El mercado inmobiliario de oficinas en Barcelona ha seguido estancado en la primera mitad de 2011 y la posibilidad real de un grave deterioro de la coyuntura macroeconómica del país en los próximos meses ha empeorado las perspectivas del sector para los próximos años, sin que se pueda vislumbrar una fecha clara de recuperación, según alerta la consultora Forcadell en su último informe de mercado de oficinas en Barcelona, relativo al primer semestre de 2011.
Para Forcadell, datos como el aumento de la presión sobre la deuda -cuya prima de riesgo ha superado por primera vez desde el estallido de la crisis los 300 puntos básicos-, el agravamiento de la crisis del sector financiero -con la complicada salida a bolsa de Bankia y de Banca Cívica como máximo exponente-, y el progresivo aumento del Euribor -que roza ya el 2,2% presionado por las alzas de tipos del BCE-, dejan al sector de oficinas, especialmente dependiente de la evolución de la actividad económica, en una posición muy delicada para los próximos años. Por ello, la consultora prevé que los ajustes de renta se acaben prolongando más allá de 2012, acompañados de un volumen de contratación inferior que provoque que el stock de oficinas siga creciendo a pesar de la drástica reducción en la entrega de nuevas promociones.
LA CONTRATACIÓN SIGUE DÉBIL
Según el estudio, en este primer semestre del año se han contratado 119.800 m2 procedentes en su gran mayoría de recolocaciones de empresas animadas por los ajustes de renta, con el objetivo de reducir costes, ajustando superficies y mejorando el emplazamiento, siendo muy escasa la demanda de ampliación de superficies o de empresas de nueva implantación. Esta cifra es un 4,7% superior que la del semestre anterior y un 3,9% inferior en tasa interanual, manteniéndose en la horquilla de entre los 100.000 y los 125.000 m2 que viene registrándose desde la segunda mitad de 2009.
Los Nuevos Distritos de Negocio (NDN), con grandes espacios disponibles en edificios modernos y eficientes y unos precios sujetos a amplios márgenes de negociación, han concentrado el 44% de los metros contratados, procedente de la reestructuración de sedes de grandes compañías, con los 5.200 m2 del grupo Orizonia en plaza Europa como principal operación. Sin embargo, han sido las zonas más céntricas las que han registrado un mayor impulso y un número más elevado de operaciones, originado en este caso por otro perfil de empresas con menores requerimientos de espacio y una fuerte necesidad de notoriedad en calles representativas, donde aprovechan la caída de rentas y la reciente disponibilidad derivada de la fuga de empresas a las áreas descentralizadas, como los 277 m2 de Turkish Airlines en Passeig de Gràcia, los 280 m2 de Salut i Vida Assessors del grupo asegurador Caser en Enric Granados, o los 250 m2 de la constructora Emcofa en avenida Diagonal, operaciones todas ellas asesoradas por Forcadell.
La demanda ha mostrado un altísimo nivel de exigencia ante la gran cantidad de oferta disponible, alargando los períodos de búsqueda y negociación. Por ello, las oficinas con necesidad de reforma o con tecnología obsoleta difícilmente han encontrado salida. Según el informe, el mercado se está acercando a los estándares europeos, en los que el producto se entrega perfectamente equipado y con los últimos acabados, tendencia que está impulsando a su vez las rehabilitaciones en inmuebles céntricos.
DISPONIBILIDAD AL ALZA
La tasa de disponibilidad ha moderado su vertiginosa escalada, aunque ha seguido aumentando hasta alcanzar el 14,7%, seis décimas más que a cierre de 2010. Según Forcadell, la caída en la entrega de nueva oferta y el leve incremento semestral de la contratación no ha sido suficiente para registrar una absorción neta del stock, debido a que la mayoría de operaciones han sido recolocaciones con reducción de espacios. La ocupación sólo ha mejorado en algunos inmuebles de la Zona Prime y de los NDN, donde la situación es aún compleja en ubicaciones en fase de consolidación como Zona Franca o el edificio Meridian y, en menor medida, Plaza Europa, con decenas de miles de metros cuadrados a la espera de inquilinos.
La Zona Centro ha sido el emplazamiento, tras la Periferia, donde más ha aumentado la disponibilidad, aquejada por el cierre de delegaciones pequeñas y medianas de compañías que, ante la crisis, han optado por replegarse a su sede central de Madrid o de otras capitales europeas, dejando tras de sí espacios en muchas ocasiones obsoletos. Un perfil amplio de empresas, además, se ha mudado a calles más prestigiosas como Passeig de Gràcia, avenida Diagonal o Via Augusta. Con todo, la superficie disponible en la Zona Centro sigue en niveles muy inferiores a los de las áreas descentralizadas, y siendo el parque de oficinas mayor. Según el estudio, en la Periferia la situación ha seguido agravándose, concentrando ya el 38% del stock total de oficinas, con la suspensión de pagos de la sociedad promotora del parque empresarial @ Sant Cugat como claro exponente. Para aliviar la enorme disponibilidad de la mayoría de inmuebles periféricos, los propietarios han empezado a dividir las superficies inicialmente ofertadas en módulos de alrededor de 200 m2 para captar a nuevos perfiles de demandantes.
En cuanto a entrega de nuevos desarrollos, este semestre han destacado los 29.000 m2 de la segunda fase del parque empresarial de Catalana Occidente y los 6.300 m2 de la sede de Iguzzini, ambos en Sant Cugat del Vallès. Tras haberse entregado ya la gran mayoría de proyectos iniciados en la fase final del boom inmobiliario, la perspectiva actual de escasa promoción se extenderá varios años, con una previsión de 113.000 m2 a entregar entre 2011 y 2012, frente a los 221.700 m2 de 2010.
LAS RENTAS PROLONGAN SU AJUSTE
Las rentas han proseguido su ajuste a la baja, aunque a un ritmo algo más moderado. La zona más afectada ha sido la Periferia, con una caída del 9% semestral y del 23,4% interanual, por ser la zona más alejada del centro de negocios y disponer de un exceso de nuevos desarrollos dispersos que ejercen una menor capacidad de atracción. Ha alcanzado una renta media solicitada de 9,25 €/m2/mes, aunque, según Forcadell, el importe real de cierre de operaciones ha oscilado entre los 6 y los 9 €/m2/mes. En el extremo contrario, la Zona Prime ha descendido un 3,2% y un 9,4%, respectivamente, hasta alcanzar los 17,02 €/m2/mes, aunque se han llegado a cerrar operaciones por 14,5 €/m2/mes. A las rebajas declaradas hay que añadirles los numerosos incentivos que incorporan los propietarios para esconder el descenso real de precios, como el abono de los costes de implantación, periodos de carencia o escalados de renta, utilizados a menudo para sobrevalorar el edificio ante una futura desinversión.
Por lo que respecta a los precios de venta a usuario final, han seguido ajustándose, aunque de forma muy irregular y claramente insuficiente para reactivar el mercado. De media, los importes medios solicitados han caído un 5,4% semestral en el global de Barcelona, hasta alcanzar los 3.017 €/m2 construido. Según el informe, el proceso de ajuste arrastra un retraso con respecto al segmento de alquiler por la resistencia de los propietarios a asumir la pérdida de valor de sus activos, por lo que los ajustes en los precios de venta se prolongarán durante un periodo de tiempo más largo.
MERCADO DE INVERSIÓN BAJO MÍNIMOS
El volumen de inversión se ha reducido fuertemente hasta alcanzar este semestre sólo 111 millones, cifra históricamente baja. Según el estudio, el reducido volumen no ha provenido de una falta de interés o de liquidez por parte de los inversores, sino de la escasez de producto atractivo a un precio adecuado que permita sostener las rentabilidades en función de sus rentas reales de mercado.
Forcadell prevé que el volumen de inversión será probablemente modesto en 2011 debido a la divergencia entre las posiciones de la oferta y la demanda, aunque las progresivas necesidades de liquidez de algunos propietarios pueden posibilitar el cierre de operaciones en determinados edificios de los NDN. Las dificultades económicas del país y las serias dudas sobre su recuperación, con un segundo semestre del año especialmente duro, desincentivarán la asunción de riesgos por parte de los inversores, lo que seguirá empujando el grueso del capital a ciudades europeas con economías más sólidas y a sectores más activos como el de locales y centros comerciales prime, hoteles y parkings. Las mejores oportunidades en el segundo semestre de 2011 provendrán de las Administraciones Públicas, inmersas en un drástico proceso de consolidación fiscal. Según la consultora, el anuncio de privatizaciones de la Generalitat de Catalunya con el que espera ingresar 500 millones -300 de ellos antes de finalizar este año- con la venta de edificios de oficinas del centro de Barcelona ocupados por la Administración bajo la fórmula de sale&leaseback, es sólo la punta de lanza de futuras oportunidades procedentes del sector público que garantizarán al comprador un inquilino solvente y rentabilidades atractivas.
Las rentabilidades exigidas se han mantenido invariables en la primera mitad del año, exceptuando un pequeño aumento en la Periferia, situándose entre el 5,5% y el 6,5% en la Zona Prime y el Distrito de Negocios, y entre el 7,5% y el 8,5% en la Periferia. Según el estudio, las paulatinas subidas de tipos de interés por parte del BCE –situados ya en el 1,5% tras dos incrementos de un cuarto de punto en los últimos meses– tensarán al alza las rentabilidades a medio plazo.
