de lloguer al territori analitzat s'ha mantingut estable en aquesta primera meitat de l'any 2013, ja que la ràtio entre demandes registrades i operacions finalment culminades continua essent discreta. La superfície de naus industrials disponible al mercat, per tant, compta amb una absorció estabilitzada i l'oferta de naus industrials en lloguer ha experimentat un petit descens del -5% intersemestral. El mercat català de naus industrials, per la seva tendència a la polarització d'espais i rendes, està deixant gairebé sense demanda un gran parc de naus de mides i valors de mercat intermedis, de manera que la disponibilitat d'aquest tipus d'immobles augmenta semestre rere semestre. Per contra, escassegen els grans espais i les naus industrials òptimes en matèria de prestacions a zona prime. D'altra banda, al mercat de venda la disponibilitat de naus industrials ha sofert poques modificacions en aquesta primera meitat del 2013, mantenint el parc de naus industrials al territori analitzat una trajectòria estable propiciada pel baix nombre d'operacions tancades i perquè el nombre d'immobles que entren al mercat fruit de la conjuntura negativa actual del mercat es veuen compensats per aquells que acaben buscant comercialització en el mercat de lloguer.

 

 

PREUS

 

Segons FORCADELL, els preus de lloguer han tornat a patir en aquest primer semestre de l'any un nou descens generalitzat, fenomen que aprofita el potencial arrendatari per forçar una negociació de rendes tibada a la baixa. Aquesta situació de mercat, en la qual pot accedir-se a producte en bones ubicacions, adaptat a normativa i amb rendes molt per sota dels valors que el mercat imposava en temps de bonança, converteix el mercat de naus industrials de lloguer a territori català en un element rendible i competitiu per a empreses estrangeres que volen iniciar o, majoritàriament, expandir els seus serveis o assentaments al territori analitzat. Els preus mitjans intersemestrales, per tant, han patit descensos que se situen al voltant del -6%. Pel que fa als preus de venda, han tornat a incidir en la tendència baixista en aquest primer semestre de 2013 per a tots els tipus de superfície i a totes les comarques. La gran quantitat i varietat de l'oferta existent, unit al reduït nombre d'empreses amb capacitat per accedir al crèdit, provoquen que els preus en venda continuïn pressionats a la baixa amb descensos dels preus mitjans al voltant del -6,1%.

 

 

SOLARS INDUSTRIALS

 

Si el semestre anterior FORCADELL apuntava una demanda pràcticament residual propiciada pel baix preu de les naus, el primer semestre de 2013 no ha fet més que confirmar aquesta tendència negativa de les demandes de sòl. No hi ha pràcticament demanda, per tant, ni protagonitzada per iniciatives promotores ni per usuaris finals. De tota manera, cal destacar la manca de sòl industrial en condicions òptimes. Els preus dels solars industrials, fins i tot per les contínues caigudes dels preus que es produeixen semestre rere semestre al territori analitzat, continuen no essent atractius per a la compra i es troben fora de mercat, no perquè els preus del sòl siguin desmesuradament alts, sinó perquè ens trobem davant d'un sector que, actualment, pràcticament no genera demanda. Cal destacar, així mateix, que les operacions que es tanquen estan caracteritzades per llargs períodes de recerca i de negociació de preus, amb operacions que es plantegen a 2 o 3 anys vista per trobar l'escenari idoni per a la compra.

 

 

INVERSIÓ

 

El mercat d'inversió en el sector industrial continua mostrant-se fortament minvat i el nivell d'operacions en rendibilitat produïdes aquest semestre ha tornat a ser discret. El principal escull per a la falta de dinamització del mercat és la dificultat en l'accés al finançament, fet que llasta les operacions en venda amb potencial comercialització en rendibilitat. Els inversors institucionals es troben actualment fora del mercat i, a nivell privat, en un mercat en el qual, com ja s'ha dit, regnen el conservadorisme i la contracció, només estan capacitats per emprendre operacions en inversió aquells actors amb un capital propi suficient com perquè no sigui necessari acudir al crèdit de les entitats financeres. Davant d'aquest mercat amb present incert, prolifera l'inversor oportunista amb capacitat econòmica pròpia per invertir i atret per la caiguda dels preus de venda, que possibilita assolir rendibilitats desitjables. Les rendibilitats exigides a primera corona se situen aquest semestre properes al 8,5%. Les rendibilitats demandades a segona corona, per la seva banda, es troben al voltant del 9%, mentre que en zones menys consolidades s'exigeixen rendibilitats properes al 10%.

 

LOGÍSTICA

 

El mercat de naus logístiques, com ja s'apuntava en el semestre anterior, és un mercat dinàmic que continua produint operacions. Aquestes transaccions no responen, però, a un estat de salut òptim del sector ni produeixen absorció de m² de superfície logística respecte a semestres anteriors, sinó que es produeixen per culminar processos de reunificació de seus. Segons FORCADELL, en poques ocasions es duen a terme operacions motivades per processos d'ampliació fruit d'una activitat empresarial amb trajectòria ascendent. A nivell de rendes, cal destacar l'estabilitat de preus a zona prime. En un sector dominat per contundents descensos de renda, és significatiu esmentar el tímid descens dels preus a primera corona, provocats per la demanda sempre activa en aquesta zona i, per tant, per la negativa dels fons a rebaixar preus.

Categories
Totes (173)
Anys
Tots
2013
2014
2015
2016
2017
2018