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Las rentas medias de naves industriales en Cataluña han bajado un -6% de media este semestre
26/09/13

La demanda de naves industriales en alquiler ha aumentado este semestre un 15%. En el mercado de venta, la demanda de naves se ha incrementado en un 8% intersemestral. En cuanto a los precios, se han vuelto a experimentar caídas tanto de alquiler como de venta. Las rentas medias han descendido un -6% intersemestral en Cataluña. El mercado de solares, por su parte, sigue mostrándose mermado, habiendo bajado el precio medio un -6,9% este semestre. El mercado logístico sigue mostrándose dinámico, aunque suelen producirse operaciones de reunificación de sedes para disminuir los precios derivados de la posesión de varios espacios.

DEMANDA

Según el Informe de Mercado Industrial correspondiente al 1er semestre de 2013 publicado por FORCADELL, la demanda de naves de alquiler ha subido un 15% este semestre. Cabe destacar las peticiones cursadas por iniciativas emprendedoras o por empresas pequeñas que cambian de razón social para retomar su actividad empresarial. Por su parte, también hay demanda de empresas solventes y de gran envergadura con voluntad expansionista que aprovechan el estado actual de las rentas y la capacidad de encontrar óptimas ubicaciones para buscar nuevos mercados y zonas de influencia . Asimismo, la demanda se centra en inmuebles pequeños (de hasta 500 m²) , aunque también prolifera en naves industriales de grandes dimensiones respecto al semestre anterior. Sí hay, sin embargo, demandas de grandes espacios llevadas a cabo por empresas cuya actividad principal está enfocada a la exportación. En cuanto a la demanda en el mercado de compraventa, FORCADELL ha detectado una tendencia moderadamente positiva que ha permitido un aumento de la demanda de naves en venta de un 8% intersemestral .

El mercado de venta, por lo tanto, está registrando peticiones de compra de naves debido a la caída en picado de los precios que se está produciendo semestre tras semestre, aunque estas demandas, centradas en gran medida en naves de menos de 2.500 m², difícilmente acaban convirtiéndose en operaciones por las restricciones en el crédito que imponen las entidades financieras. La empresa media catalana, por su parte, a pesar de la notable rebaja en materia de precios, opta por mantener sus estructuras y sus propiedades y aplaza para momentos de mayor estabilidad económica procesos de compra de inmuebles y ampliación de patrimonio.

OFERTA Y DISPONIBILIDAD

El último Informe de Mercado Industrial de FORCADELL afirma que el parque de naves industriales en régimen de alquiler en el territorio analizado se ha mantenido estable en esta primera mitad del año 2013, ya que la ratio entre demandas registradas y operaciones finalmente culminadas continúa siendo discreta. La superficie de naves industriales disponible en el mercado, por lo tanto, cuenta con una absorción estabilizada y la oferta de naves industriales en alquiler ha experimentado un pequeño descenso del -5% intersemestral. El mercado catalán de naves industriales, por su tendencia a la polarización de espacios y rentas, está dejando casi sin demanda un gran parque de naves de tamaños y valores de mercado intermedios, de forma que la disponibilidad de este tipo de inmuebles aumenta semestre tras semestre. Por el contrario, escasean los grandes espacios y las naves industriales óptimas en materia de prestaciones en zona prime. Por otra parte, en el mercado de venta la disponibilidad de naves industriales ha sufrido pocas modificaciones en esta primera mitad del 2013, manteniendo el parque de naves industriales en el territorio analizado una trayectoria estable propiciada por el bajo número de operaciones cerradas y porque el número de inmuebles que entran en el mercado fruto de la coyuntura negativa actual del mercado se ven compensados ​​por aquellos que acaban buscando comercialización en el mercado de alquiler .

PRECIOS

Según FORCADELL, los precios de alquiler han vuelto a sufrir en este primer semestre del año un nuevo descenso generalizado, fenómeno que aprovecha el potencial arrendatario para forzar una negociación de rentas tensada a la baja. Esta situación de mercado, en la que puede accederse a producto en buenas ubicaciones, adaptado a normativa y con rentas muy por debajo de los valores que el mercado imponía en tiempos de bonanza, convierte el mercado de naves industriales de alquiler en territorio catalán en un elemento rentable y competitivo para empresas extranjeras que quieren iniciar o, mayoritariamente, expandir sus servicios o asentamientos en el territorio analizado. Los precios medios intersemestrales, por tanto, han sufrido descensos que se sitúan alrededor del -6%. En cuanto a los precios de venta, han vuelto a incidir en la tendencia bajista en este primer semestre de 2013 para todos los tipos de superficie y en todas las comarcas. La gran cantidad y variedad de la oferta existente, unido al reducido número de empresas con capacidad para acceder al crédito, provocan que los precios en venta continúen presionados a la baja con descensos de los precios medios en torno al -6,1% .

SOLARES INDUSTRIALES

Si el semestre anterior FORCADELL apuntaba una demanda prácticamente residual propiciada por el bajo precio de las naves, el primer semestre de 2013 no ha hecho más que confirmar esta tendencia negativa de las demandas de suelo. No hay prácticamente demanda, por tanto, ni protagonizada por iniciativas promotoras ni para usuarios finales. De todos modos, cabe destacar la falta de suelo industrial en condiciones óptimas. Los precios de los solares industriales , incluso por las continuas caídas de los precios que se producen semestre tras semestre en el territorio analizado , continúan no siendo atractivos para la compra y se encuentran fuera de mercado , no porque los precios del suelo sean desmesuradamente altos , sino porque nos encontramos ante un sector que , actualmente , prácticamente no genera demanda . Cabe destacar , asimismo, que las operaciones que se cierran están caracterizadas por largos períodos de investigación y de negociación de precios , con operaciones que se plantean a 2 o 3 años vista para encontrar el escenario idóneo para la compra .

INVERSIÓN

El mercado de inversión en el sector industrial sigue mostrándose fuertemente mermado y el nivel de operaciones en rentabilidad producidas este semestre ha vuelto a ser discreto. El principal escollo para la falta de dinamización del mercado es la dificultad en el acceso a la financiación, lo que lastra las operaciones en venta con potencial comercialización en rentabilidad. Los inversores institucionales se encuentran actualmente fuera del mercado y, a nivel privado, en un mercado en el que, como ya se ha dicho, reinan el conservadurismo y la contracción, sólo están capacitados para emprender operaciones en inversión aquellos actores con un capital propio suficiente como para que no sea necesario acudir al crédito de las entidades financieras. Ante este mercado con presente incierto, prolifera el inversor oportunista con capacidad económica propia para invertir y atraído por la caída de los precios de venta, que posibilita alcanzar rentabilidades deseables. Las rentabilidades exigidas en primera corona se sitúan este semestre cercanas al 8,5%. Las rentabilidades demandadas en segunda corona, por su parte, se encuentran alrededor del 9%, mientras que en zonas menos consolidadas exigen rentabilidades cercanas al 10%.

LOGÍSTICA

El mercado de naves logísticas, como ya se apuntaba en el semestre anterior, es un mercado dinámico que sigue produciendo operaciones. Estas transacciones no responden, sin embargo, a un estado de salud óptimo del sector ni producen absorción de m² de superficie logística respecto a semestres anteriores, sino que se producen para culminar procesos de reunificación de sedes. Según FORCADELL, en pocas ocasiones se llevan a cabo operaciones motivadas por procesos de ampliación fruto de una actividad empresarial con trayectoria ascendente. A nivel de rentas, cabe destacar la estabilidad de precios en zona prime. En un sector dominado por contundentes descensos de renta, es significativo mencionar el tímido descenso de los precios en primera corona, provocados por la demanda siempre activa en esta zona y, por tanto, por la negativa de los fondos a rebajar precios.

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