Immoblog

INFORME MERCAT OFICINES 2º SEM 2012: La contractació d'oficines a Barcelona cau un 14,5% el 2012
11/03/13

En un context econòmic molt advers, la contractació d'oficines ha tancat 2012 en les seves cotes més baixes des de l'inici de la crisi. Així mateix, la disponibilitat ha seguit creixent, les rendes han intensificat la seva tendència baixista i el mercat d'inversió només s'ha reactivat parcialment, segons conclou l'últim informe de Mercat d’Oficines a Barcelona de Forcadell, relatiu al segon semestre de 2012.

 

La contractació d'oficines ha mantingut un ritme feble, llastada per una conjuntura de recaiguda en la recessió que ha situat 2012 com l'any de menor volum des de 1998. El segon semestre ha sumat 96.300 m2 a un total anual de 183.700 m2, un 14,5% inferior que el 2011 i menys de la meitat que la mitjana entre 2004 i 2007. Les operacions procedents d'expansions empresarials han estat molt limitades davant la caiguda del mercat interior, mentre que bona part dels processos de reubicació amb reducció de costos i espais, el principal motor del sector en l'actualitat, s'han postergat per la major incertesa sobre l'evolució econòmica, la creixent receptivitat dels propietaris a acceptar profundes renegociacions de renda per retenir inquilins i la creença de les empreses que, amb el pas del temps, els descomptes que podran obtenir amb els trasllats seran fins i tot majors.

 

Segmentant les dades, l'atonia del mercat ha obeït principalment al mal comportament de les àrees descentralitzades respecte als anys precedents. Les operacions de grans empreses en els seus processos d'unificació de seus disperses pel centre a amplis i moderns edificis de la Plaça Europa i el 22@ s'han refredat, amb menys moviments i més petits. Per contra, les zones cèntriques han incrementat els seus nivells d'absorció, superant els dos terços de la contractació global. Allà s'han signat les principals operacions del semestre: els 17.000 m2 de l'elèctrica Endesa en el seu trasllat a l’Arc de Triomf, els 7.300 m2 de la informàtica IT Now en la seva ampliació a l’Illa Diagonal i els 6.650 m2 de la financera GVC Gaesco en la seva ampliació a Les Corts. Els carrers emblemàtiques s'han beneficiat a més del trasllat de nombroses Pimes atretes pels ajustos de renda, accentuats a finals d'any. D'aquesta manera, l'eix Passeig de Gràcia-Diagonal i la seva àrea d'influència han incrementat la seva competitivitat respecte a producte pitjor situat, de menor qualitat o en edificis mixtos, abans atractiu per a una porció important d'empreses pel seu diferencial de rendes. Fins i tot vies tradicionals com Entença, Bruc o Josep Tarradellas han perdut potencial de rotació en aquest procés.

 

Els perfils més actius han estat mútues i asseguradores, empreses tecnològiques i de telecomunicacions i consultories, mentre que les superfícies més demandades han estat les d'entre 80 i 200 m2, amb un 54,7% del total després de créixer sis punts semestrals. Més enllà de l'àrea metropolitana de Barcelona, ​​on el mercat ha vingut perdent dinamisme vers una major concentració a la zona d'influència de la capital, ha sobresortit una de les operacions més significatives del semestre: l'ampliació del centre educatiu privat The Olive Tree School a un edifici de 2000 m2 a Sant Pere de Ribes (Garraf), en una de les prop de 60 operacions de lloguer d'oficines assessorades per Forcadell el 2012.

 

RENDES

 

Les rendes han intensificat fortament el seu ajust, registrant un descens mitjà del 9% semestral i del 14,1% anual, la seva major caiguda des de 2009. Els imports mitjans sol·licitats en el global de Barcelona i la seva àrea metropolitana s'han situat en 10,5 €/m2/mes, un 42,6% menys que en el pic de 2008. Molts propietaris han portat al límit el seu esforç per mantenir o atreure inquilins davant una elevada i persistent disponibilitat i la menor capacitat de despesa de les empreses. Encara que estesos a totes les zones, els majors descomptes en les rendes mitjanes sol·licitades s'han registrat a la Zona Prime (Passeig de Gràcia i Diagonal) i al Districte de Negocis (Rambla Catalunya, Pau Claris, Numància, Gran Via de Carles III i Via Augusta), que s'han abaratit més d'un 10% semestral per situar-se, respectivament, en 14 i 11,5 €/m2/mes. Aquestes ubicacions, les més prestigioses de la ciutat, partien de preus notablement més elevats que la resta i, amb els ajustos, busquen ocupar espais atraient nous inquilins que no podien assumir les rendes abans de la crisi, quan la disponibilitat allà era gairebé inexistent, i van haver d’instal·lar-se a zones més allunyades. Només els edificis singulars amb alts nivells d'ocupació han mostrat certa resistència, caient tot i així un 3,6% semestral i situant les rendes màximes de la ciutat en 19 €/m2/mes. Quant a les àrees descentralitzades, els NDN (22@, Plaça Europa, Front Marítim i Zona Franca) han registrat una mitjana de 11 €/m2/mes, i la Perifèria (Viladecans, Cornellà, el Prat o Sant Cugat), de 8 €/m2/mes.

 

D'altra banda, ha persistit una gran heterogeneïtat en els preus. Determinats edificis, tant de nova construcció com adquirits en els últims anys amb un alt endeutament, ara propietat directament o indirectament de les entitats financeres, han mantingut rendes facials per sobre de mercat per preservar artificialment el seu valor en balanços a compte de llastar els seus nivells de contractació. Segons Forcadell, aquests edificis seran els que concentraran els majors ajustos futurs, a mesura que el procés de sanejament bancari s'intensifiqui.

 

OFERTA

 

La taxa de disponibilitat ha augmentat cinc dècimes fins situar-se en el 15,6% després d'un any de pràctica estabilitat, a causa d'una intensificació en el tancament d'oficines i delegacions després de renovats processos de reducció de plantilles i de la concreció de trasllats amb majors minves d’espai. Un dels perfils més actius en l'alliberament d'espais ha estat el sector públic. El tancament de seus de l'Incasòl i el trasllat de la CMT a Madrid han estat els exemples més representatius aquest any d'un redimensionament que, segons adverteix l'informe, s'intensificarà el 2013. La superfície disponible s'ha mantingut estable al centre i ha focalitzat el seu increment a alguns edificis de la plaça Europa i 22@ i a determinades localitats perifèriques com Sant Cugat i Cornellà. Les àrees descentralitzades concentren el 67% de l'estoc total de la ciutat, un punt més que el semestre anterior.

 

El lliurament de nous edificis ha continuat la tendència a la contenció de 2011, tancant l'any amb un total de 30.000 m2, tots ells per a seus corporatives prellogades d’antuvi. Per a 2013 s'espera la comercialització de 45.000 nous m2: 25.000 m2 en la primera fase de la Porta Firal al Passeig de la Zona Franca i 20.000 m2 al carrer Camí Antic de València del 22@. D'altra banda, al centre s'han dinamitzat les rehabilitacions davant la perpetuació en estoc de producte obsolet procedent d'oficines antigues. S'han reincorporat al mercat edificis després de completar processos integrals de reforma, destacant més de 4.000 m2 a Calàbria, 169, i de cara al 2013, 9.400 m2 a Diagonal, 601, i 8.000 m2 a Travessera de Gràcia, 11. Més enllà de rehabilitacions de gran calat, Forcadell ha detectat una forta proliferació d'obres menors per part de petits i mitjans propietaris. Una altra tendència en auge han estat els canvis d'ús cap al sector hoteler, destacant aquest semestre el de l'edifici de Passeig de Gràcia, 84, i el de la seu en construcció de l'Incasòl a Plaça Europa.

 

MERCAT DE VENDA A USUARI FINAL

 

Els preus de venda han accentuat també els descomptes, pressionats per la caiguda dels lloguers i les seves repercussions en la rendibilitat. En el global de la ciutat, els imports mitjans sol·licitats han caigut un 8,9% semestral i un 13,5% anual. El major ajust semestral ha recaigut a la Zona Prime, la més resistent en els períodes previs, a causa de la proliferació d'espais en propietat horitzontal per part d'empreses que havien patrimonialitzat la seva oficina, però que molt endeutades en l'actualitat, l'han posat en el mercat per obtenir liquiditat. La demanda de compra d'usuaris finals ha crescut cinc punts fins assolir el 13,6% del total enfront del 86,4% del lloguer. No obstant això, l'estudi aclareix que aquest increment de l'interès no s'ha traslladat a una dinamització significativa de les operacions, ja que en la seva major part ha buscat només preus d'enderroc difícils d'assumir per les propietats.

 

MERCAT D'INVERSIÓ

 

La inversió s'ha reactivat parcialment durant els últims mesos de l'any, tancant el semestre amb un volum proper als 150 milions. Aquesta xifra situa la inversió del 2012 al voltant dels 290 milions, un 75% més que el 2011 però menys de la meitat que el 2010 i el 2009. La demanda ha seguit activa però sense pressa per concretar operacions, allargant les negociacions a l'espera que les urgències de liquiditat futures dels venedors permetin ajustar el preu dels immobles al nivell de rendes actual i a les seves creixents exigències de rendibilitat. El perfil més dinàmic han seguit sent els family offices nacionals, amb un gran interès per accedir a edificis de qualitat a Barcelona i Madrid, però orientant-se també, i cada vegada més, a ciutats europees. Tant les entitats financeres com les grans immobiliàries a les quals, pel seu alt endeutament, controlen de facto, han posat al mercat oficines poc atractives, mantenint encara en cartera els immobles singulars que van adquirir en el seu moment per un preu molt elevat i la venda dels quals suposaria avui l'assumpció de grans minusvàlues.

 

S'han concretat quatre operacions rellevants. La principal ha estat la compra de la seu del BBVA a Plaça Catalunya per part del family office Pontegadea al fons alemany Deka Inmobilien. Valorada en 100 milions, ha protagonitzat la major inversió immobiliària a la ciutat des de 2010. El procés de venda individualitzada d'edificis de la Generalitat s'ha dilatat, sense concretar-se cap operació aquest semestre. Quant a les rendibilitats exigides, han augmentat 0,25 punts als millors actius de la Zona Prime, que s'han situat en un 6,25%. A les altres ubicacions s'han elevat mig punt, en una evolució d'acord amb l'augment de la percepció de risc.

 

PERSPECTIVES

 

Les previsions per al 2013 de Forcadell, condicionades per una recessió que durarà almenys fins al 2014, situen el mercat en nivells de contractació similars, que impediran l'absorció de l'elevada disponibilitat i allargaran la pressió baixista de les rendes. No obstant això, amb una perspectiva més àmplia, la consultora destaca la consolidació dels ajustos imprescindibles per a la recuperació equilibrada del sector tan bon punt l'entorn macroeconòmic ho permeti. Així, moltes propietats es troben ja en nivells de renda molt competitius, mentre que l'estoc està anticipant la seva futura reabsorció amb la contenció en el lliurament de noves promocions i un espai obsolet que es reincorpora gradualment al mercat mitjançant rehabilitacions o canvia d'ús al sector turístic.

 

El mercat d'inversió mantindrà a curt termini nivells modestos d'activitat, a causa d'una conjuntura econòmica adversa que llastarà la demanda i a un procés de sanejament bancari encara per resoldre. Forcadell guarda importants reserves sobre els efectes de la Sareb tal com està planificada, amb uns marges temporals per a la liquidació d'actius molt amplis i la presència de bancs sans en l'accionariat que pressionaran perquè es disminueixi la depreciació de la seva pròpia cartera immobiliària. Amb tot, l'estudi avança que el volum d'inversió el 2013 possiblement creixerà per la concreció d'algunes de les operacions posades en marxa per la Generalitat i altres organismes públics.

Categories
Totes (788)
Sector Immobiliari (60)
Casos d'èxit (200)
Esdeveniments (3)
Oficines (15)
Retail (5)
Industrial (9)
Inversió (4)
Reformes (1)
Residencial (2)
RSC (1)
Anys
Tots
2013
2012
2011
2014
2010
2009
2008
2016
2015
2024
2017
2023
2019
2018
2020
2021
2022
Aquesta web utilitza cookies tècniques, de personalització, anàlisi i publicitàries, pròpies i de tercers, que tracten dades de connexió i/o del dispositiu, així com hàbits de navegació per a facilitar-li la navegació, analitzar estadístiques de l'ús de la web i personalitzar publicitat.