En un contexto económico muy adverso, la contratación de oficinas ha cerrado 2012 en sus cotas más bajas desde el inicio de la crisis. Asimismo, la disponibilidad ha seguido creciendo, las rentas han intensificado su tendencia bajista y el mercado de inversión sólo se ha reactivado parcialmente, según concluye el último Informe de Mercado de Oficinas en Barcelona de Forcadell, relativo al segundo semestre de 2012.
La contratación de oficinas ha mantenido un ritmo débil, lastrada por una coyuntura de recaída en la recesión que ha situado 2012 como el año de menor volumen desde 1998. El segundo semestre ha sumado 96.300 m2 a un total anual de 183.700 m2, un 14,5% inferior que en 2011 y menos de la mitad que la media entre 2004 y 2007. Las operaciones procedentes de expansiones empresariales han sido muy limitadas ante la caída del mercado interior, mientras que buena parte de los procesos de reubicación con reducción de costes y espacios, el principal motor del sector en la actualidad, se han postergado por la mayor incertidumbre sobre la evolución económica, la creciente receptividad de los propietarios a aceptar profundas renegociaciones de renta para retener inquilinos y la creencia de las empresas de que, con el paso del tiempo, los descuentos que podrán obtener con los traslados serán si cabe mayores.
Segmentando los datos, la atonía del mercado ha obedecido principalmente al mal comportamiento de las áreas descentralizadas respecto a los años precedentes. Las operaciones de grandes empresas en sus procesos de unificación de sedes dispersas por el centro en amplios y modernos edificios de Plaza Europa y 22@ se han enfriado, con menos movimientos y de menor tamaño. Por el contrario, las zonas céntricas han incrementado sus niveles de absorción, superando los dos tercios de la contratación global. Allí se han firmado las principales operaciones del semestre: los 17.000 m2 de la eléctrica Endesa en su traslado a Arc de Triomf, los 7.300 m2 de la informática IT Now en su ampliación en Illa Diagonal y los 6.650 m2 de la financiera GVC Gaesco en su ampliación en Les Corts. Las calles emblemáticas se han beneficiado además del traslado de numerosas Pymes atraídas por los ajustes de renta, acentuados a finales de año. De este modo, el eje Passeig de Gràcia-Diagonal y su área de influencia han incrementado su competitividad respecto a producto peor situado, de menor calidad o en edificios mixtos, antes atractivo para una porción importante de empresas por su diferencial de rentas. Incluso vías tradicionales como Entença, Bruc o Josep Tarradellas han perdido potencial de rotación en este proceso.
Los perfiles más activos han sido mutuas y aseguradoras, empresas tecnológicas y de telecomunicaciones y consultorías, mientras que las superficies más demandadas han sido las de entre 80 y 200 m2, con un 54,7% del total tras crecer seis puntos semestrales. Más allá de la área metropolitana de Barcelona, donde el mercado ha venido perdiendo dinamismo en aras de una mayor concentración en la zona de influencia de la capital, ha sobresalido una de las operaciones más significativas del semestre: la ampliación del centro educativo privado The Olive Tree School a un edificio de 2000 m2 en Sant Pere de Ribes (Garraf), en una de las cerca de 60 operaciones de alquiler de oficinas asesoradas por Forcadell en 2012.
RENTAS
Las rentas han intensificado fuertemente su ajuste, registrando un descenso medio del 9% semestral y del 14,1% anual, su mayor caída desde 2009. Los importes medios solicitados en el global de Barcelona y su área metropolitana se han situado en 10,5 €/m2/mes, un 42,6% menos que en el pico de 2008. Muchos propietarios han llevado al límite su esfuerzo para mantener o atraer inquilinos frente a una elevada y persistente disponibilidad y a la menor capacidad de gasto de las empresas. Aunque extendidos en todas las zonas, los mayores descuentos en las rentas medias solicitadas se han registrado en la Zona Prime (Passeig de Gràcia y Diagonal) y en el Distrito de Negocios (Rambla Catalunya, Pau Claris, Numància, Gran Via de Carles III y Via Augusta), que se han abaratado más de un 10% semestral para situarse, respectivamente, en 14 y 11,5 €/m2/mes. Estas ubicaciones, las más prestigiosas de la ciudad, partían de precios notablemente más elevados que el resto y, con los ajustes, buscan ocupar espacios atrayendo nuevos inquilinos que no podían asumir las rentas antes de la crisis, cuando la disponibilidad allí era casi inexistente, y tuvieron que instalarse en zonas más alejadas. Sólo los edificios singulares con altos niveles de ocupación han mostrado cierta resistencia, cayendo aun así un 3,6% semestral y situando las rentas máximas de la ciudad en 19 €/m2/mes. En cuanto a las áreas descentralizadas, los NDN (22@, Plaza Europa, Frente Marítimo y Zona Franca) han registrado una media de 11 €/m2/mes, y la Periferia (Viladecans, Cornellà, el Prat o Sant Cugat), de 8 €/m2/mes.
Por otro lado, ha persistido una gran heterogeneidad en los precios. Determinados edificios, tanto de nueva construcción como adquiridos en los últimos años con un alto apalancamiento, ahora propiedad directa o indirectamente de las entidades financieras, han mantenido rentas faciales por encima de mercado para preservar artificialmente su valor en balances a cuenta de lastrar sus niveles de contratación. Según Forcadell, estos edificios serán los que concentrarán los mayores ajustes futuros, a medida que el proceso de saneamiento bancario se intensifique.
OFERTA
La tasa de disponibilidad ha aumentado cinco décimas hasta situarse en el 15,6% tras un año de práctica estabilidad, debido a una intensificación en el cierre de oficinas y delegaciones tras renovados procesos de reducción de plantillas y a la concreción de traslados con mayores mermas de espacio. Uno de los perfiles más activos en la liberación de espacios ha sido el sector público. El cierre de sedes del Incasòl y el traslado de la CMT a Madrid han sido los ejemplos más representativos este año de un redimensionamiento que, según advierte el informe, se intensificará en 2013. La superficie disponible se ha mantenido estable en el centro y ha focalizado su incremento en algunos edificios de Plaza Europa y 22@ y en determinadas localidades periféricas como Sant Cugat y Cornellà. Las áreas descentralizadas concentran el 67% del stock total de la ciudad, un punto más que en el semestre anterior.
La entrega de nuevos edificios ha continuado la tendencia a la contención de 2011, cerrando el año con un total de 30.000 m2, todos ellos para sedes corporativas prealquiladas de antemano. Para 2013 se espera la comercialización de 45.000 nuevos m2: 25.000 m2 en la primera fase de la Porta Firal en el paseo de la Zona Franca y 20.000 m2 en la calle Camí Antic de València del 22@. Por otro lado, en el centro se han dinamizado las rehabilitaciones ante la perpetuación en stock de producto obsoleto procedente de oficinas antiguas. Se han reincorporado al mercado edificios tras completar procesos integrales de reforma, destacando más de 4.000 m2 en Calabria, 169, y de cara a 2013, 9.400 m2 en Diagonal, 601, y 8.000 m2 en Travessera de Gràcia, 11. Más allá de rehabilitaciones de gran calado, Forcadell ha detectado una fuerte proliferación de obras menores por parte de pequeños y medianos propietarios. Otra tendencia en auge han sido los cambios de uso hacia el sector hotelero, destacando este semestre el del edificio de Passeig de Gràcia, 84, y el de la sede en construcción del Incasòl en Plaza Europa.
MERCADO DE VENTA A USUARIO FINAL
Los precios de venta han acentuado también los descuentos, presionados por la caída de los alquileres y sus repercusiones en la rentabilidad. En el global de la ciudad, los importes medios solicitados han caído un 8,9% semestral y un 13,5% anual. El mayor ajuste semestral ha recaído en la Zona Prime, la más resistente en los periodos previos, debido a la proliferación de espacios en propiedad horizontal por parte de empresas que habían patrimonializado su oficina, pero que muy endeudadas en la actualidad, la han puesto en el mercado para obtener liquidez. La demanda de compra de usuarios finales ha crecido cinco puntos hasta alcanzar el 13,6% del total frente al 86,4% del alquiler. Sin embargo, el estudio aclara que este incremento del interés no se ha trasladado a una dinamización significativa de las operaciones, ya que en su mayor parte ha buscado sólo precios de derribo difíciles de asumir por las propiedades.
MERCADO DE INVERSIÓN
La inversión se ha reactivado parcialmente en los últimos meses del año, cerrando el semestre con un volumen cercano a los 150 millones. Esta cifra sitúa la inversión en 2012 en torno a los 290 millones, un 75% más que en 2011 pero menos de la mitad que en 2010 y 2009. La demanda ha seguido activa pero sin prisa por concretar operaciones, alargando las negociaciones a la espera de que las urgencias de liquidez futuras de los vendedores permitan ajustar el precio de los inmuebles al nivel de rentas actual y a sus crecientes exigencias de rentabilidad. El perfil más dinámico han seguido siendo los family offices nacionales, con un gran interés por acceder a edificios de calidad en Barcelona y Madrid, pero orientándose también, y cada vez más, a ciudades europeas. Tanto las entidades financieras como las grandes inmobiliarias a las que, por su alto endeudamiento, controlan de facto, han puesto en el mercado oficinas poco atractivas, manteniendo aún en cartera los inmuebles singulares que adquirieron en su momento por un precio muy elevado y cuya venta supondría hoy la asunción de grandes minusvalías
Se han concretado cuatro operaciones relevantes. La principal ha sido la compra de la sede del BBVA en plaza Catalunya por parte del family office Pontegadea al fondo alemán Deka Inmobilien. Valorada en 100 millones, ha protagonizado la mayor inversión inmobiliaria en la ciudad desde 2010. El proceso de venta individualizada de edificios de la Generalitat se ha dilatado, sin concretarse ninguna operación este semestre. En cuanto a las rentabilidades exigidas, han aumentado 0,25 puntos en los mejores activos de la Zona Prime, que se han situado en un 6,25%. En el resto de ubicaciones se han elevado medio punto, en una evolución acorde con el aumento de la percepción de riesgo.
PERSPECTIVAS
Las previsiones para 2013 de Forcadell, condicionadas por una recesión que durará por lo menos hasta 2014, sitúan el mercado en niveles de contratación similares, que impedirán la absorción de la elevada disponibilidad y alargarán la presión bajista de las rentas. Sin embargo, con una perspectiva más amplia, la consultora destaca la consolidación de los ajustes imprescindibles para la recuperación equilibrada del sector tan pronto como el entorno macroeconómico lo permita. Así, muchas propiedades se encuentran ya en niveles de renta muy competitivos, mientras que el stock está anticipando su futura reabsorción con la contención en la entrega de nuevas promociones y un espacio obsoleto que se reincorpora paulatinamente al mercado mediante rehabilitaciones o cambia de uso al sector turístico.
El mercado de inversión mantendrá a corto plazo niveles modestos de actividad, debido a una coyuntura económica adversa que lastrará la demanda y a un proceso de saneamiento bancario aún por resolver. Forcadell guarda importantes reservas sobre los efectos de la Sareb tal y como está planificada, con unos márgenes temporales para la liquidación de activos muy amplios y la presencia de bancos sanos en el accionariado que presionarán para que se aminore la depreciación de su propia cartera inmobiliaria. Con todo, el estudio avanza que el volumen de inversión en 2013 posiblemente crecerá por la concreción de algunas de las operaciones puestas en marcha por la Generalitat y otros organismos públicos.
