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El mercado de alquiler mantiene un nivel notable de actividad, aunque la compra de viviendas sigue bajo mínimos
07/02/12

El departamento de Research de Forcadell publica, por primera vez en formato semestral, un Informe del mercado Residencial en la ciudad de Barcelona (sector estudiado ampliamente a lo largo de los últimos años por Forcadell) en el que se tratan en profundidad tanto el mercado de alquiler como el de compra. La consultora amplía, con la primera edición de este estudio, su Informe de Mercado Inmobiliario, en el que ya analizaba en profundidad el mercado residencial de alquiler así como los mercados de industrial, de oficinas y de locales comerciales. Forcadell, de este modo, sigue fiel a su voluntad de estudiar el mercado inmobiliario catalán y de consolidar su reconocimiento como analista del sector.

 

Según el estudio semestral del sector residencial realizado por Forcadell referente al último semestre de 2011, el mercado de alquiler en Barcelona ha mantenido un nivel notable de dinamismo durante la segunda mitad del año gracias a la gran cantidad de demanda registrada en la ciudad. El sector ha sido capaz de digerir un gran número de demanda procedente del mercado de compra, hecho que se ha traducido en más operaciones y de mayor calidad. Ante la gran cantidad de demanda existente, Forcadell recomienda una oferta dinámica que surta al mercado de viviendas en régimen de alquiler. En cuanto a las operaciones de compraventa, el mercado sigue adoleciendo de desestructuración y falta de crédito por parte de las entidades financieras.

 

Las rentas, por su parte, han descendido, aproximadamente, un –12% en el mercado de alquiler. El descenso de los precios de compra, no obstante, aún no ha encontrado su fin y se espera que en 2012, con un Euríbor reducido al mínimo, los inversores y particulares vuelvan a encontrar motivos para incrementar el volumen de operaciones. 

 

DEMANDA

El mercado residencial de alquiler en Barcelona ha mantenido un nivel de actividad notable durante el último semestre del año gracias, en parte, a la calidad y la cantidad de la demanda que genera una ciudad del nivel de Barcelona. Según el informe publicado por la consultora, a la demanda natural se le ha sumado durante los últimos semestres un importante número de demanda nueva originaria del mercado de compra que, ante la ausencia de ayudas financieras para la adquisición de una vivienda, está optando por el alquiler. Asimismo, gracias a las oportunidades que ofrece el sector, muchos  inquilinos están decantándose por renegociar sus alquileres o plantearse un cambio de vivienda.

 

Por su parte, el mercado de compraventa sigue siendo uno de los más afectados por la crisis económica según indica Forcadell en su estudio. El mercado se encuentra desestructurado, sin una demanda sólida y estable, capaz de devolver la confianza al sector residencial. La solvencia mermada y la no concesión de crédito por parte de las entidades financieras han dejado al demandante con una capacidad de maniobra muy reducida. Pero todavía hay mercado y en él existe una demanda que, pese a ser poco numerosa, sigue generando operaciones de unos niveles presupuestarios nada despreciables: tal y como afirma Forcadell, los usuarios solventes quieren aprovechar las oportunidades que está arrojando la actual situación para mejorar su vivienda habitual o para invertir en patrimonio.

 

OFERTA

El mercado de alquiler en 2011 ha mostrado un stock de viviendas estable y constante.  La presión que podría ejercer sobre el stock la entrada de viviendas que no alcanzan a ser comercializadas a la venta y buscan refugio en el alquiler, está siendo ampliamente compensada por la capacidad de absorción demostrada por la demanda. Además, Forcadell muestra en su informe un mercado de alquiler sano y dinámico, ya que la oferta entrante no se convierte en stock enquistado. De hecho, advierte la consultora, una hipotética ausencia de oferta disponible sería altamente contraproducente. Para fomentar la entrada de viviendas en el mercado de alquiler y velar por unos niveles de disponibilidad óptimos, el nuevo Gobierno tiene preparada para el 2012 una reforma del marco jurídico de los contratos de arrendamiento, con mejoras en el desahucio express para ofrecer mejores garantías tanto al propietario como al inquilino.

 

El estudio del mercado residencial publicado por Forcadell, referente al segundo semestre de 2011, muestra que la distribución de la oferta por distritos tanto de alquiler como de venta mantiene proporciones similares, en parte por la vinculación entre las dimensiones del territorio y la capacidad de oferta que puede llegar a albergar. El Eixample ha acogido durante este semestre un 23% del total de la oferta disponible de alquiler en Barcelona y un 19% en venta. En el lado opuesto se encuentra Nou Barris con tan sólo un 3% de la oferta disponible en alquiler y un 6% en venta. En cuanto a la venta, la inactividad promotora ha dejado la ciudad con un stock residual de viviendas nuevas, cediendo todo el protagonismo a las viviendas de segunda mano. Sin embargo, una actitud extremadamente cauta  por parte de los propietarios frente a la venta, la cual no ejecutarán a no ser que sea estrictamente necesario, tampoco ayuda a generar incrementos notables en el stock de viviendas usadas.

 

PRECIOS

Una ciudad como Barcelona recomienda, según refleja Forcadell en su informe, un análisis fragmentado de los precios de alquiler y de venta en función de los distritos y los tramos de superficie. Los primeros datos elaborados por la consultora en base a criterios segmentados han situado el precio medio de alquiler de las viviendas de entre 51 y 75 m², la tipología más habitual y, por lo tanto, la que tiene mayor representatividad en Barcelona, en 10,35 €/m²/mes. Los precios, según el informe, han bajado, aproximadamente, un –12% respecto a las rentas de 2010.

 

En cuanto a los precios de venta, el reajuste generalizado de precios en el mercado residencial de compraventa no ha finalizado. Frente a la evidencia de que los precios no remontarán y que cuanto más se tarde en vender inferior será el retorno obtenido, la resistencia a asumir minusvalías acabará por aflojarse de forma generalizada, afirma Forcadell. En el distrito del Eixample, uno de los más representativos, el precio medio de una vivienda entre 51 y 75 m² se sitúa alrededor de los 3.385 €/m² según informa Forcadell.

 

PERSPECTIVAS PARA 2012

En cuanto al mercado de compra, las previsiones de Forcadell sitúan la estabilidad en los precios del mercado residencial barcelonés más allá del 2012. Sin embargo, un Euríbor reducido a mínimos históricos y unas ventajas fiscales reavivadas por el Gobierno motivarán una demanda latente y expectante protagonizada por particulares e inversores que, si bien será todavía minoritaria, volverá a encontrar en 2012 motivos para iniciar procesos de compra y generar operaciones interesantes. Estos incentivos deberán dinamizar la demanda, que no volverá a revivir hasta que los mercados bancarios vuelvan a unos niveles óptimos de concesión de crédito. Además, los incrementos del IRPF afectarán, todavía más, la capacidad de compra. Sin embargo, de la mano de los propietarios con dificultades para asumir costes de mantenimiento  y de aquellos que han heredado y se encuentran con dificultades para gestionar el patrimonio, podrán aparecer, según el informe de Forcadell, oportunidades en el próximo semestre.

 

Forcadell advierte, asimismo, en referencia al mercado de alquiler, que en 2012 se seguirán firmando operaciones, que atenderán en su mayoría a una demanda real y activa. En contrapartida, la eliminación de la Renta Básica de Emancipación prevista para el próximo año afectará de manera directa uno de los targets más activos del mercado de alquiler: los jóvenes en edad de emanciparse. El equilibrio en los precios será crucial para mantener el buen ritmo del sector.

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