Les rendes dels locals ubicats als principals eixos comercials de barri de Barcelona, com Sants-Creu Coberta, Gran de Sant Andreu, Rambla del Poblenou o Gran de Gràcia, han intensificat aquest semestre el seu ajust, abaratint-se un 18,2% anual i fins un 50% des de 2007, segons conclou l'últim Informe de Mercat de Locals Comercials a Barcelona de Forcadell, relatiu al primer semestre de 2012.
Segons la consultora, l'evolució de les rendes mostra un mercat cada vegada més polaritzat. D'una banda, les primeres línies del centre ja han estabilitzat els preus per la seva escassa disponibilitat i la seva sòlida demanda d'operadors solvents, a una zona amb una facturació més resistent vinculada al turisme i al sector luxe. S'observa fins i tot que les rendes màximes sol·licitades al Passeig de Gràcia (175 €/m2/mes), Portal de l'Àngel (180 €/m2/mes) i Rambla Catalunya (84 €/m2/mes) han registrat augments interanuals significatius, del 12,9%, el 2,9% i el 12%, respectivament.
En canvi, les segones línies comercials (principals eixos comercials de barri, com els ja esmentats, Travessera de les Corts, Mandri, Ronda Sant Antoni, avinguda de Madrid, de Sarrià o Villarroel-Casanova), les terceres línies (comerç de proximitat a carrers propers als anteriors i a ubicacions com avinguda Meridiana, General Mitre, Paral·lel i la major part de l'Eixample) i les quartes línies (resta de carrers, amb escàs atractiu comercial i predominança de locals tipus magatzem), han registrat encara descensos notables en les rendes mitjanes sol·licitades com a única via per part dels propietaris per dinamitzar la comercialització dels seus immobles.
Així, la 2ª Línia ha registrat una caiguda en les rendes mitjanes sol·licitades del 10% semestral i del 18,2% anual fins arribar als 18 €/m2/mes, encara que l'import real de les operacions després de les negociacions amb els demandants sol ser fins i tot inferior i ha oscil·lat entre els 12 i els 20 €/m2/mes. Per la seva banda, la renda mitjana sol·licitada a la 3ª Línia s'ha situat en els 10 €/m2/mes després de baixar un 9,1% anual, i a la 4ª Línia s'ha reduït a 4,5 €/m2/mes després d’una caiguda del 10% anual. Prenent com a referència els imports de 2010, els ajustos en els preus mitjans a aquestes línies oscil·len ja entre el 29% i el 36%, i augmenten fins al voltant del 50% respecte el 2007.
DEMANDA
La demanda de locals de lloguer ha prolongat la seva tendència alcista, iniciada el 2010 després de dos anys de caigudes, incrementant-se un 45,5% semestral. Tot i la conjuntura econòmica, el mercat s'ha mostrat cada vegada més actiu a aquelles ubicacions amb cert atractiu comercial a causa d'unes rendes ja en nivells molt assequibles i a una àmplia disponibilitat d'immobles de tot tipus que ha fomentat la rotació. L'increment de demanda ha estat especialment notori a la 2ª Línia, que ha estat la zona preferida per al comerç de proximitat, àvid d'ubicacions amb gran afluència de vianants i a bon preu, i accessible ja fins i tot per a nous operadors amb expectatives de despesa no superiors als 1.000 €/mes. La densitat comercial d'aquests eixos, dinamitzats al seu torn per associacions de comerciants molt actives, els fan comparativament encara més atractius. Per això, la 2ª Línia ha concentrat el 32,6% de la demanda total de la ciutat, 4,5 punts percentuals més que a tancament de 2011.
Per la seva banda, les terceres línies comercials més aïllades i, molt especialment, les quartes línies, s'han despenjat de la reactivació, aprofundit en la tendència a un mercat a dues velocitats. La 4ª Línia, de fet, ha perdut gairebé la meitat de la seva quota de 2010 en la distribució per zones de la demanda, assolint en l'actualitat només el 8,6% del total de Barcelona. Als antípodes quant a característiques i comportament, les primeres línies comercials del centre han mantingut un sòlid nivell de rotació de prestigioses marques internacionals de moda i luxe.
Malgrat el més que notable increment de la demanda en el global de la ciutat, les xifres s'han de valorar amb cautela. No en va, l'increment de la superfície contractada, del 12,4%, ha estat sensiblement inferior en proporció. El principal motiu d'aquest desajust ha estat que la major part de la nova demanda ha provingut d'un perfil poc madur, format per persones que han capitalitzat la prestació d'atur per obrir un negoci davant les males perspectives del mercat laboral. L'escàs coneixement de mercat d'aquest perfil, que aquest semestre ha representat ja al voltant d'un 20% del total de demandants, ha dificultat la concreció de moltes operacions. D'altra banda, la renovada incertesa sobre l'evolució del consum també ha postergat o cancel·lat el tancament de transaccions en sectors més professionalitzats, especialment de matriu internacional. Més aliè a les variacions de confiança per treballar amb marges ja molt ajustats, el perfil més actiu ha estat el d'origen asiàtic que, a diferència d'altres més tradicionals, disposa d'una gran capacitat d'adaptació, podent abastar un mateix operador diferents activitats segons les oportunitats de negoci detectades.
Els sectors més actius han estat Serveis (46,1%), Restauració (17%), Alimentació (15,1%) i Equipament de la persona (12,7%), que ha estat el que ha registrat un major increment relatiu. Les superfícies demandades s'han polaritzat en detriment dels locals mitjans d'entre 81 i 200 m2. Així, per segon any consecutiu s'ha incrementat la demanda de locals de menys de 80 m2, que han registrat ja el 36% del total, i, gràcies als ajustos de renda, aquest semestre també s'han dinamitzat els d’entre 201 a 500 m2, creixent 6,9 punts percentuals fins assolir un 21,6%.
DISPONIBILITAT
La facturació dels comerços ha prolongat el seu retrocés (un -5,1% a Catalunya fins al maig), la qual cosa, combinada amb una perspectiva de majors caigudes futures, ha accelerat el tancament de negocis que venien travessant dificultats des de l'inici de la crisi i que ni les renegociacions de renda han pogut sos-tenir. No obstant això, el dinamisme de la demanda i la caiguda dels lloguers han generat una important rotació als carrers de primeres, segones i terceres línies amb flux de vianants, la qual cosa ha impedit una proliferació important d'immobles buits a aquestes ubicacions. L'estoc, en canvi, sí que ha augmentat significativament a la 4ª Línia i als carrers de menor qualitat de la 3ª, on la major part de la nova disponibilitat no ha trobat operadors de recanvi. Aquestes zones concentren ja el 75,3% de l'oferta total en lloguer a la ciutat, després d'incrementar 0,8 punts percentuals la seva quota de mercat.
D'altra banda, la cartera de producte s'ha polaritzat quant a la seva capacitat de ser reabsorbida. S'ha detectat que en les operacions de lloguer tancades aquest semestre els locals portaven relativament poc temps en el mercat (uns 7 mesos de mitjana, sense comptar la 1ª Línia), un 20% menys que la mitjana des de 2009, pel fet que la major part ja s'havien comercialitzat en els semestres previs, sent ocupats consecutivament per diferents emprenedors els negocis dels quals no han arribat a consolidar-se. Alhora, s'ha allargat el període mitjà de desocupació de la cartera d'immobles encara no comercialitzada, la qual, exceptuant les primeres línies, s'acosta ja a l'any sense trobar llogater. A la 4ª Línia s'afegeix que l’11,1% de l'estoc porta més de dos anys en el mercat i el 6,7%, més de tres.
MERCAT DE VENDA A USUARI FINAL
La incertesa econòmica, l'escassetat de fons propis i la restricció de crèdit bancari han mantingut la compra de locals per part d'usuaris finals un semestre més sota mínims. Amb un mercat funcionant només amb demandes molt puntuals de comerços contigus que volen ampliar instal·lacions, la compra ha representat únicament el 6,3% de la demanda global de locals enfront del 93,7% del lloguer. Amb l'excepció del Passeig de Gràcia, els actius del qual segueixen sòlids com a valor refugi, els ajustos de preus han pres cert impuls, amb descensos anuals d'entre el 7% i el 12,1% segons la zona analitzada. No obstant això, la gran majoria de locals es situen encara fora de la realitat de mercat.
MERCAT D’INVERSIÓ
El deteriorament de les tensions financeres a la perifèria europea ha repercutit en una fugida massiva de capitals cap a mercats considerats més segurs. Seguint la mateixa lògica, la inversió en locals comercials a peu de carrer a Barcelona ha prioritzat més que mai la seguretat, concentrant-se a primeres línies i, molt especialment, a immobles del Passeig de Gràcia, arrendats a inquilins triple A amb contractes a llarg termini i, preferiblement, obligats compliments. Amb aquestes premisses, les rendibilitats s'han mantingut per sota del 5%. La demanda interessada en locals més enllà de l'òrbita del passeig del luxe ha elevat mig punt percentual les rendibilitats exigides, que al Portal de l'Àngel i Rambla Catalunya s'han situat entre el 6% i el 8%.
El mercat ha mostrat un gran dinamisme en les escasses ocasions en què ha aparegut producte atractiu a preu de mercat, procedent de propietaris altament endeutats obligats a desprendre’s d'actius de valor, especialment entitats financeres i promotores. Els family offices nacionals amb prou recursos propis han estat els compradors més actius, enfront d'uns inversors privats molt debilitats per la restricció del crèdit i uns fons internacionals a l'expectativa que es generalitzin els grans descomptes després del recent rescat europeu del sistema financer.
PERSPECTIVES
Paral·lelament a l’enquistament de la crisi i a l'aprofundiment de les reformes estructurals, el mercat de locals comercials està intensificant la seva adaptació al nou marc social i econòmic per als propers anys, caracteritzat per un alt atur estructural i un descens generalitzat de la capacitat adquisitiva de les classes mitjanes. La inevitable racionalització dels hàbits de consum de la societat seguirà compensant-se en els propers semestres amb ajustos de renda addicionals que permetin sostenir les menors facturacions o renovar inquilins als nombrosos establiments tradicionals que no aconsegueixin adaptar-se i als negocis oberts recentment que no arribin a consolidar-se. Aquest procés afectarà també a la composició del teixit comercial, amb una demanda creixent de sectors low cost i de productes de primera necessitat i perfils d'emprenedors caracteritzats per ajustar al màxim tot tipus de despeses i acceptar marges de benefici reduïts.
Quant a l'estoc, els locals situats a carrers atractius acabaran trobant inquilí si s'ajusten als estàndards de mercat pel que fa a rendes, estat de l'immoble i compliment de normatives, però la gran quantitat de producte disponible a zones amb escàs flux de vianants ho tindrà més difícil fins i tot amb propietaris proactius. En aquests casos, la seva reabsorció dependrà en bona mesura de l'actitud que prenguin les Administracions Públiques. A Barcelona hi ha la necessitat imperiosa de flexibilitzar el marc regulador, que restringeix l'obertura de negocis en sectors amb molta demanda a districtes com Ciutat Vella. També de simplificar la burocràcia, ja que la legislació vigent, que substitueix la llicència prèvia d'obertura per inspeccions a posteriori, ha afegit un plus de confusió als emprenedors que obren nous negocis i després han de reformar-los perquè incompleixen aspectes de la normativa que desconeixien.
