La demanda de locales comerciales en alquiler ha sufrido un aumento del 9,3 % este semestre. El difícil acceso a la financiación, la compleja situación económica que atraviesa el país, el descenso del consumo, las expectativas negativas a medio plazo y las dificultades que impone la administración pública en materia de procedimientos son los principales obstáculos del sector. Las rentabilidades en Zona Prime se han mantenido estables este semestre, situándose en el 4,5% de media.
DEMANDA
Según el informe de mercado de locales comerciales de FORCADELL correspondiente al primer semestre de 2013, la demanda de locales comerciales en Barcelona en régimen de alquiler ha sufrido un aumento del 9,3% en este primer semestre del año, aunque hay destacar, a pesar del optimismo que aporta el dato, que la demanda que está teniendo lugar en la capital catalana es, en gran medida, procedente de comercios de poco valor añadido y de compañías poco solventes que cursan peticiones de demanda oportunista sin formación previa sobre las dinámicas del sector. Se acentúa también la tendencia creciente a la polarización entre la coyuntura experimentada, por una parte, en 1 ª y 2 ª línea y, por otro, a 4 ª línea. La demanda de alquiler en Barcelona, por lo tanto, está viviendo una evolución a dos velocidades: así como las zonas más consolidadas y los principales ejes comerciales experimentan una demanda latente, la 4 ª línea experimenta, a pesar de la continuada bajada de sus rentas, un descenso cada vez más agudizado de las peticiones de arrendamiento. En esta ubicación, el descenso de las rentas parece no ser ya un atractivo suficiente para dinamizar la contratación .
Para FORCADELL, actualmente, debido a la extraordinaria dificultad que atraviesa la economía española, a la pérdida del poder adquisitivo de las clases medias y a la cautela en materia de gastos ante un futuro económico incierto, el comercio de proximidad (constituido por las pequeñas tiendas de barrio que viven alejadas de las dinámicas de las grandes marcas) está viendo directamente afectado por el consumo en grandes plataformas comerciales. En tiempos de bonanza económica el consumo era más dinámico en pequeños comercios de proximidad, pero, actualmente, este tipo de establecimiento se encuentra prácticamente desaparecido, ya que el consumidor opta por desplazarse para reducir el impacto de la compra en su economía. El departamento de locales comerciales de FORCADELL ha cerrado varias operaciones este semestre, entre las que destacan la comercialización de espacios para Linline España o la ONG Fundación Futuro. Además, FORCADELL ha asesorado The Diamond Palace para instalar una joyería de lujo en el centro de Barcelona.
La demanda, por su naturaleza fluctuante en función de los sectores que se manifiestan más activos, ha experimentado este semestre peticiones de arrendamiento de negocios incipientes como los locales de venta de cigarros electrónicos, los clubes de fumadores o los trasteros urbanos. Además del difícil acceso a la financiación, de la compleja situación económica que atraviesa el país, el descenso del consumo y de las expectativas confusas sobre una hipotética salida de la crisis, otra traba para la dinamización del mercado es la dificultad en materia de procedimientos que impone la administración pública. Y es que los agentes políticos desestiman tomar medidas como las facilitaciones a nivel técnico y de licencias, acciones que, según FORCADELL, sumarían en materia de consumo, de facturación y de aparición de nuevas alternativas de negocio.
DISPONIBILIDAD
Tal como afirma FORCADELL, la mayor dinamización de la demanda de locales comerciales en Barcelona registrada durante el primer semestre del año no ha sido suficiente para compensar el producto que ha ingresado en el mercado de alquiler fruto del cierre de empresas por la caída de la facturación en el comercio minorista en una época en que el consumo continúa contrayéndose. La superficie disponible, por lo tanto, ha aumentado un 3,8% en esta primera mitad del año. El desempleo en 1 ª línea Alto Nivel es mínimo dada la gran cantidad de demanda que la zona prime genera per se. Sin embargo, el desempleo ha aumentado exponencialmente en ejes comerciales secundarios y alcanza las mayores cotas en 3 ª y 4 ª línea.
Cabe destacar, además, el efecto negativo que el desempleo acumulado en una zona determinada tiene para la dinamización y la comercialización de locales cercanos en un momento en que trata de elegirse con la mayor precisión posible el espacio que se quiere arrendar. Actualmente, aunque el interés se centre en un local adecentado, con una buena ubicación y visualización y una renta de acuerdo con la dinámica del mercado, el hecho de que abunden locales disponibles en esta zona dificulta la comercialización en alquiler de espacios en condiciones consideradas adecuadas.
FORCADELL afirma, además, que la situación del propietario es tan compleja, dado el elevado stock de locales comerciales en la ciudad de Barcelona y dada la poca liquidez disponible en algunos casos, que en muchas ocasiones éste no dispone de los recursos suficientes para adecuar el local y adaptarlo a la normativa requerida para el uso que se quiere dar al espacio. En muchas ocasiones, aceptando el propietario varios meses de carencia en un primer momento, es el arrendatario que pasa a ocupar el espacio el que lo adecenta y el que lo adapta a su propia imagen corporativa.
La disponibilidad de espacios en venta se ha mantenido estable en este primer semestre del año debido, principalmente, del poco poder de ejecución de operaciones en compra para usuarios finales y a las dificultades en el acceso a la financiación. La debilidad de la demanda provoca, por tanto, que la mayoría de peticiones se centre o emigre al mercado de alquiler, de manera que la superficie disponible en venta se mantiene en cifras muy similares a semestres anteriores.
PRECIOS
Los precios en los principales ejes comerciales de la ciudad de Barcelona, 1ª línea, han registrado nuevos descensos en esta primera mitad del año 2013, aunque cabe destacar que las caídas de las rentas están alejadas de las bajadas contundentes producidas en semestres anteriores. Las rentas están experimentando, por tanto, pequeñas caídas, tendiendo prácticamente a la estabilidad en zonas más afianzadas. Ubicaciones consolidadas como Portal del Ángel o Paseo de Gracia no han experimentado prácticamente descensos, aunque Rambla Cataluña ha sufrido una caída de sus rentas debido a la alta disponibilidad de locales en esta zona. 2ª ,3ª y 4ª línea sí han sufrido descensos importantes, de nuevo, en esta primera mitad del año. La caída de las rentas ha llegado a un -6,13% intersemestral de media.
En el mercado de venta, según FORCADELL, dadas las dificultades en la dinamización del mercado de venta de locales comerciales, los precios han sufrido descensos más pronunciados que los experimentados en el mercado de alquiler. La caída media de los precios en Barcelona se sitúa en un -7,73% intersemestral. Los propietarios muestran semestre tras semestre mayor predisposición a adecuar los precios de sus inmuebles a la realidad actual del mercado .
INVERSIÓN
El volumen de inversión en este primer semestre de 2013 ha aumentado respecto a las cifras registradas a finales de año en la Ciudad Condal, dinámica propiciada por un número reducido de operaciones, pero de gran impacto en el sector. La inversión en la capital catalana en materia de locales comerciales, por lo tanto, se ha situado en esta primera mitad del año en torno a los 330 millones de euros. Este semestre se están registrando pocas operaciones de inversión en zona prime, ubicaciones que gozan de una demanda latente de inversión debido a la solvencia de sus inquilinos pero que no disponen actualmente de producto disponible para la reticencia de los actuales propietarios a desprenderse de sus activos en las zonas comerciales más consolidadas de la ciudad. FORCADELL asegura que las rentabilidades exigidas en zona prime, a causa de la mencionada estabilidad de las rentas, se han mantenido estables en este primer semestre del año, situándose en el 4,5% de media. El resto de ubicaciones de la 1 ª línea han visto aumentadas las rentabilidades pretendidas en medio punto, situándose aproximadamente alrededor del 5,5-7 %.
Los grandes fondos de inversión internacionales están copando el protagonismo en el mercado de locales comerciales en la capital catalana, ejecutando grandes operaciones en rentabilidad este semestre. Son varias las operaciones de gran volumen protagonizadas por estos actores durante la primera mitad del 2013. Las operaciones en sale&leaseback continúan siendo, por tanto, los grandes dinamizadores del mercado inmobiliario en Barcelona. Asimismo, continúan mostrándose activos pequeños inversores patrimonialistas con un capital que permita acometer pequeñas operaciones de inversión y, además, siguen generando una demanda latente los family offices, elementos activos que continuarán produciendo operaciones.
PERSPECTIVAS
Según FORCADELL, la coyuntura económica que atraviesa el país provocará nuevos descensos en el comercio minorista, factor que añadirá más dificultades a nivel de facturación y, por tanto, descensos en la contratación y caídas de las rentas, sobre todo, en zonas menos consolidadas de 3ª y 4ª línea. La demanda procedente de compañías de mayor solvencia volverá a centrarse en zona prime, lo que prolongará la estabilidad a nivel de precios y en materia de rentabilidades exigidas. En cuanto a zonas de menor valor añadido, el inversor deberá bajar sus expectativas de rentabilidad, condición sine qua non para activar la inversión en unas ubicaciones que siguen experimentando caídas de rentas. Las dificultades en el acceso al crédito continuarán penalizando las iniciativas de mediano y pequeño inversor, de modo que el comportamiento del mercado de inversión en la segunda mitad del año incidirá en las dinámicas observadas en el primer semestre.
