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El sector inmobiliario abandona la grave crisis iniciada el 2008
07/05/14

FORCADELL, en una conferencia de prensa pronunciada por el Doctor Gonzalo Bernardos, profesor titular de economía de la Universidad de Barcelona y director del Máster de Asesoría y Consultoría Inmobiliaria de la UB, vislumbra el final de la grave crisis que atraviesa el sector inmobiliario desde el año 2008 basándose en los datos del sector publicados en el Informe del Mercado Inmobiliario de 2013 editado por la consultora catalana. FORCADELL inicia así un nuevo ciclo de conferencias en las que ofrecerá su opinión sobre la evolución del mercado inmobiliario.

 

Mercado de Oficinas en Barcelona

DEMANDA Y DISPONIBILIDAD. La contratación de espacios, sobre todo en la primera mitad del año 2013, se produjo por empresas extranjeras ya localizadas en Barce­lona, tal y como afirma FORCADELL. La empresa española en contadas ocasiones ejecuta operaciones de ampliación de su­perficies, sino que lleva a cabo operaciones de reducción de rentas. Durante el ejercicio 2013, la contratación ascendió a 191.750 m². La demanda de oficinas en alquiler sufrió una caída del -2,5% interanual. Sí que se está detectando, sin embargo, un buen comportamiento del demandante en alquiler de procedencia internacional. En cuanto a la tipología de peticiones de alquiler, más del 90% de las demandas correspondió a inmuebles de menos de 500 m². La tasa de disponibilidad se situó a finales del ejercicio en el 16,4%.

PRECIOS. Las rentas en oficinas se vieron arrastradas ligeramente a la baja en 2013, aunque es cierto que algunas ubi­caciones alcanzaron ya el suelo en materia de caí­das. Los grandes ajustes se han venido reali­zando ya desde hace varios semestres, por lo que se está cerca de la estabilidad. Por otro lado, el mercado de venta a usuario final sufre una situación de inmovilismo que provoca un re­ducido número de operaciones cerradas, asegura FORCADELL. Dada esta situación, los precios de venta continúan cayendo. El promedio de las bajadas de precios de venta en Barcelona se sitúa alrededor del -16% intera­nual. La renta media para una oficina en Zona Prime se situó alrededor de los 13 €/ m²/ mes. En cuanto a rentabilidades, éstas se sitúan alrededor del 7% en ubicaciones pri­me de la capital catalana, y entre el 7,5 y el 9,25 % en la Zona Centro.

 

Mercado Industrial en Catalunya

DEMANDA Y DISPONIBILIDAD. Las peticiones de alquiler de naves en Catalunya cerraron 2013 con un incremen­to del 12,15% interanual, siendo, en su mayoría, en inmuebles por debajo de los 1.000 m². En cuanto a las peticiones de compra cabe subrayar una pequeña caída de la demanda del

-2,22% interanual. El stock de naves industriales disponible en Catalunya tendió a la estabilidad. Sí que es palpable, no obstante, una pequeña tendencia a la baja de la disponibilidad de inmuebles en alquiler en las ubicaciones cercanas al núcleo del Barcelonès. En cuanto a la distribución por comarcas, el Baix Llobregat copa un 39,4% de la oferta en Catalunya. La disponibilidad en el Barcelonès és del 17,7%. La disponibilidad de naves en régimen de venta sufrió una tí­mida caída a finales del ejercicio 2013, como consecuencia de los numerosos episodios de embargos en un parque en el que abundan los inmuebles antiguos, cuyo valor actualmente estaría próximo al valor de un solar. En cuanto al sector logístico, existe siempre una actitud de demanda latente, siempre activa en busca de una operación que suponga una rebaja de rentas o una mejor ubicación con un nivel de rentas similar.

PRECIOS. Las rentas en las ubicaciones más consolidadas, para FORCADELL, tienen ya poco recorrido a la baja. Las zonas más alejadas de primera corona mostraron a finales del ejercicio caídas más profundas, aunque la fotografía de las rentas experimentó un comportamiento más sostenido que en años anteriores. Cabe destacar un descenso en menor medida de los precios en el Bar­celonès, el cual se situó en el -9,47%, mientras que el descenso medio de las rentas en el territorio analizado respecto al 2012 fue del -11,33%. En lo referente al estudio precios de alquiler por comarcas, la renta media para una nave en el Barcelonès es de 3,50 €/m²/mes. En el otro extremo se sitúa Anoia, con una renta media del 1,61 €/m²/mes.

 

Mercado de Locales Comerciales en Barcelona

DEMANDA Y DISPONIBILIDAD. La ciudad de Barcelona continúa mostrándose, entre las grandes capitales europeas, como uno de los puntos de mayor atractivo para la demanda de retail. Es necesario recalcar un incremento interanual de la demanda en el 2013 del 11,8%. El principal objeto de deseo para las grandes compañías continuó siendo la 1ª Línea, espacio que incluye las arterias más importantes de Barcelona y que genera demanda de valor añadido. Esta demanda, siempre activa en zona prime, contrasta con la situación que experimentan la 4ª Línea y las ubicaciones menos comerciales de 3ª Línea. La disponibilidad de locales comerciales en Barcelona en régimen de alquiler continuó mostrando una notable falta de producto en zona prime y en el resto de ubicaciones de 1ª Línea. La oferta se mantuvo estable durante el último año en 2ª Línea, suponiendo un 9% del total del stock disponible en la ciudad de Barcelona. El parque de naves disponible sí aumentó de forma palpable en las zonas menos comerciales de 3ª Línea y en la totalidad de las calles correspondientes a la 4ª Línea. La disponibilidad de espacios en venta en Barcelona cayó en el último semestre del año un -4%.

PRECIOS. Las caídas de los precios de alquiler de locales registraron, tal y como afirma FORCADELL, una importante desaceleración durante la segunda mitad del año 2013. Incluso, se produjeron algunos pequeños ascensos en determinados emplazamientos en Barcelona. Los precios de venta mostraron también un moderado optimis­mo este año, sobre todo, en la segunda mitad del ejercicio, si bien no se produjeron subidas semestrales como en el mercado de alquiler. Las rentas para locales comerciales en 1ª Línea Alto Nivel están alrededor de los 127 €/ m²/mes. Los precios de venta en estos emplazamientos prime se situaron en torno a los 27.250 €/m² construido.

 

Mercado Residencial en Barcelona

DEMANDA I OFERTA. En 2013 la demanda de alquiler de viviendas en la ciudad de Barcelona experimentó, según el informe de FORCADELL, un aumento del 2% interanual. El alquiler sigue siendo, por lo tanto, la principal alternativa en el mercado de vi­viendas. Las circunstancias económicas que atraviesa el país están provocando, en opinión de FORCADELL, un cierto cambio de acti­tud en la mentalidad de aquellos que desean adquirir un inmueble, situando el alquiler como una opción no a corto o medio plazo, sino a largo término. El mercado de venta no experimentó una dinami­zación durante el ejercicio 2013, por lo que la demanda de pisos en régimen de compra en Barcelona continuó desacelerada. El acceso al crédito por parte de las entidades financieras es todavía el principal obstáculo para acceder a él. El volumen de obra nueva desarrollado este año en la capital catalana es, por su parte, poco representativo en compara­ción con la gran cantidad de inmuebles de segunda transmisión existentes.

PRECIOS. Los precios de alquiler tendieron de forma generalizada, a la estabilidad. Si bien es cierto que hay algunos distritos que todavía experimentaron caídas de rentas (los precios en Sants-Montjuïc descendieron un -2,63% de media el segundo semestre), Gràcia o Les Corts-Pedralbes registraron ya en el último semestre leves ascensos, situándose en los 10,63 €/m²/mes y en 12,88 €/m²/mes, respectivamente. El precio medio para un piso de aproximadamente 75 m² en el distrito de L’Eixample está situado en torno a los 12,63 €/m²/mes. Al contrario de lo que ocurrió en materia de pisos de alquiler, los precios de venta descendieron durante el ejercicio 2013 de forma generalizada, aunque las caídas de los valores de las vivien­das fueron ya muy discretas, testimoniales en algunos casos. El precio de un piso tipo en L’Eixample (75 m² aproximadamente) es de 3.343 €/m² construido.

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