Las rentas de los locales ubicados en los principales ejes comerciales de barrio de Barcelona, como Sants-Creu Coberta, Gran de Sant Andreu, Rambla del Poblenou o Gran de Gràcia, han intensificado este semestre su ajuste, abaratándose un 18,2% anual y hasta un 50% desde 2007, según concluye el último informe de mercado de locales comerciales en Barcelona de Forcadell, relativo al primer semestre de 2012.
Según la consultora, la evolución de las rentas muestra un mercado cada vez más polarizado. Por un lado, las primeras líneas del centro ya han estabilizado los precios debido a su escasa disponibilidad y a su sólida demanda de operadores solventes, en una zona con una facturación más resistente vinculada al turismo y al sector lujo. Se observa incluso que las rentas máximas solicitadas en Passeig de Gràcia (175 €/m2/mes), Portal de l’Àngel (180 €/m2/mes) y Rambla Catalunya (84 €/m2/mes) han registrado aumentos interanuales significativos, del 12,9%, el 2,9% y el 12%, respectivamente.
En cambio, las segundas líneas comerciales (principales ejes comerciales de barrio, como los ya mencionados, Travessera de les Corts, Mandri, Ronda Sant Antoni, avenida de Madrid, de Sarriá o Villarroel-Casanova), las terceras líneas (comercio de proximidad en calles próximas a las anteriores y en ubicaciones como avenida Meridiana, General Mitre, Paral·lel y la mayor parte del Eixample) y las cuartas líneas (resto de calles, con escaso atractivo comercial y predominancia de locales tipo almacén), han registrado aún descensos notables en las rentas medias solicitadas como única vía por parte de los propietarios para dinamizar la comercialización de sus inmuebles.
Así, la 2ª Línea ha registrado una caída en las rentas medias solicitadas del 10% semestral y del 18,2% anual hasta alcanzar los 18 €/m2/mes, aunque el importe real de las operaciones tras las negociaciones con los demandantes suele ser incluso inferior y ha oscilado entre los 12 y los 20 €/m2/mes. Por su parte, la renta media solicitada en la 3ª Línea se ha situado en los 10 €/m2/mes tras descender un 9,1% anual, y en la 4ª Línea se ha reducido a 4,5 €/m2/mes tras una caída del 10% anual. Tomando como referencia los importes de 2010, los ajustes en los precios medios en estas líneas oscilan ya entre el 29% y el 36%, y aumentan hasta alrededor del 50% respecto a 2007.
DEMANDA
La demanda de locales en alquiler ha prolongado su tendencia alcista, iniciada en 2010 tras dos años de caídas, incrementándose un 45,5% semestral. A pesar de la coyuntura económica, el mercado se ha mostrado cada vez más activo en aquellas ubicaciones con cierto atractivo comercial debido a unas rentas ya en niveles muy asequibles y a una amplia disponibilidad de inmuebles de todo tipo que ha fomentado la rotación. El incremento de demanda ha sido especialmente notorio en la 2ª Línea, que ha sido la zona preferida para el comercio de proximidad, ávido de ubicaciones con gran afluencia de peatones y a buen precio, y accesible ya incluso para nuevos operadores con expectativas de gasto no superiores a los 1.000 €/mes. La densidad comercial de estos ejes, dinamizados a su vez por asociaciones de comerciantes muy activas, los hacen comparativamente aún más atractivos. Por ello, la 2ª Línea ha concentrado el 32,6% de la demanda total de la ciudad, 4,5 puntos porcentuales más que a cierre de 2011.
Por su parte, las terceras líneas comerciales más aisladas y, muy especialmente, las cuartas líneas, se han descolgado de la reactivación, ahondado en la tendencia a un mercado a dos velocidades. La 4ª Línea, de hecho, ha perdido ya casi la mitad de su cuota de 2010 en la distribución por zonas de la demanda, alcanzando en la actualidad sólo el 8,6% del total de Barcelona. En las antípodas en cuanto a características y comportamiento, las primeras líneas comerciales del centro han mantenido un sólido nivel de rotación de prestigiosas marcas internacionales de moda y lujo.
A pesar del más que notable incremento de la demanda en el global de la ciudad, las cifras deben valorarse con cautela. No en vano, el incremento de la superficie contratada, del 12,4%, ha sido sensiblemente inferior en proporción. El principal motivo de este desajuste ha sido que la mayor parte de la nueva demanda ha provenido de un perfil poco maduro, formado por personas que han capitalizado su prestación de desempleo para abrir un negocio ante las malas perspectivas del mercado laboral. El escaso conocimiento de mercado de este perfil, que este semestre ha representado ya alrededor de un 20% del total de demandantes, ha dificultado la concreción de muchas operaciones. Por otro lado, la renovada incertidumbre sobre la evolución del consumo también ha postergado o cancelado el cierre de transacciones en sectores más profesionalizados, especialmente de matriz internacional. Más ajeno a las variaciones de confianza por trabajar con márgenes ya muy ajustados, el perfil más activo ha sido el de origen asiático que, a diferencia de otros más tradicionales, dispone de una gran capacidad de adaptación, pudiendo abarcar un mismo operador distintas actividades según las oportunidades de negocio detectadas.
Los sectores más activos han sido Servicios (46,1%), Restauración (17%), Alimentación (15,1%) y Equipamiento para la persona (12,7%), que ha sido el que ha registrado un mayor incremento relativo. Las superficies demandadas se han polarizado en detrimento de los locales medianos de entre 81 y 200 m2. Así, por segundo año consecutivo se ha incrementado la demanda de locales de menos de 80 m2, que han registrado ya el 36% del total, y, gracias a los ajustes de renta, este semestre también se han dinamizado los de 201 a 500 m2, creciendo 6,9 puntos porcentuales hasta alcanzar un 21,6%.
DISPONIBILIDAD
La facturación de los comercios ha prolongado su retroceso (un -5,1% en Catalunya hasta mayo), lo que, combinado con una perspectiva de mayores caídas futuras, ha acelerado el cierre de negocios que venían atravesando dificultades desde el inicio de la crisis y que ni las renegociaciones de renta han podido soste-ner. Sin embargo, el dinamismo de la demanda y la caída de los alquileres han generado una importante rotación en las calles de primeras, segundas y terceras líneas con flujo de peatones, lo que ha impedido una proliferación importante de inmuebles vacíos en estas ubicaciones. El stock, en cambio, sí ha aumenta-do significativamente en la 4ª Línea y en las calles de menor calidad de la 3ª, donde la mayor parte de la nueva disponibilidad no ha encontrado operadores de recambio. Estas zonas concentran ya el 75,3% de la oferta total en alquiler en la ciudad, tras incrementar 0,8 puntos porcentuales su cuota de mercado.
Por otro lado, la cartera de producto se ha polarizado en cuanto a su capacidad de ser reabsorbida. Se ha detectado que en las operaciones de alquiler cerradas este semestre los locales llevaban relativamente poco tiempo en el mercado (unos 7 meses de media, sin contar la 1ª Línea), un 20% menos que la media desde 2009, debido a que la mayor parte ya se habían comercializado en los semestres previos, siendo ocupados consecutivamente por diferentes emprendedores cuyos negocios no han llegado a consolidarse. Al mismo tiempo, se ha alargado el periodo medio de desocupación de la cartera de inmuebles aún no comercializada, la cual, exceptuando las primeras líneas, se acerca ya al año sin encontrar inquilino. En la 4ª Línea se añade que el 11,1% del stock lleva más de dos años en el mercado y el 6,7%, más de tres.
MERCADO DE VENTA A USUARIO FINAL
La incertidumbre económica, la escasez de fondos propios y la restricción de crédito bancario han mantenido la compra de locales por parte de usuarios finales un semestre más bajo mínimos. Con un mercado funcionando sólo con demandas muy puntuales de comercios contiguos que quieren ampliar instalaciones, la compra ha representado únicamente el 6,3% de la demanda global de locales frente al 93,7% del alquiler. Con la excepción de Passeig de Gràcia, cuyos activos siguen sólidos como valor refugio, los ajustes de precios han tomado cierto impulso, con descensos anuales de entre el 7% y el 12,1% según la zona analizada. Sin embargo, la gran mayoría de locales se sitúan aún fuera de la realidad de mercado.
MERCADO DE INVERSIÓN
El deterioro de las tensiones financieras en la periferia europea ha repercutido en una huida masiva de capitales hacia mercados considerados más seguros. Siguiendo la misma lógica, la inversión en locales comerciales a pie de calle en Barcelona ha priorizado más que nunca la seguridad, concentrándose en primeras líneas y, muy especialmente, en inmuebles de Passeig de Gràcia, arrendados a inquilinos triple A con contratos a largo plazo y, preferiblemente, obligados cumplimientos. Con estas premisas, las rentabilidades se han mantenido por debajo del 5%. La demanda interesada en locales más allá de la órbita del paseo del lujo ha elevado medio punto porcentual las rentabilidades exigidas, que en Portal de l’Àngel y Rambla Catalunya se han situado entre el 6 i el 8%.
El mercado ha mostrado un gran dinamismo en las escasas ocasiones en que ha aparecido producto atractivo a precio de mercado, procedente de propietarios altamente endeudados obligados a desprenderse de activos de valor, en especial entidades financieras y promotoras. Los family offices nacionales con suficientes recursos propios han sido los compradores más activos, frente a unos inversores privados muy debilitados por la restricción del crédito y unos fondos internacionales a la expectativa de que se generalicen los grandes descuentos tras el reciente rescate europeo del sistema financiero.
PERSPECTIVAS
Paralelamente al enquistamiento de la crisis y a la profundización de las reformas estructurales, el mercado de locales comerciales está intensificando su adaptación al nuevo marco social y económico para los próximos años, caracterizado por un alto desempleo estructural y un descenso generalizado de la capacidad adquisitiva de las clases medias. La inevitable racionalización de los hábitos de consumo de la sociedad seguirá compensándose en los próximos semestres con ajustes de renta adicionales que permitan sostener las menores facturaciones o renovar inquilinos en los numerosos establecimientos tradicionales que no logren adaptarse y en los negocios abiertos recientemente que no lleguen a consolidarse. Este proceso afectará también a la composición del tejido comercial, con una demanda creciente de sectores low cost y de productos de primera necesidad y perfiles de emprendedores caracterizados por ajustar al máximo todo tipo de gastos y aceptar márgenes de beneficio reducidos.
En cuanto al stock, los locales situados en calles atractivas acabarán encontrando inquilino si se ajustan a los estándares de mercado en cuanto a rentas, estado del inmueble y cumplimiento de normativas, pero la gran cantidad de producto disponible en zonas con escaso flujo de peatones lo tendrá más difícil incluso con propietarios proactivos. En estos casos, su reabsorción dependerá en buena medida de la actitud que tomen las Administraciones Públicas. En Barcelona hay la necesidad imperiosa de flexibilizar el marco regulador, que restringe la apertura de negocios en sectores con mucha demanda en distritos como Ciutat Vella. También de simplificar la burocracia, ya que la legislación vigente, que sustituye la licencia previa de apertura por inspecciones a posteriori, ha añadido un plus de confusión a los emprendedores que abren nuevos negocios y luego deben reformarlos porque incumplen aspectos de la normativa que desconocían.
