Blog

Les rendes pateixen caigudes lleus a Zona Prime, però els preus a la resta de zones tenen encara recorregut a la baixa
13/01/14

La demanda de locals comercials en lloguer ha patit un augment del 9,3% aquest semestre. El difícil accés al finançament, la complexa situació econòmica que travessa el país, el descens del consum, les expectatives negatives a mitjà termini i les dificultats que imposa l'administració pública en matèria de procediments són els principals esculls del sector. Les rendibilitats a Zona Prime s'han mantingut estables aquest semestre, situant-se en el 4,5% de mitjana.

 

 

DEMANDA

 

Segons l'informe de mercat de locals comercials de FORCADELL corresponent al primer semestre de 2013, la demanda de locals comercials a Barcelona en règim de lloguer ha patit un augment del 9,3% en aquest primer semestre de l'any, encara que cal destacar, tot i l'optimisme que aporta la dada, que la demanda que està tenint lloc a la capital catalana és, en gran mesura, procedent de comerços de poc valor afegit i de companyies poc solvents que cursen peticions de demanda oportunista sense formació prèvia sobre les dinàmiques del sector. S'accentua, també, la tendència creixent a la polarització entre la conjuntura experimentada, per una banda, a 1ª i 2ª línia i, d'altra, a 4ª línia. La demanda de lloguer a Barcelona, per tant, està vivint una evolució a dues velocitats: així com les zones més consolidades i els principals eixos comercials experimenten una demanda latent, la 4ª línia experimenta, tot i la continuada baixada de les seves rendes, un descens cada vegada més aguditzat de les peticions d'arrendament. En aquesta ubicació, el descens de les rendes sembla no ser ja un atractiu suficient per dinamitzar la contractació.

 

Per FORCADELL, actualment, a causa de l'extraordinària dificultat que travessa l'economia espanyola, de la pèrdua del poder adquisitiu de les classes mitjanes i de la cautela en matèria de despeses davant un futur econòmic incert, el comerç de proximitat (constituït per les petites botigues de barri que viuen allunyades de les dinàmiques de les grans marques) està veient-se directament afectat pel consum en grans plataformes comercials. En temps de bonança econòmica el consum era més dinàmic en petits comerços de proximitat, però, actualment, aquest tipus d'establiment es troba pràcticament desaparegut, ja que el consumidor opta per desplaçar-se per reduir l'impacte de la compra en la seva economia. El departament de locals comercials de FORCADELL ha tancat diverses operacions aquest semestre, entre les que destaquen la comercialització d'espais per Linline Espanya o l'ONG Fundació Futur. A més, FORCADELL ha assessorat The Diamond Palace per instal·lar una joieria de luxe al centre de Barcelona.

 

La demanda, per la seva naturalesa fluctuant en funció dels sectors que es manifesten més actius, ha experimentat aquest semestre peticions d'arrendament de negocis incipients com els locals de venda de cigars electrònics, els clubs de fumadors o els trasters urbans. A més del difícil accés al finançament, de la complexa situació econòmica que travessa el país, del descens del consum i de les expectatives confuses sobre una hipotètica sortida de la crisi, una altra trava per a la dinamització del mercat és la dificultat en matèria de procediments que imposa l'administració pública. I és que els agents polítics desestimen prendre mesures com les facilitacions a nivell tècnic i de llicències, accions que, segons FORCADELL, sumarien en matèria de consum, de facturació i d'aparició de noves alternatives de negoci.

 

 

DISPONIBILITAT

 

Tal com afirma FORCADELL, la major dinamització de la demanda de locals comercials a Barcelona registrada durant el primer semestre de l'any no ha estat suficient per compensar el producte que ha ingressat en el mercat de lloguer fruit del tancament d'empreses per la caiguda de la facturació en el comerç minorista en una època en què el consum continua contraient-se. La superfície disponible, per tant, ha augmentat un 3,8% en aquesta primera meitat de l'any. La desocupació a 1ª línia Alt Nivell és mínima donada la gran quantitat de demanda que la zona prime genera per se. No obstant això, la desocupació va augmentant exponencialment en eixos comercials secundaris i arriba a les majors cotes en 3ª i 4ª línia.

 

Cal destacar, a més, l'efecte negatiu que la desocupació acumulada en una zona determinada té per a la dinamització i la comercialització de locals propers en un moment en què tracta de triar-se amb la major precisió possible l'espai que es vol arrendar. Actualment, tot i que l'interès se centri en un local endreçat, amb una bona ubicació i visualització i una renda d'acord amb la dinàmica del mercat, el fet que abundin locals disponibles en aquesta zona dificulta la comercialització en lloguer d'espais en condicions considerades adequades.

 

FORCADELL afirma, a més, que la situació del propietari és tan complexa, donat l'elevat stock de locals comercials a la ciutat de Barcelona i donada la poca liquiditat disponible en alguns casos, que en moltes ocasions aquest no disposa dels recursos suficients per a endreçar el local i adaptar-lo a la normativa requerida per l'ús que es vol donar a l'espai. En moltes ocasions, acceptant el propietari diversos mesos de carència en un primer moment, és l'arrendatari que passa a ocupar l'espai el que l’adequa i el que l'adapta a la seva pròpia imatge corporativa.

 

La disponibilitat d'espais en venda s'ha mantingut estable en aquest primer semestre de l'any a causa, principalment, del poc poder d'execució d'operacions en compra per usuaris finals i a les dificultats en l'accés al finançament. La debilitat de la demanda provoca, per tant, que la majoria de peticions es centri o emigri al mercat de lloguer, de manera que la superfície disponible en venda es manté en xifres molt similars a semestres anteriors.

 

PREUS

 

Els preus en els principals eixos comercials de la ciutat de Barcelona, 1ª línia, han registrat nous descensos en aquesta primera meitat de l'any 2013, encara que cal destacar que les caigudes de les rendes estan allunyades de les baixades contundents produïdes en semestres anteriors. Les rendes estan experimentant, per tant, petites caigudes, tendint pràcticament a l'estabilitat en zones més afermades. Ubicacions consolidades com Portal de l'Àngel o Passeig de Gràcia no han experimentat pràcticament descensos, tot i que Rambla Catalunya ha patit una caiguda de les seves rendes a causa de l'alta disponibilitat de locals en aquesta zona. 2ª, 3ª i 4ª línia sí que han patit descensos importants, de nou, en aquesta primera meitat de l'any. La caiguda de les rendes ha arribat a un -6,13% intersemestral de mitjana.

 

Al mercat de venda, segons FORCADELL, donades les dificultats en la dinamització del mercat de venda de locals comercials, els preus han patit descensos més pronunciats que els experimentats en el mercat de lloguer. La caiguda mitjana dels preus a Barcelona se situa en un -7,73% intersemestral. Els propietaris mostren semestre rere semestre major predisposició a adequar els preus dels seus immobles a la realitat actual del mercat.

 

INVERSIÓ

 

El volum d'inversió en aquest primer semestre de 2013 ha augmentat respecte a les xifres registrades a final d'any a la Ciutat Comtal, dinàmica propiciada per un nombre reduït d'operacions, però de gran impacte en el sector. La inversió a la capital catalana en matèria de locals comercials, per tant, s'ha situat en aquesta primera meitat de l'any al voltant dels 330 milions d'euros. Aquest semestre s'estan registrant poques operacions d'inversió a zona prime, ubicacions que gaudeixen d'una demanda latent d'inversió a causa de la solvència dels seus inquilins però que no disposen actualment de producte disponible per la reticència dels actuals propietaris a desprendre’s dels seus actius en les zones comercials més consolidades de la ciutat. FORCADELL assegura que les rendibilitats exigides a zona prime, a causa de l'esmentada estabilitat de les rendes, s'han mantingut estables en aquest primer semestre de l'any, situant-se en el 4,5% de mitjana. La resta d'ubicacions de la 1ª línia han vist augmentades les rendibilitats preteses en mig punt, situant-se, aproximadament, al voltant del 5,5 - 7%.

 

Els grans fons d'inversió internacionals estan copant el protagonisme en el mercat de locals comercials a la capital catalana, executant grans operacions en rendibilitat aquest semestre. Són diverses les operacions de gran volum protagonitzades per aquests actors durant la primera meitat del 2013. Les operacions en sale&leaseback continuen essent, per tant, els grans dinamitzadors del mercat immobiliari a Barcelona. Així mateix, continuen mostrant-se actius petits inversors patrimonialistes amb un capital que permeti escometre petites operacions d'inversió i, a més, continuen generant una demanda latent els family offices, elements actius que continuaran produint operacions.

 

PERSPECTIVES

 

Segons FORCADELL, la conjuntura econòmica que travessa el país provocarà nous descensos en el comerç minorista, factor que afegirà més dificultats a nivell de facturació i, per tant, descensos en la contractació i caigudes de les rendes, sobretot, en zones menys consolidades de 3ª i 4ª línia. La demanda procedent de companyies de major solvència tornarà a centrar-se a zona prime, fet que prolongarà l'estabilitat a nivell de preus i en matèria de rendibilitats exigides. Pel que fa a zones de menor valor afegit, l'inversor haurà de baixar les seves expectatives de rendibilitat, condició sine qua non per activar la inversió en unes ubicacions que segueixen experimentant caigudes de rendes. Les dificultats en l'accés al crèdit continuaran penalitzant les iniciatives de mitjà i petit inversor, de manera que el comportament del mercat d'inversió en la segona meitat de l'any incidirà en les dinàmiques observades en el primer semestre.

Categories
Totes (173)
Anys
Tots
2013
2014
2015
2016
2017
2018