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Las rentas de las viviendas en Barcelona están cerca de estabilizarse, aunque los precios de venta en algunas zonas tienen todavía recorrido a la baja
18/07/12

El mercado de alquiler de viviendas en la ciudad de Barcelona está soportando las arremetidas de la crisis con cierta entereza, con una demanda que ha aumentado en este primer semestre del año, capaz de absorber con éxito la oferta disponible. Fruto de su estabilización, el mercado está viendo cómo el descenso de los precios está alcanzado su límite en la ciudad. En distinta situación se encuentra el mercado de compraventa, donde la demanda es escasa y los precios, sin embargo, tienen todavía recorrido a la baja en algunas zonas de Barcelona. Así lo confirma la nueva edición del Informe de mercado residencia en Barcelona, correspondiente al 1er semestre de 2012, publicado hoy por Forcadell.

 

La economía española está, actualmente, en el centro de todas las miradas debido a la indiferencia con la que los mercados han recibido el rescate de la Unión Europea al sistema financiero. El estrecho margen de maniobra del Gobierno hace difícil aventurar plazos de recuperación a corto o medio plazo y el sector inmobiliario español sigue sufriendo con dureza la reestructuración del sector financiero, que ha restringido sobremanera el acceso al crédito. Estos son, según la consultora, algunos de los factores que están penalizando al mercado de venta de viviendas, cuya demanda de inmuebles ha descendido de nuevo en este primer semestre del año y en el que los precios han vuelto a bajar de forma generalizada, sin mostrar indicios de estabilización a corto plazo. 


DEMANDA

El informe publicado confirma que el mercado de alquiler de viviendas, siguiendo la tónica de los últimos semestres, sigue gozando de buena salud pese a la envergadura de la crisis económica que atraviesa el país. El número de contratos de alquiler firmados ha vuelto a crecer y en este primer semestre de 2012 ha aumentado la demanda de viviendas un 10% respecto al último semestre de 2011. No obstante, el cambio de comportamiento de los inquilinos respecto a sus viviendas podría haber matizado el ascenso de la demanda registrada: según Forcadell, el inquilino, anteriormente, cambiaba con frecuencia de inmueble en busca de precios más ajustados. Actualmente, consciente de su posición de fuerza ante el propietario, opta por renegociar a la baja las rentas y permanecer en su emplazamiento.

 

En cuanto al mercado de compra de viviendas, la demanda ha continuado protagonizando un moderado descenso durante la primera mitad del año. El número de contratos de compraventa firmados, empujado por estas cifras adversas de la demanda, ha vuelto a descender. Asimismo, el informe afirma que la demanda existente, dada la gran cantidad de oferta en el mercado, es más rigurosa que nunca en cuanto a precios, por lo que está optado por pisos de inferior superficie y de menor importe. Dada la dificultad en el acceso al crédito, la clase media de la sociedad se encuentra prácticamente cerrada en su totalidad la puerta del mercado de compraventa, dejando la posibilidad de irrumpir en él únicamente a aquellos ciudadanos que ya disfrutaban de una alta solvencia económica previa o que han podido vender algún inmueble y disponer así de la liquidez necesaria para afrontar una nueva compra.

 

Según Forcadell, la inseguridad que rodea a la economía española provoca una situación de incertidumbre que paraliza la toma de decisiones del potencial comprador, decantándolo en muchos casos a acceder al mercado de alquiler a la espera de la estabilización del sector. En el casos en que se ejecuta la compra, el cliente opta preferentemente por  viviendas de segunda transmisión, con precios más asequibles.

 

OFERTA

En cuanto al mercado de alquiler, la oferta de viviendas continúa experimentando un descenso lento pero progresivo que viene produciéndose desde 2010. La gran demanda que se produce en Barcelona permite la absorción de la oferta existente, una oferta que ha tenido que ajustarse a nivel de precios para poder ser competitiva. La consultora catalana confirma que existe producto disponible en todos los distritos de la ciudad, cuya distribución por zonas ha cambiado poco respecto al semestre anterior, si bien puede haber variado en algunas zonas como es el caso de Horta-Guinardó, que ha disminuido la oferta disponible albergada en -3 puntos porcentuales. La incidencia del producto disponible en Ciutat Vella y Sant Martí respecto al total acumulado en la ciudad, por su parte, también ha descendido (-3 y -2 puntos porcentuales, respectivamente).

 

Las posibles reformas en el marco jurídico, pendientes todavía de ser aprobadas, agilizarán los desahucios, hecho que aportará garantías al propietario. Además, los contratos pasarán a ser de 5 a 3 años, factor que contribuirá también a la dinamización del mercado de alquiler en los próximos meses.

 

En el mercado de venta, por su parte, se ha visto incrementado un fenómeno que ya se intuía en los últimos trimestres en Barcelona: una parte de las viviendas que se ponen en el mercado son procedentes de herencias, algunos de cuyos beneficiarios necesitan liquidez. Según Forcadell, en algunas ocasiones, el mantenimiento en propiedad de estos inmuebles se antoja costoso, debido a que es necesario acometer reformas en las viviendas para ajustarlas a las necesidades de una demanda que, dada la gran variedad de oferta existente, es más exigente que nunca.

 

La necesidad de los propietarios de vender para lograr liquidez y la cantidad de viviendas nuevas por comercializar ponen a disposición de la demanda una oferta heterogénea de inmuebles, presente en todas las zonas y de todas las tipologías de superficie. Cabe destacar, dentro de esta diversidad, la cantidad de inmuebles desocupados en la zona alta de Barcelona. El peso de la oferta en el distrito de Gràcia, asimismo, se ha visto incrementado en 3 puntos porcentuales respecto al segundo semestre de 2011. L'Eixample, siguiendo la tónica observada en los últimos semestres, es el distrito que presenta una mayor oferta de viviendas, alcanzando un 18% del total.


PRECIOS

La tipología de viviendas más demandada en la ciudad de Barcelona (inmuebles entre 51 m² y 75 m²) que, para la consultora, sirve de referencia para comprender el estado de los precios a nivel de toda la ciudad, indica una bajada del -2,97% de los precios con respecto a las rentas del semestre anterior y un descenso del -8,7 de las rentas en términos interanuales. El mismo informe indica que se ha producido un descenso leve de los precios en la práctica totalidad de los distritos de la ciudad de Barcelona. Entre esta bajada de rentas, destacan un -8,5% intersemestral en Nou Barris, un -5,7% en Horta-Guinardó y un -3,6% en L'Eixample. Según Forcadell, los propietarios interesados en alquilar sus inmuebles ya están realizando esfuerzos en materia de rentas, por lo que se intuye un moderado margen para la bajada de los precios en los próximos semestres.

 

En cuanto al mercado de venta, el precio medio de la ciudad para los inmuebles entre 51 m² y 75 m² se sitúa en 2.858 € el m², aunque el valor final de las viviendas depende de la necesidad del propietario de vender su inmueble, hecho que provoca el cierre de operaciones con viviendas de características parecidas a precios dispares entre sí. Forcadell ve al comprador cada vez más consciente de la necesidad de vender de algunos propietario y de la gran variedad de oferta existente, lo que le lleva a realizar contundentes ofertas de compra a la baja. En este sentido, la diferencia entre el precio de la oferta inicial y el precio final de cierre de operaciones suele variar entre un -15% y un -25%.

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