La demanda de compra de naves industriales ha aumentado de forma notable en el último semestre de 2011 debido a la búsqueda de grandes oportunidades durante el retroceso del mercado, sin embargo, las inquietudes de la demanda existente impiden en gran medida que las solicitudes logren materializarse en contratación. A la poca concreción de operaciones contribuye el escaso apoyo de las entidades financieras en la concesión de crédito. Así lo confirma la última edición del Informe de mercado Industrial, elaborado por Forcadell, correspondiente al segundo semestre de 2011.

Por primera vez en varios semestres la demanda de compra de naves industriales ha experimentado una subida notable respecto al semestre anterior. Dado el reajuste de precios a la baja que se está produciendo en el sector, el mercado ha ofrecido oportunidades que han despertado interés en la demanda de compra la cual, según Forcadell, ha incrementado un 18% semestral respecto la primera parte del año 2011. Pese al aumento de la demanda, la absorción de naves para compra no ha variado respecto al primer semestre del año, hecho que confirma la existencia de un conjunto de potenciales compradores con interés en buscar y encontrar grandes oportunidades, pero sin capacidad para materializar las operaciones. Asimismo, la consultora sospecha que mucha demanda no dispone de herramientas para localizar las escasas oportunidades que el mercado ofrece.

En el mercado de alquiler la tendencia ha sido totalmente contraria. El mismo informe indica que este sector ha cerrado por primera vez en mucho tiempo con un decrecimiento semestral de la demanda (-6,23%). Con ello, la dinámica intuida en la primera mitad del año frenó su tendencia a finales del 2011 y el peso relativo de la demanda de alquiler ha retrocedido respecto a la demanda de compra (si bien ésta todavía sigue suponiendo una cifra cercana al 90% del total). En términos interanuales, la demanda de alquiler acumulada ha incrementado un 14,97% en 2011. El dato no viene de un incremento en la actividad industrial, sino de una demanda procedente del segmento de compra que, ante la imposibilidad de acceder a una adquisición para el cambio de instalaciones, encuentran en el alquiler la alternativa viable.

Asimismo, Forcadell confirma en su informe que la solicitud de naves pequeñas, inferiores a los 1.000 m² de superficie, ha aumentado notablemente en ambas modalidades, concentrándose en su mayoría en polígonos industriales del Barcelonès y Baix Llobregat.

OFERTA Y DISPONIBILIDAD

Los incrementos de la demanda no se han traducido en más operaciones firmadas. De hecho, según el informe, el ratio demanda/operaciones se mantiene estable desde 2010 tanto en el segmento de compra como en el de alquiler. La obsolescencia del parque industrial, adolecido de un alto grado de abandono por el incumplimiento de los requisitos legales para este tipo de inmuebles, se ha convertido en una constante en el sector y en una de las causas de un mayor inmovilismo del mercado, junto con otros motivos derivados de la falta de liquidez como la restricción del crédito bancario, la caída del consumo y la calidad de la propia demanda.

Barcelonès, Vallès Occidental, Vallès Oriental y Baix Llobregat son las comarcas con mayor stock de naves y también las que reciben más solicitudes, evidenciándose la falta de conciliación entre la oferta y la demanda de las zonas prime. Forcadell alerta en este informe que actualmente es posible ver naves desocupadas a la espera de ser arrendadas durante periodos de 15 meses, incluso en zonas prime. Sin embargo, el plazo llega a rebajarse a los 3-6 meses en los casos de naves adecuadas, en normativa y a un precio “real” de mercado.

PRECIOS

Según Forcadell, se intuye un estancamiento de los precios del alquiler de naves industriales a tenor de las cifras de los últimos semestres. En el segundo semestre de 2011, los precios han bajado tímidamente, registrando variaciones que han oscilado entre el –1% y el –5%. No ha sucedido los mismo con los precios de venta, los cuales han registrado descensos superiores al -10% en varias comarcas y que, en opinión de la consultora, tienen aún recorrido a la baja.

El informe apunta que mientras el ajuste generalizado del mercado no llega, el sector ha establecido de manera espontánea una cifra psicológica de 3 € el m² de alquiler (excepto en las zonas prime), como precio límite dispuesto a pagar por los demandantes. Algo similar ha sucedido en el segmento de ventas de naves, en el que se ha establecido una cifra de referencia que va entre los 800 € y los 1.000 € en zonas prime como Barcelona, Badalona o L’Hospitalet de Llobregat. En cuanto a los inmuebles del área metropolitana, los 700 €/m² se han consolidado como el precio de venta límite por encima de la cual se producen pocas operaciones.

MERCADO DE SOLARES INDUSTRIALES

Forcadell confirmó en el informe que el mercado de solares continua pagando las consecuencias de la crisis económica y la demanda de terrenos sigue bajando de forma sustancial. Sin embargo, para la consultora las bajadas de precios son un buen indicador de la intención de adaptación de la oferta a las demandas del mercado. En el caso del Barcelonès, por ejemplo, el descenso ha sido del -26,37%, el más alto de las zonas estudiadas.

MERCADO DE INVERSIÓN

La incertidumbre sobre el futuro económico del país ha disminuido la actividad inversora del mercado inmobiliario nacional a niveles muy reducidos pero, según Forcadell, el industrial, a diferencia de otros mercados inmobiliarios como el de oficinas o retail (dónde todavía se han podido ver inversiones de alto nivel a lo largo de 2011), es el que con mayor intensidad está sufriendo la presión de la actual situación.

Según el informe, la ausencia de operaciones puramente inversionistas está siendo compensada con la ya muy habitual modalidad de sale&lease-back. Las dificultades que debe lidiar el mercado para garantizar unas rentabilidades ofrecidas similares a las exigidas por los inversores dejarán el segmento estancado durante la primera parte del año 2012.

MERCADO INDUSTRIAL-LOGÍSTICO

En el segundo semestre de 2011 la absorción de espacio logístico ha rebasado las previsiones más optimistas y ha superado los 300.000 m² por primera vez desde 2010. La consultora asegura en el informe que el mercado industrial logístico es, pese a la gravedad de la coyuntura económica global, uno de los sectores del mercado industrial más resistente y que mayor actividad ha mostrado desde la llegada de la crisis. Sin embargo, las previsiones apuntan a que la escasez de naves logísticas de gran superficie afectará, a lo largo del 2012, a una parte de la demanda que requiere de espacios amplios en zonas prime, la cual se irá trasladando a emplazamientos más periféricos, dinamizándose de forma manifiesta el sector logístico en zonas secundarias como el Baix Llobregat, el Vallès y Maresme.