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Increased demand for industrial warehouses to sell and rent
08/02/17

According to the Report of the Industrial-Logistics Market of Forcadell, there has been an increase in the requests of industrial warehouses the semester of 2016 as a result of the positive evolution that the sector is experiencing. Rental demands have increased a 7,58%, and sales 15,79% year-on-year.

BARCELONA 02/08/2017 - The data of the consulting firm highlights, besides the growth of the demand of industrial warehouses, a stability in prices of commercialization. As for land, on the other hand, its release on to the market is still behind because of its costs, which remain increasilgly high.

RENTAL OF INDUSTRIAL WAREHOUSES 

DEMAND

According to the data of the consulting firm, the rental warehouse demands increased in the second half of 2016 a 7.58% with respect to the same period of the previous year. This data shows the evolution of the sector for these past 3 years. The positive economic situation and the good expectations of the industrial market are the keys that are contributing to the dynamization of the rental sector, usually more active than the sales. The requests by the companies respond to the need to expand their facilities and/or to look for new premises. The demands of industrial warehouses with surfaces up to 500 sqm have increased by 9 percentage points compared to 2H 2015 representing 52%, which also indicates the good moment of the local Catalan industry. Another 40% of the demand are 500 to 2.500 sqm warehouses, a volume of demands which remained stable in interannual terms, while those from 2,500 sqm to 5,000 sqm have gone from 12% to 6% in a year.

The Forcadell report also highlights that, in terms of demand for areas, the most requested are Barcelonès, Baix Llobregat, Vallès Occidental and Vallès Oriental. In the rest of regions, the demand has been distributed according to the proximity to the city of Barcelona. Osona, Bages and Anoia are the regions that, due to their remoteness with Barcelona, record the lowest volume of demand. Alt Penedès, Garraf or Maresme can be interesting options for some companies.

SUPPLY

According to the report of Industrial-Logistics of Forcadell, the supply of quality industrial warehouses is still shrinking this semester, a situation that has been dragging on for some years. In fact, this is the trend the market is expected to follow during 2017. Although the demand for warehouses is high, it is precisely the lack of availability that makes it difficult to deal and close transactions. Since the beginning of 2016, within a radius of 40 km from Barcelona (1st and 2nd ring) there is an obvious shortage of quality product. In contrast, the stock of old warehouses is clearly high. Although the volume of demand is high, it is not enough to push through speculative promotions into the industrial market. Although old warehouses that are not compliant with regulations are those that have the most difficulties when they are commercialized,  their owners are restoring them according to current regulations, now that they have more economic resources, because they are more likely to commercialize them.

PRICES

The new Forcadell Report points out that the rents of the industrial warehouses in Barcelona have also evolved on a regular basis, following the same tendency of stability than in past semesters. The year-on-year variations only amount to 4%, which these are slight increases in the market's own development.

According to the consulting firm, since 2013 the minimum and maximum figures are advancing with a slight upward trend. By region, the Baix Llobregat recorded the highest year-on-year increase (4.48%) in the 2nd half as well as in the 1st  (2.45%), followed by the Barcelonès area, which currently sets rents at  3, 92 € / m² / month (3.16% interannual increase ). The forecast for the evolution of rents is of stability with slight increases.

 

SALES OF INDUSTRIAL WAREHOUSES 

DEMAND

The demand for industrial warehouses, as indicated by the real estate consulting firm, registered a 15.79% year-on-year increase, higher than the 2nd semesters of 2015 and 2014, which was then 7.55%.This is a confirmation of there is growing market for the sale of industrial warehouses, when compared with the evolution in the years 2010 to 2013. From 2014 until now, the registered demand has a firm buying intention. Today there are not many opportunities, only some very few. As for the distribution of demand by area, the requests for warehouses for sale up to 500 sqm have grown 20 basis point over the same period of the previous year, accounting for 52% of the total. In contrast, requests for warehouses from 500 sqm to 1,000 sqm have been cut in half, going from 30% in the second half of 2015 to 15% today. If the demand for zones is analyzed, the distribution of the requests stays the same as the one registered each semester, highlighting the areas of Barcelonès, Baix Llobregat, Vallès Oriental and Vallès Occidentalas the ones having the highest number of requests. 

 

SUPPLY

 

PRICES

Según los datos de la consultora, los precios de las naves en venta han evolucionado de forma muy ligera a lo largo del 2S 2016, tal como viene sucediendo desde hace 6 semestres. En las 5 áreas de la zonificación Forcadell los incrementos interanuales oscilan apenas entre el 3% y el 4%. En la zona A, por ejemplo, el precio medio €/m² hace 1 año era de 528€/m² mientras que al cierre de 2016 es de 548€/m² (3,8%). En la zona B, por su parte, la renta media ha evolucionado de los 449€/m² a los 464€/m² (3,3%). Por comarcas, el Barcelonès y el Baix Llobregat son las que han registrado un mayor incremento interanual de las rentas si bien esta subida es del 1,63% y del 1,77% respectivamente. Por contra, Anoia y Maresme apenas han descendido 1€/m2 con respecto al mismo periodo del año pasado. Si bien se prevé que esta estabilidad se mantenga al menos a corto/medio plazo, hay que tener en cuenta que en algunas naves concretas se ha observado un repunte importante de los precios. En comparación con hace 5 años, de nuevo hoy vuelve a haber mercado de compra-venta.

 

SOLARES INDUSTRIALES

Tal como se apunta en el informe de Forcadell, el mercado de solares industriales se encuentra estancado desde hace algunos años y por el momento parece que seguirá así mientras siga saliendo más a cuenta comprar una nave hecha que adquirir un solar y construir la nave después. La disponibilidad de solares es baja y, en muchos casos, tienen cargas elevadas, por este motivo su comercialización resulta dificultosa. Tal como Forcadell apuntaba en el informe de mercado anterior, el sector logístico puede dar salida a estos terrenos sin ocupación para la construción de naves logísitcas, un sector actualmente en expansión y que requiere de naves para el almacenaje y distribución de productos.

Tal como indica Forcadell, actualmente los promotores prefieren desarrollar proyectos llave en mano por sus garantías de comercialización. Por su parte, los proyectos a riesgo, con alguna excepción, han sido en su mayoría naves de tipo logístico destinadas al alquiler. La evolución de las rentas mínimas y máximas se encuentra estabilizada, igual que sucede en el sector de venta y alquiler de naves industriales. Por comarcas, el Barcelonès y el Maresme son las comarcas con los precios de los solares más altos, con 293€/m² y 214€/m² a pesar de que las variaciones anuales más elevadas se han registrado en el Alt Penedès y Anoia (2,35% y 2,33%). La evolución de los precios de los solares seguirá la tendencia de regularidad que ha seguido hasta ahora.

 

MERCADO DE INVERSIÓN

El mercado logístico catalán, según datos de la consultora, ha alcanzado en el 2º semestre del 2016 un take up (contratación) de 439.159m², lo que supone una variación interanual de un 145,5% con respecto al mismo periodo del año anterior en que se comercializaron 178.894m². Las cifras muestran por sí solas que el sector logístico se encuentra en su momento más álgido debido, entre otros factores, al crecimiento del comercio electrónico ocurrido a lo largo de 2016. Amazon ha tenido un papel muy importante con motivo de la contratación de aproximadamente 280.000m² en 3 operaciones en Catalunya: Castellbisbal, Constantí y El Prat de Llobregat. Este último centro tiene prevista su apertura a finales de 2017, donde se prevé la creación de 1.500 puestos de trabajo en 3 años. En cifras totales de cierre de año, en 2016 se han alcanzado los 641.592 m², un 13% más (+73.783 m²) que en el total de 2015, también un buen año en el que se alcanzaron 567.809m². 

El sector logístico en Catalunya también ha visto incrementar las promociones de naves logísticas a riesgo así como la absorción de m² respecto al año anterior, todo ello conllevando un incremento progresivo de las rentas. La mejora del consumo y el aumento de la producción de las empresas así como de las exportaciones ha impulsado notablemente el crecimiento del sector. La reducción de la oferta disponible se debe también a que algunos operadores se han ido avanzando en la previsión de contratación de m². Entre las operaciones más destacadas del 2º semestre de 2016 destaca el asesoramiento por parte de Forcadell a Metalcaucho en la ampliación de sus instalaciones con una nave de más de 13.500m² en Rubí. Schaltbau ALTE ha alquilado una nave industrial de 6.910 m² en Parets del Vallès, asesorada por Forcadell. Por su parte, Picking Pharma ha avanzado en el que será su nuevo centro logístico llave en mano en Polinyà, que estará listo el próximo mes de marzo, mientras que Prologis ha cerrado operaciones de alquiler con distintas compañías que alcanzan los 34.600 m².

 

MERCADO INDUSTRIAL LOGÍSTICO

Según el informe de Forcadell, la inversión en el sector industrial es terreno prácticamente exclusivo de patrimonialistas locales y de Family Offices mientras que las entidades de mayor envergadura y con mayor capacidad económica como son las Socimis y los fondos internacionales centran su interés en la inversión logística por sus atractivas rentabilidades. Precisamente este alto interés conllevará una presión al alza del mercado donde seguirán analizando el cierre de posibles operaciones de grandes dimensiones. La progresiva mejora de la economía, la buena marcha del sector logístico y las positivas perspectivas son las claves principales del interés de estas sociedades. 

En cuanto a la inversión total en logística, a falta de los datos de cierre año, se estima que la cifra final se situará en los mismos niveles que en 2015, alrededor de los 700M€. La escasez de producto logístico de calidad en rentabilidad está haciendo que sea imprescindible la construcción de nuevas naves para dar respuesta al auge del sector. En Catalunya, los principales núcleos logísticos y ejes de comunicación de las 3 coronas siguen siendo los principales objetivos de los inversores. En este sentido, el volumen actual de demanda y la falta de producto hacen prever que los precios de venta evolucionen al alza en 2017 a la vez que las rentabilidades tiendan a comprimirse sobre el 6,25%, tal como Forcadell ya ha apuntó el semestre anterior. Las entidades financieras, por su parte, siguen interesadas en colaborar con la apertura al crédito para contribuir a la dinamización del mercado. Por su parte, los precios de venta del mercado logístico en Catalunya incrementan ligeramente a la espera de nueva oferta de calidad que nivele y dé respuesta a las necesidades del mercado. Entre las operaciones de inversión más destacadas del 2º semestre se encuentra la puesta a la venta por parte de Green Oak de toda su cartera logística 1 año después de su adquisición. Resource Capital Partners ha adquirido 2 plataformas logísticas para e-commerce en Barcelona y en Madrid mientras que el grupo inversor VGP ha comprado el centro logístico de Mango en Lliçà d’Amunt por 150 M€.

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