La demanda de naves industriales, tanto para compra como para alquiler, ha sufrido descensos en este primer semestre del año y los precios, por su parte, han caído de forma generalizada en todo el mercado catalán. Así lo confirma el último informe publicado por Forcadell, relativo al mercado inmobiliario industrial en el 1er semestre de 2012. Por contra, la consultora confirma que el mercado logístico sí está mostrando una tendencia positiva, dentro de las limitaciones de la coyuntura económica. El mercado de solares, sin embargo, continúa con grandes dificultades para remontar su situación.

Según Forcadell, la capacidad económica decreciente de las pymes y la falta de iniciativa emprendedora están penalizando sobremanera al sector industrial. La compleja situación económica de España ha provocado un descenso de la demanda de alquiler y de compra de naves industriales, especialmente grave en el segundo caso, con una caída del -22,86%. Las medidas en materia económica que adopte el Gobierno, tutelado por las decisiones que se tomen desde Bruselas determinarán, en parte, una posible estabilización del mercado industrial.

DEMANDA

La demanda de alquiler de naves industriales ha caído un -1,33% respecto al semestre anterior. Pese a esta disminución de las peticiones de arrendamiento de naves, el peso relativo de la demanda de alquiler respecto a la de compra continúa aumentando y en este momento ha superado ya el 90% del total de demandas cursadas. La gran falta de financiación está provocando que las empresas no tengan ni siquiera opciones de aspirar a un inmueble en propiedad, por lo que el alquiler y el alquiler con opción de compra son las únicas alternativas factibles. La demanda de naves industriales de gran tamaño (a partir de 2.501  m²), lejos de reducirse, se ha situado en cifras similares a las del semestre anterior. Esta demanda, no obstante, no se debe a una voluntad natural de contratar grandes espacios sino que, según Forcadell, las empresas cursan peticiones de naves grandes, en la mayoría de los casos, para agrupar varios espacios en poder de una misma compañía en una nave industrial mayor que suponga una rebaja de los costes.

La demanda de compra, por su parte, ha experimentado un descenso relevante en esta primera mitad del año, con una caída del -22,86% semestral, situándola en sus niveles más bajos en los últimos años. Tal y como muestra el informe, la demanda de naves de menos de 500  m² ha disminuido en 5 puntos porcentuales debido, en parte, a la pérdida de protagonismo de las pymes y a la ausencia de actividad emprendedora, un fenómeno empresarial que alcanzó cierta relevancia en tiempos de bonanza.

En cuanto a la distribución de la demanda por comarcas, se aprecia una ligera subida de las peticiones en las comarcas del Vallès Oriental y del Vallès Occidental. El Barcelonès, por contra, ha experimentado un descenso de la demanda de 7 puntos porcentuales.

OFERTA

La consultora estipula en su informe que la adecuación de los inmuebles a la normativa es condición sine qua non para poder alquilar, sin embargo, la falta de capacidad económica de algunos propietarios está generando dificultades a la hora de materializar las reformas pertinentes, generando con ello un parque de naves antiguas y obsoletas que están quedando aparcadas. El peso del stock de naves disponibles en el Barcelonès en relación al total de la oferta analizada ha aumentado en 3,5 puntos porcentuales respecto al semestre anterior. En esta comarca se ha producido un aumento del parque de naves obsoletas debido al parón de los planes urbanísticos del 22@ y del Pla de la Marina por falta de financiación, provocando que se contabilicen gran cantidad de naves fuera de normativa, situadas en terrenos que habían sido recalificados para dar cabida a viviendas, locales y oficinas.

En cuanto a los periodos de desocupación, éstos aumentan sensiblemente con respecto al semestre anterior. Si bien los lapsos de desocupación rondaban los 15 meses a finales de 2011, incluso en zonas prime, éstos han aumentado a 18 en 2012.

La oferta de naves industriales en el mercado de compra ha experimentado un importante descenso en la mayoría de comarcas pese al retroceso de la demanda. Los propietarios, con necesidad de liquidez o ahogados por las mensualidades hipotecarias, se encuentran a día de hoy con que el valor de sus activos está por debajo de la cantidad de crédito que queda por pagar. Ante esta situación, la solución más frecuente es la migración al mercado de alquiler.

PRECIOS

Los precios de alquiler de naves industriales han experimentado una caída generalizada, con cifras contundentes en algunas comarcas entre las que destacan un descenso interanual de las rentas del -24% en el Vallès Oriental o del -19,98% en el Baix Llobregat. La comarca que mejor ha resistido es el Barcelonès, cuyas rentas han sufrido un leve descenso del -1,83%, ayudada por el creciente interés que la demanda ha mostrado por regresar a la zona prime una vez visto el pronunciado descenso de los precios.

Asimismo, el informe muestra un nuevo descenso pronunciado de los precios de venta de naves industriales. El hundimiento de los precios ha sido tal, que si en el semestre anterior se destacaban las caídas de precios por encima del -10% como algo excepcional, en esta ocasión la excepción la constituyen las comarcas cuyos precios no han bajado por debajo de un -15%. El Baix Llobregat, por ejemplo, ha sido la comarca que ha sufrido un descenso más pronunciado del valor de los inmuebles, con una bajada del -23,63%. Los precios del Barcelonès, por su parte, han caído un -21,05% interanual y en el Vallés Oriental lo han hecho en un -22%.

MERCADO DE SOLARES INDUSTRIALES

El mismo informe confirma que la demanda de solares en el territorio catalán ha seguido descendiendo en esta primera mitad del año. Según Forcadell, los propietarios, frente a la falta de rentabilidad de sus activos, están optando por contemplar fórmulas alternativas a la venta como la permuta, el derecho de superficie o el alquiler con la intención de obtener un retorno de sus activos. En cuanto a la disponibilidad, existe un importante stock de solares en la práctica totalidad del territorio, y los precios vuelven a descender en este primer semestre del año en todas las comarcas catalanas, aunque de manera más moderada que en semestres anteriores. En un desglose de precios por comarcas, el Barcelonès y el Baix Llobregat han sido los territorios que han experimentado un mayor descenso en el valor de los solares, con un -29,45% y un -28,92%, respectivamente.

MERCADO DE INVERSIÓN

La demanda de inversión se mantiene en niveles bajos. Esta demanda, además, exige productos triple A, con altas rentabilidades desde el primer momento, hecho que está provocando que las peticiones existentes se estén concentrando en zona prime.

Según el informe, este primer semestre de 2012 las rentabilidades exigidas en zona prime se sitúan alrededor del 8%, y alcanzan incluso el 10% o más en tercera corona o en zonas más alejadas.

En este semestre se han producido algunas adquisiciones en zona prime por parte de pequeños inversores familiares, como en Hospitalet-Gran Via Sud, por debajo de los 1.000 € el m² construido. Asimismo, se ha realizado alguna operación con fondos de inversión, como es la venta de un paquete de naves logísticas por parte de Morgan Stanley al fondo internacional especializado en logística, Prologis.

SECTOR LOGÍSTICO

El informe define el sector logístico como el único que está soportando la crisis con entereza. Sin embargo, asegura que las operaciones producidas se deben a agrupaciones de sedes o a mejoras de instalaciones, aunque también se llevan a cabo algunas operaciones de ampliación como la materializada por Michelin en el parque logístico CPL Penedés, en Subirats, donde ha alquilado 25.000 m² de superficie, o la protagonizada por Transparets Logístics que, nuevamente asesorada por Forcadell, ha alquilado 4.064 m² en Lliçà de Vall con los que amplia los 10.000 m² arrendados en 2010.

La zona prime de Barcelona ha mantenido un buen ritmo de contratación, por lo que se ha reducido la superficie disponible, incluso, de naves de dimensiones pequeñas. Forcadell asegura que este notable nivel de contrataciones está provocando que queden pocos inmuebles de calidad a partir de 10.000 m² en zona prime. No obstante, en la segunda mitad del año está prevista la entrada en funcionamiento de la primera fase de la nueva terminal del Puerto de Barcelona, que aumentará un 50% la capacidad de manipulación de contenedores.

Por otro lado, las zonas 2 y 4 (eje AP-7) continúan con una tasa de disponibilidad alta, encontrándose superficies disponibles incluso dentro de CIM Vallès. Este semestre se han desocupado más de 30.000 m² en naves logísticas y hay previsión de que haya más desocupación.