La demanda de locales comerciales en Barcelona ha aumentado un 41% respecto a la primera mitad del año gracias a unos ajustes de renta cada vez más extendidos, aunque, en el mismo proceso, ha perdido calidad y se ha focalizado en locales más pequeños y baratos, según el último Informe de mercado de locales comerciales en Barcelona de la consultora Forcadell, relativo al segundo semestre de 2011.
A diferencia de otros sectores inmobiliarios, como el de oficinas, que han visto reducida fuertemente su demanda tras el agravamiento de la crisis financiera de los últimos meses, el segmento de locales comerciales ha despertado un gran interés. Sin embargo, datos como el retroceso por segundo trimestre consecutivo del consumo final en España y la caída del 6,2% anual en las ventas a precios constantes del comercio minorista en Catalunya, descartan cualquier recuperación procedente de un fortalecimiento económico de la demanda. Por el contrario, la mejoría ha respondido exclusivamente a la creciente extensión de unos ajustes de renta que alcanzan ya hasta el 30% desde mediados de 2010 y que han posibilitado el acercamiento de un mayor abanico de demandantes.
Por ello, según Forcadell, en el mismo proceso que ha crecido en número, la demanda ha perdido en calidad. De este modo, el ratio demanda/cierre de operaciones ha bajado por el auge de las renegociaciones de contrato y la escasa solvencia de un segmento creciente de demandantes abocados a la emprendeduría por la mala situación del mercado laboral. En estos casos, muchas operaciones no llegan a materializarse al considerarse los costes reales –obras, permisos, licencias- y la excesiva burocracia administrativa que demora durante meses la apertura del negocio.
La pérdida de calidad en la demanda se ha traducido también en su focalización hacia locales más pequeños y baratos. Para la consultora, ha sido significativo el repunte experimentado por los espacios menores de 80 m2, que han registrado el 33,2% del total, cuatro puntos más que en el semestre anterior y nueve en relación al mismo periodo del año anterior. Del mismo modo, las terceras líneas comerciales, con precios medios asequibles de entre 8 y 12 €/m2/mes, han sido las zonas más solicitadas, creciendo tres puntos este semestre en la distribución global de la demanda hasta alcanzar el 38,3%. Las terceras líneas se caracterizan por albergar comercio de proximidad e incluyen calles como avenida Meridiana, General Mitre y buena parte del Eixample.
El sector más pujante de la ciudad ha sido el de Servicios, que ha registrado el 41,7% de la demanda, seguido de Restauración, con un 19,5%, y Alimentación, con un 16,2%. Han destacado por número de solicitudes los centros de estética, salud y belleza, seguidos por las academias de formación e idiomas. También han sobresalido, por su novedad y grandes superficies demandadas, los trasteros urbanos, muy activos con el actual nivel de rentas. En este segmento ha destacado Box Infinity, que ha alquilado 1.500 m2 en avenida Meridiana en una operación asesorada por Forcadell.
En un mercado cada vez más polarizado, para la consultora han merecido una mención aparte las primeras líneas comerciales del centro que, copadas por reconocidas marcas de ámbito internacional que compiten por las escasas ubicaciones prime, han reforzado su gran volumen de demanda, apoyadas por el buen momento del turismo y la mayor resistencia del sector lujo a la crisis.
DISPONIBILIDAD
El cierre de locales por la caída de las facturaciones se ha intensificado este semestre, aunque el informe muestra un pronóstico muy diferente según la zona. De este modo, los inmuebles de las calles más céntricas han registrado una rápida rotación, así como aquellos a renta de mercado situados en los principales ejes comerciales de barrio. Pero la situación en terceras y, sobre todo, cuartas líneas, ha sido más compleja, impidiendo la absorción de la mayor parte del stock que viene acumulándose desde 2010 y que supone ya el 74,5% de la oferta total disponible en la ciudad. En estas zonas, el gran stock de producto en el mercado y la escasez de demanda solvente han alargado el periodo medio de desocupación de los locales –calculado a partir de las operaciones efectuadas este semestre- hasta los 10 y los 19 meses, respectivamente.
Sin embargo, el tiempo vacío de cada local concreto en una misma zona ha diferido mucho dependiendo de sus características y de la flexibilidad de su propietario. No en vano, los datos muestran que el 40% de los inmuebles de cuartas líneas comerciales han tardado menos de un año en alquilarse, proporción que se ha elevado hasta el 77% en terceras líneas. Según Forcadell, además del nivel de rentas, han cobrado especial relevancia factores como el acondicionamiento, limpieza y pintura del local, el alta en los servicios, el buen estado de sus instalaciones, la facilidad contractual y el cumplimiento de las diferentes normativas y licencias. Por otro lado, el informe destaca que la oferta en alquiler se ha incrementado por la conversión a esta modalidad de inmuebles hasta el momento en venta por parte de propietarios que han rechazado vender debido a los enormes descuentos que deberían asumir en la actual coyuntura.
RENTAS
Las rentas medias se han mantenido estables en las primeras líneas, encareciéndose incluso ligeramente en ubicaciones concretas como Rambla Catalunya. En Passeig de Gràcia, la renta máxima solicitada ha registrado 157 €/m2/mes, aunque según Forcadell el importe medio real de cierre de operaciones ha oscilado entre los 90 y los 130 €/m2/mes. En Portal de l’Àngel estas cifras se han situado en 176 €/m2/mes y entre 73 y 136 €/m2/mes, respectivamente.
En segundas, terceras y cuartas líneas el ajuste anual en las rentas medias solicitadas ha oscilado entre el 16% y el 19%, reduciendo en líneas generales su intensidad durante el segundo semestre. Los alquileres medios solicitados en los principales ejes comerciales de barrio, como Sants-Creu Coberta, Fabra i Puig o Rambla del Poblenou, se han situado en 20 €/m2/mes, con máximos de 30 €/m2/mes, aunque se han cerrado operaciones por cifras sensiblemente inferiores, de hasta 13 €/m2/mes. Asimismo, bonificaciones y escalados de renta y extensos periodos de carencia se han extendido como mecanismo de compensación de los propietarios por su falta de inversión previa en la adecuación y acondicionamiento de los inmuebles.
MERCADO DE VENTA A USUARIO FINAL
La demanda de compra de locales comerciales por parte de usuarios finales ha registrado una ligera mejoría, aunque se ha mantenido en niveles muy reducidos un semestre más y la brecha con la modalidad de alquiler en el reparto global de la demanda ha seguido aumentando, representando sólo un 7,7% frente a un 92,3%. Para la consultora, la escasez de fondos propios, las dificultades de financiación, la rigidez de los propietarios y la incertidumbre económica, que desaconseja la inversión a largo plazo, han provocado un intenso trasvase de la demanda hacia el arrendamiento, más flexible a nivel de precios y compromiso temporal. Los importes medios de venta solicitados se han mantenido prácticamente invariables, impidiendo la concreción de la mayor parte de posibles transacciones.
Las entidades financieras han seguido manteniendo en cartera una gran cantidad de inmuebles a precios fuera de mercado, priorizando sólo la venta del producto con más salida y menor impacto en los balances. Además, factores como su escasa capacitación en la gestión inmobiliaria, con estructuras burocratizadas que ralentizan la toma de decisiones, perpetúan la rigidez en los precios y descuidan aspectos como el buen acondicionamiento y presentación del local, han dificultado la colocación de su producto inmobiliario.
MERCADO DE INVERSIÓN
El volumen de inversión en locales a pie de calle ha descendido notablemente debido a la escasez de producto prime en el mercado, prácticamente el único con salida en un sector cada vez más polarizado por la mayor percepción de riesgo de los inversores tras episodios como la crisis de la deuda soberana y la necesidad de recapitalización de las entidades financieras. La gran competencia por estos locales ha mantenido en niveles muy reducidos las rentabilidades exigidas en Passeig de Gràcia, situándose entre el 4,5 y el 5,5%.
También han contribuido a la caída del volumen de inversión las crecientes dificultades de financiación, que han excluido del mercado a aquellos compradores sin una gran cantidad de fondos propios, y el agotamiento de los grandes sale&leaseback de entidades financieras que, habiendo colocado ya por esta vía sus mejores sucursales, han optado este año por desinversiones puntuales. Ampliando el análisis a centros comerciales, las operaciones más destacadas este semestre han sido la venta a un inversor privado del local de 6.600 m2 de PC City en Montigalà (Badalona) y la venta a un grupo inmobiliario extranjero del centro comercial Splau! (Cornellà de Llobregat), con una superficie alquilable de 55.100 m2.
PRONÓSTICO
La reactivación del mercado de locales comerciales está ligada a la evolución económica del país y, en este sentido, las perspectivas para 2012 no son optimistas, con un desempleo en aumento y una nueva recesión en ciernes. Además, la previsible subida del IVA, si se concreta, lastrará el consumo, que también se verá afectado por la progresiva pérdida de poder adquisitivo de las clases medias derivada del aumento del paro y de la flexibilización del mercado laboral. Ante ello, el stock de locales comerciales aumentará y los precios se verán presionados a la baja, escapando de esta dinámica sólo las primeras líneas del centro y, parcialmente, las calles más consolidadas de los barrios.
En cuanto al mercado de inversión, en 2012 aumentarán las oportunidades procedentes de inmuebles de entidades financieras, como anticipan los movimientos que ya ha empezado a realizar el Banco Santander tanteando la venta de su cartera inmobiliaria, aunque su intensidad dependerá de la cantidad de dinero público que esté dispuesto a inyectar el Estado a través del FROB u otros mecanismos. Además, en una lógica profundización del camino ya iniciado por la Generalitat con la puesta en venta de edificios de oficinas en un proceso de reducción del déficit que exigirá en 2012 mayores esfuerzos, es previsible que las Administraciones Públicas pongan en el mercado también locales y sucursales susceptibles de tener un uso comercial. Sin embargo, el complicado contexto económico y las grandes exigencias de los inversores hacia esta nueva oferta de activos dificultarán la concreción de un volumen importante de operaciones.
