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15 tendencias del mercado inmobiliario
02/07/18

Forcadell, en colaboración con la Universitat de Barcelona, ha presentado el “Informe de Mercado Inmobiliario 2018, Actualidad y Perspectivas”. La publicación, presentada el 28 de junio en el Auditori Axa, ha sido dirigida por Ivan Vaqué, socio y Director General de Forcadell, Toni López, socio de la compañía y director del Área de Inmobiliaria de Empresa y el Dr. Gonzalo Bernardos, profesor titular de Economía de la UB y Director del Máster de Asesoría, Gestión y Preomoción Inmobiliaria de la UB.

  

El Dr. Gonzalo Bernardos, como director editorial del informe, destaca 15 tendencias del mercado inmobiliario, extraídas del Informe Forcadell-UB

1. “En el 2018, el precio de la vivienda en España aumentará un 11% y las ventas un 23%. A diferencia de los años anteriores, la mejora del mercado se notará en casi todos los municipios del país.

2. En las mejores ubicaciones de Barcelona, Madrid y Palma, el precio de la vivienda tocará techo en 2019. A partir de 2020, en dichas ciudades el precio podrá incrementar ligeramente o bajar un poco.

3. Hay más oportunidades en Lleida y Tarragona que en Barcelona. En las dos primeras ciudades, el ciclo inmobiliario está en sus inicios, en la última en su parte final. No obstante, una gran parte de los inversores preferirán comprar en la capital catalana. El motivo es que les gusta comprar allí donde los precios han subido mucho, en lugar de donde aún casi no lo han hecho. Les da un plus de seguridad.

4. El magnífico modelo de crecimiento de la economía española, basado en las exportaciones y la inversión en bienes de equipo, descarta la llegada de una crisis inmobiliaria de la magnitud de la observada entre 2008 – 2014. No obstante, no impedirá que, más allá de 2021, el precio de la vivienda en España pueda caer ligeramente, si los tipos de interés suben considerablemente y el euribor a un año supera el 3,5%.

5. Hasta el momento, los bancos han sido muy prudentes al conceder hipotecas. Por tanto, no hay una burbuja financiera y tampoco inmobiliaria, pues la primera es casi imprescindible para que aparezca la segunda. Dos datos al respecto:

- en 2017 el 41% de las viviendas se compraron en efectivo.

- en 2017 se adquirieron 222.271 viviendas más que hipotecas se concedieron. En 2007, las segundas superaron a las primeras en 402.019 unidades.

6. Hasta el 2017, el motor del mercado residencial ha sido la demanda de inversión y de mejora. Con la progresiva proliferación de las hipotecas al 100%, la mejora de la ocupación y la subida de los salarios, la demanda de primer acceso a la propiedad (los jóvenes) sustituirá como principal impulsor del mercado a las dos anteriores.

7. La escasez de crédito para la compra de solares y la exigencia de unas preventas mínimas del 50% en numerosos municipios impiden que los pequeños promotores nacionales incrementen sustancialmente la construcción de vivienda nueva. En el 2018, las viviendas visadas llegarán a las 125.000 unidades, únicamente un 13,6% de las programadas en 2006.

8. Las medidas propuestas por Ada Colau no solucionan el problema de la vivienda en Barcelona, sino que lo agravan. Dos principales efectos:

- al generar una mayor incertidumbre, provocará una disminución del número de promociones, reducirá la oferta y provocará un aumento del precio.

- al obligar a dedicar el 30% de las nuevas unidades a vivienda social, dicha disposición actuará como un impuesto sobre propietarios del suelo, promotores y compradores de vivienda. A los primeros les pagarán menos por el solar, los segundos obtendrán un menor beneficio y los terceros sufragarán un precio superior.

9. La vivienda de alquiler en España no está cara. En 2017, después de tener en cuenta la inflación, está un 30,3% más barata que en 2007. El problema no es su precio, sino los bajos salarios. En el conjunto del país, seguirá subiendo al menos hasta 2020. El gran trasvase de inquilinos a propietarios puede hacer que baje después de dicha fecha.

10. En Barcelona y Madrid, el importe del alquiler empieza a dar síntomas de estancamiento. Existe un mercado triple:

- viviendas cuyo precio mensual es superior a los 1.500 euros. Empieza a existir un considerable exceso de oferta. Éste es superior en Barcelona que en Madrid, debido a la menor llegada o mayor salida de extranjeros de alto poder adquisitivo que quieren residir durante algunos meses o años.

- viviendas entre 1.200 y 1.500 euros mensuales. Ligero y creciente exceso de oferta.

- viviendas por debajo de los 1.200 euros. Elevadísimo exceso de demanda, especialmente por debajo de los 1.000 euros. La mayoría de estas últimas se alquilan en menos de 15 días.

11. Los elevados precios para la población española de la vivienda de alquiler están provocando un doble efecto de desplazamiento hacia la periferia:

- a otras viviendas de alquiler para quienes disponen de menos renta.

- a la adquisición de pisos de propiedad para quienes tienen disponibilidad de pagar una hipoteca mensual mínima de 1.200 euros.

12. Las viviendas de uso turístico no son el principal culpable de la subida del precio de alquiler en Barcelona. Si así fuera, solo subirían en Ciutat Vella, l’Eixample y Gracia y lo ha hecho en todos los distritos de la ciudad. El culpable es la recuperación económica y la conversión de la capital catalana en una ciudad de la Champions Inmobiliaria Mundial. Además, desde la llegada de Ada Colau a la alcaldía, el número de dichas viviendas ha disminuido aproximadamente en 2.000, en cambio el precio ha aumentado un 33,3% (de 13,2 euros/m2 a 17,6 euros/m2).

13. La incertidumbre económica no ha afectado significativamente al mercado de oficinas. El número de m2 alquilados continúa creciendo. La gran novedad en dicho mercado es la proliferación de coworkings. La utilización de espacio para dicha prestación está demostrando que es notoriamente más rentable que el alquiler tradicional de oficinas.

14. El mercado de naves logísticas tiene un escasez tremenda de producto. La recuperación económica y el e-commerce son los culpables de un impresionante incremento de la demanda. Por rentabilidad por alquiler y expectativas de revalorización es el segmento del Comercial Real Estate más rentable en la actualidad.

15. El mercado de locales comerciales es dual: magnífica evolución de los alquileres en la zona prime y escasa mejora en otras zonas. En la primera, el turismo es el factor diferencial. En la segunda, el problema está en los bajos salarios. Éstos impiden que se reactive de forma considerable el consumo, limitan las ventas de los comercios y su capacidad de pago por los locales”.

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