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La contratación de oficinas en Barcelona cae a niveles de 1998
11/07/12

En la coyuntura actual de recaída en la recesión y empeoramiento de las previsiones por el afloramiento del agujero de las entidades financieras y sus repercusiones sobre la deuda pública, la contratación de oficinas en Barcelona se ha contraído a niveles inferiores a los de 2009 e inéditos desde 1998, según concluye el último Informe de mercado de oficinas en Barcelona de Forcadell, relativo al 1er semestre de 2012.

 

Asimismo, según la consultora, durante el periodo analizado el stock ha seguido sin absorberse, evidenciándose un segmento de producto obsoleto o mal ubicado con cada vez más dificultades de comercialización, y los precios han intensificado su ajuste en prácticamente todas las zonas.

 

DEMANDA

La contratación de oficinas ha registrado su peor semestre desde el inicio de la crisis al situarse en 87.400 m2, ritmo que, si se mantiene en la segunda mitad del año, como prevé el informe, retrotraerá el mercado a un volumen equivalente al de 1998, cuando el tamaño de la economía española era notablemente menor. Las cifras de este semestre han caído un 8% respecto al anterior y un 27% en tasa interanual, siendo incluso ligeramente inferiores a los 89.000 m2 que procedieron a la quiebra de Lehman Brothers en la primera mitad de 2009.

Según Forcadell, el retroceso ha obedecido principalmente a una reducción de las operaciones de gran tamaño, cuya materialización se ha visto retardada hasta una mayor clarificación de la situación macroeconómica, requerida sobre todo por las matrices de empresas internacionales. A su vez, han sido desalentadas por la creciente predisposición de los propietarios a aceptar renegociaciones de contrato cada vez más profundas para retener inquilinos. Las áreas descentralizadas, las principales beneficiarias de las reubicaciones de sede de grandes empresas, han visto en consecuencia reducido su volumen de contratación respecto a semestres anteriores, especialmente en las promociones más alejadas de las localidades periféricas. Por el contrario, el Distrito 22@ ha aumentado su cuota de mercado debido a su atractivo para algunos de los sectores más activos en la actualidad, como la informática y las nuevas tecnologías, y por abarcar un perfil de demanda más amplio que el resto de áreas descentralizadas en su segmento de oficinas procedente de inmuebles industriales rehabilitados. Según el informe, el 22@ se ha beneficiado además del renovado impulso del Ayuntamiento. Precisamente en esta zona ha tenido lugar la mayor operación del semestre: los 5.595 m2 alquilados por Liberty Seguros en el complejo Illacuna. En la otra gran área emergente, Plaza Europa, la necesidad de una mejor conexión con transporte público ha limitado su potencial.

Por otro lado, las demandas de tamaño pequeño y mediano y con fuertes necesidades de representación se han focalizado en calles cada vez más céntricas y prestigiosas, debido a un ajuste de rentas que ha posibilitado las implantaciones en Passeig de Gràcia y avenida Diagonal por importes asequibles. Este perfil de operaciones ha crecido en detrimento de otras calles tradicionales del Eixample, no tan representativas, como Casanova o Villarroel.

 

RENTAS

Los ajustes en los rentas se han intensificado este semestre en relación al anterior en paralelo al empeoramiento general de la actividad económica. Las mayores correcciones interanuales en los precios medios (-11,5%) y máximos solicitados (-16,4%) se han producido en el Distrito de Negocios, en calles como Vía Augusta, Pau Clarís o la avenida Josep Tarradellas, que se han alejado así de la Zona Prime (Passeig de Gràcia y avenida Diagonal), la más demandada por la mayoría de pymes por su valor de marca y muy atractiva en la actualidad a nivel de rentas. En el global de Barcelona, el alquiler medio solicitado ha caído un 5,6% semestral y un 8,3% interanual, hasta los 11,54 €/m2/mes, contrayéndose un 36,8% desde finales de 2007 y registrando niveles inéditos desde 1988. La consultora aclara, además, que el porcentaje de caída se eleva atendiendo a los importes reales a los que se están cerrando actualmente las opera-ciones tras las negociaciones con los demandantes, que oscilan entre los 14 y los 18 €/m2/mes en la Zona Prime; los 11 y los 14 €/m2/mes en el Distrito de Negocios (Rambla Catalunya, Numància, Gran Via de Carles III o las calles ya mencionadas); los 8 y los 11 €/m2/mes en la Zona Centro (resto del Eixample, Sarrià-Sant Gervasi y Les Corts); los 7 y los 12 €/m2/mes en los NDN (22@, Plaza Europa, Front Marítim o Zona Franca); y los 5 y los 9 €/m2/mes en la Periferia (Viladecans, Cornellà o Sant Cugat del Vallès).

 

OFERTA

La enorme caída en la entrega de nueva oferta de 2011 se ha intensificado y, por primera vez en mucho tiempo, este semestre no se ha incorporado ningún nuevo edificio al parque de oficinas. Este hecho ha posibilitado la práctica estabilización de la tasa de disponibilidad tras cuatro años de notables incrementos, creciendo sólo una décima respecto a finales de 2011, aunque registrando un elevado 15,1%. El informe revela que la distribución del stock se ha polarizado, concentrándose en mayor medida en las calles menos privilegiadas del centro de la ciudad y en las localidades peor comunicadas de la periferia debido al trasvase de demanda, respectivamente, a ubicaciones prime del centro y a edificios modernos y con rentas flexibles de los Nuevos Distritos de Negocio (NDN). Las áreas descentralizadas han seguido concentrando el 66% de la disponibilidad total, pero con un mayor peso de la Periferia.

 

Por otro lado, el escaso dinamismo de la demanda ha alargado el periodo de desocupación del stock disponible que, según datos de Forcadell, supera ya los 15 meses de media, especialmente en inmuebles obsoletos del centro que no encuentran substitutos para el espacio vacante y en promociones de reciente construcción de áreas descentralizadas que no consiguen ser absorbidas, bien por su ubicación periférica o bien, como ocurre en determinados edificios de los NDN, porque no han flexibilizado precios.

 

MERCADO DE VENTA A USUARIO FINAL

Los precios medios de venta solicitados han incrementado relativamente su ritmo de ajuste este semestre debido a propietarios, aún minoritarios pero en auge, que han situado sus propiedades a la realidad de mercado por necesidad urgente de desendeudarse. Este cambio de actitud se ha producido con mayor frecuencia en la Zona Centro (-13,1% anual en los precios medios solicitados), procedente de pequeños propietarios de oficinas en edificios mixtos, y en la Periferia (-12,2%), por parte de edificios en propiedad vertical cuyos propietarios deciden comercializarlos en pequeños módulos ante la falta de demanda inversora para adquirir el inmueble en su totalidad. En el global de Barcelona, los precios medios solicitados se han situado en los 2.805 €/m2 construido tras descender un 5% semestral y un 7% anual. A pesar de ello, el mercado de compra de oficinas por parte de usuarios finales ha seguido estancado en volúmenes muy reducidos de actividad, registrando durante el periodo analizado sólo el 8,5% de la demanda frente al 91,5% del alquiler. El informe lo atribuye al nivel ya muy asequible de las rentas, a la escasez de crédito y a una evolución económica que añade incertidumbre al futuro de las empresas.

 

MERCADO DE INVERSIÓN

El deterioro de la economía del país y la agudización de las tensiones financieras, incluyendo la nacionalización de Bankia y la reciente aceptación forzada de un rescate europeo del sistema financiero, han reafirmado el foco de interés de los inversores en los activos de oficinas considerados más seguros, ubicados fundamentalmente en la Zona Prime, con inquilinos triple A y con garantías de larga ocupación, los cuales han mantenido una rentabilidad en torno al 6%. Según las conclusiones del informe, la escasez aún de este tipo de producto en el mercado a precios acordes con el descenso real de rentas ha limitado la actividad inversora. Con todo, el volumen de inversión se ha incrementado respecto al semestre anterior, alcanzando los 140 millones de euros, debido sobre todo al cierre de dos operaciones relevantes.

Estas operaciones, de más de 50 millones de euros cada una, han sido la compra de un edificio de 8.200 m2, en Passeig de Gràcia, 56, por parte del family office Pontegadea a la promotora Sacyr; y el sale&leaseback de la sede de la Consejería de Territorio y Sostenibilidad de la Generalitat, de 16.853 m2, en avenida Josep Tarradellas, 2-6, adquirida por el family office Bancalé. La Generalitat, que canceló en marzo la venta de sus dos grandes lotes de oficinas por divergencias insalvables con los dos fondos de inversión internacionales que habían presentado ofertas, ha iniciado la comercialización pormenorizada de parte de esos inmuebles. Hasta el momento ha concretado la venta de la sede de la  Dirección General de Medio Natural y la Agencia de Residuos de Catalunya, de 7.983 m2, en calle Doctor Roux, 80, por 14,5 millones; y la de la Consejería de Cultura, de 1.082 m2, en Muntaner, 221, por 2,5 millones. El informe desglosa dos tipos principales de inversor: los family offices con recursos propios, que han sido los compradores más activos este semestre, y los grandes fondos extranjeros, que han seguido a la espera de oportunidades de inversión a precios muy ajustados que aún no se han concretado de manera generalizada.

 

PERSPECTIVAS

Según la consultora, los ajustes de precios y las reducciones en la contratación se prolongarán hasta que la situación macroeconómica se estabilice y se despejen las dudas sobre el futuro de la zona euro y la capacidad de España de afrontar sus deudas sin necesidad de un rescate más severo. En cuanto a la oferta, a pesar de las reducidas cifras de entrega de nuevos edificios (sólo 30.000 m2 para 2012, todos ellos de proyectos llave en mano) y la tendencia creciente a cambiar a uso turístico edificios de oficinas obsoletos del centro, la tasa de disponibilidad seguirá aumentando ligeramente debido a la nueva disponibilidad generada por las Administraciones Públicas en sus procesos de reducción del gasto inmobiliario y a una coyuntura económica de recesión que durará como mínimo hasta 2014. Los edificios rehabilitados más céntricos y los de las áreas descentralizadas más consolidadas serán los que mejor sobrellevarán el difícil periodo actual de transición hasta que el mercado recupere la confianza.

Por otro lado, durante los próximos semestres las oportunidades de inversión se multiplicarán. El informe pronostica que la reciente intervención del sistema financiero español con fondos europeos será la punta de lanza de un nuevo escenario con importantísimas repercusiones sobre la economía del país. Según el análisis de Forcadell, el saneamiento bancario se acelerará y podrá aflorar su enorme cartera de activos inmobiliarios, así como el de empresas altamente endeudadas, como las grandes promotoras, cuya solvencia se supeditaba en muchos casos al pacto de refinanciaciones con las entidades acreedoras. El Estado, presionado por la condicionalidad de las ayudas, también se verá obligado a profundizar en las reformas estructurales a las que hasta el momento era renuente, incluyendo la privatización de activos públicos con valor, entre los que posiblemente habrá un gran número de edificios de oficinas.

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