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El descenso de rentas en los principales ejes de barrio se aceleró en la segunda mitad de 2010 y alcanzó un 15% semestral, según Forcadell
04/05/11

El repunte de la actividad registrado en las principales calles de Barcelona, con el desembarco de Apple en Passeig de Gràcia como mayor exponente, no se trasladó a los ejes comerciales de barrio. Según el Informe de Locales Comerciales en Barcelona de la consultora inmobiliaria Forcadell, relativo al segundo semestre de 2010, las segundas líneas de la ciudad no recuperaron el pulso al cierre de 2010 sino que, por el contrario, intensificaron el ritmo de ajuste de la primera mitad del año.

 

Así, ubicaciones emblemáticas como Sants-Creu Coberta, Fabra i Puig, Rambla del Poblenou, Ronda Sant Antoni o Travessera de Gràcia, registraron una caída semestral media en los precios de alquiler del 15%. De este modo, el importe medio solicitado en la 2ª Línea, que agrupa las principales calles comerciales de los barrios residenciales, se situó en 24 €/m2/mes. Además, la creciente disponibilidad de locales exigió una mayor flexibilidad de los propietarios, que llegaron a cerrar operaciones incluso por 17 €/m2/mes.

 

La demanda en el global de Barcelona descendió un 21,4% semestral, factor que contribuyó a intensificar el ajuste de rentas en relación a la primera mitad del año, cuando el mercado experimentó una cierta reactivación. La 2ª Línea perdió el 11,4% de las solicitudes, pero ejes comerciales como el de Horta, Maragall, Raval y Sant Antoni, superaron la caída media. La demanda sólo empezó a repuntar en aquellos ejes más consolidados y con mayor poder adquisitivo, como Sant Gervasi y Sarrià. La otra excepción fue l’Eixample Esquerra, zona cuya demanda creció un 8,6%. El segundo motivo determinante que condicionó los precios fue el notable incremento de la disponibilidad. A finales de 2010, la 2ª Línea concentró el 16,2% de los locales disponibles en la ciudad, dos décimas más que en junio.

 

UN MERCADO POLARIZADO

 

El mercado de locales comerciales barcelonés mostró una gran dualidad en 2010, con una realidad y unas perspectivas muy diferentes según la zona analizada. Las principales calles de la 1ª Línea, las más céntricas y representativas de la ciudad, mantuvieron la tendencia positiva del primer semestre de la mano de la recuperación del turismo, su principal cliente. A pesar de que la coyuntura actual está acelerando el cierre de comercios que no cumplían los exigentes objetivos de venta derivados de su implantación en calles tan costosas, hubo una rotación sólida gracias a la flexibilidad de los propietarios, en su mayoría patrimonialistas poco endeudados. La escasa disponibilidad de locales y el dinamismo de la demanda de marcas internacionales generó a su vez un ligero incremento de los precios máximos solicitados, que alcanzaron los 185 €/m2/mes en Portal de l’Àngel, y los 157 €/m2/mes en Passeig de Gràcia. Sin embargo, la tendencia no se extendió a las calles de la 1ª Línea con menor capacidad de atracción, como avenida Diagonal -entre Francesc Macià y Passeig de Gràcia- y Ronda Universitat, con niveles aún excepcionalmente altos de desocupación. El buen comportamiento de las calles más transitadas del centro permitió mantener estable el nivel de transacciones en Barcelona respecto al primer semestre, a pesar de la caída de la demanda en las zonas secundarias.

 

Por su parte, el comercio tradicional aceleró e intensificó una crisis que partía de lejos. Por ello, la 3ª Línea, caracterizada por albergar un comercio de barrio de primera necesidad, y la 4ª Línea, de escaso atractivo comercial y predominancia de locales tipo almacén, registraron los mayores retrocesos en cuanto a demanda, descendiendo más de un 30% semestral en la 4ª Línea, y en cuanto a ocupación de espacios, concentrando entre ambas el 73,4% de la disponibilidad global en la ciudad, 1,8 puntos porcentuales más que en el semestre anterior. Según el informe, el cierre de comercios familiares en estas zonas no fue compensado por las cadenas de franquicias, que se están desprendiendo de los establecimientos menos rentables y han perdido vigor en la apertura de nuevos negocios, prefiriendo en lo posible la internacionalización.

  

Las perspectivas para 2011 son de profundización de las diferencias entre zonas y calles. Así, Forcadell pronostica que las ubicaciones más consolidadas de cada línea tenderán a estabilizar los precios, con incrementos puntuales, mientras que el resto de emplazamientos seguirán abaratándose, aunque a un ritmo menor, lo que animará la demanda en aquellas calles con cierto atractivo comercial. Sin embargo, algunos locales de 3ª y 4ª Línea situados en ubicaciones de escaso interés tendrán una perspectiva de reabsorción complicada, y su continuidad como punto de venta no estará garantizada. Datos como el tibio comportamiento del comercio minorista que, según Idescat, en términos constantes, registró un crecimiento nulo del 0% en Cataluña en 2010 tras caer un 4,9% en 2009 y un 6,1% en 2008, junto con el incipiente auge de la inflación, y unas perspectivas de crecimiento estancado y alto desempleo para los próximos años, presagian que la recuperación generalizada del sector será lenta, con varios años por delante para su consolidación.

 

MERCADO DE COMPRA

 

El mercado de compra por parte de usuarios finales siguió registrando muy pocas transacciones en el segundo semestre de 2010. El mercado de venta resultó más afectado por la coyuntura económica que el de alquiler, y su recuperación será más lenta. La mayor inversión que requiere la compra de un local es, según Forcadell, difícilmente asumible para los operadores ante la caída de la facturación, las dudas sobre la recuperación económica e inmobiliaria y las dificultades de financiación. En estas circunstancias, los comerciantes han optado masivamente por el alquiler, que en 2010 registraron un 91,2% del total de demanda frente a un 8,8% de la venta. Los escasos interesados en la compra se concentraron en un 75% en la 2ª y en la 3ª Línea, donde la oferta de locales comerciales es más amplia y diversa, y los precios, más asequibles. En la 1ª Línea, la demanda fue muy activa por parte de inversores patrimonialistas, pero no así por parte de las marcas comerciales, que no pudieron competir con la liquidez de los family office y prefirieron la mayor flexibilidad del alquiler.

 

El informe sostiene que los precios de venta, más allá de las rebajas del segundo semestre del ejercicio, muy desiguales según la zona, tienen aún un largo recorrido de ajuste por delante para dinamizar el hoy poco activo mercado de compra. Precisamente, las grandes rebajas requeridas para cerrar la venta, junto con el alargamiento de los periodos de desocupación, está generando que cada vez más propietarios ofrezcan su local también en alquiler. Asimismo, la oferta de locales en venta y en arrendamiento seguirá aumentando en los próximos meses con los activos adjudicados por las entidades financieras, cuyos procesos de fusión, además, arrojarán paulatinamente al mercado una gran cantidad de sucursales sobrantes con la integración.

 

MERCADO DE INVERSIÓN

 

El mercado de inversión mantuvo la fuerte polarización de la primera mitad del año. El sector de locales comerciales prime –principalmente en Passeig de Gràcia- mostró una gran actividad, pero no así las segundas líneas, paralizadas con la única excepción de las sucursales bancarias de barrio incluidas en los sale&leaseback de entidades financieras. Dichas operaciones, de gran tamaño, fueron la principal causa del aumento del volumen de inversión registrado en 2010, aunque aún lejano a los niveles previos a la crisis.

 

Según Forcadell, en el 2011 se mantendrá la misma tendencia, con un sector de locales comerciales prime que concentrará la atención en retail. Dicho segmento se consolidará como el favorito de los inversores junto al de los edificios de oficinas más consolidados, frente a la parálisis de sectores como el industrial-logístico, el residencial y los solares. Las rentabilidades, que a cierre de 2010 se situaron entre el 4,5% y el 5,5% en locales prime, seguirán en niveles muy bajos debido a la escasez de oferta, la competencia entre operadores, y que en estas ubicaciones las rentas probablemente ya no registrarán más caídas significativas. Sin embargo, para el próximo año se esperan leves incrementos en las rentabilidades derivados de la subida de los tipos de interés por parte del BCE, el cual terminará de forma paulatina con los niveles excepcionalmente bajos decretados tras el estallido de la crisis.

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