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El impacto del e-commerce transforma los modelos de negocio del retail
03/08/18
  • Según el Informe de Locales Comerciales del 1S 2018 de Forcadell, el e-commerce se consolida como el dinamizador por excelencia del sector.

  • La evolución de los precios, tanto en venta como en alquiler, ha sido moderada a lo largo de la primera mitad del año, mientras que la disponibilidad, por su parte, se ha mantenido muy baja, especialmente en las primeras líneas.

  • El e-commerce ha supuesto una herramienta clave en la evolución del sector tras la salida de la crisis, tanto con lo que respecta al enfoque de los modelos de negocio como en nuevos formatos comerciales de grandes y pequeños operadores. La especialización de actividades, que ha dado lugar a la proliferación de comercios de proximidad, es un claro ejemplo de esta transformación.

DEMANDA

Según el informe de Forcadell, el retail en Barcelona mantiene la tendencia positiva de los últimos ejercicios con el e-commerce como hilo conductor de la transformación y el crecimiento del sector. La ciudad de Barcelona se mantiene como uno de los destinos preferidos para las marcas -tanto locales como internacionales- donde ubicar sus establecimientos y prueba de ello es el crecimiento intersemestral de la demanda de hasta un 33%; se trata del 6º incremento consecutivo de este indicador. El Índice de Confianza del Consumidor (CIS-ICC) ha mostrado también una evolución positiva en el mes de junio alcanzando los 107 puntos, cifra ligeramente superior a la registrada en el mismo periodo del 2017 y la más alta de los últimos 10 meses.

La tendencia de especialización que vive el sector retail, tal como apunta la consultora Forcadell, se ha acentuado en los últimos ejercicios, dando lugar a una proliferación de comercios de proximidad: especialmente en Alimentación, Restauración y Moda. Estas líneas de negocio demandan principalmente locales de superficies inferiores a los 200m². A lo largo del 1S 2018 se ha observado un auge de operadores -que hasta ahora sólo comercializaban digitalmente- que han demandado locales comerciales para establecer un punto de apoyo físico a su negocio, exponer sus productos y aportar prestigio a la marca. Según Forcadell, esta demanda está exigiendo inmuebles de calidad con buena ubicación, mayoritariamente en 2as líneas. También se ha observado un cambio de tendencia en operadores que hasta ahora se ubicaban en establecimientos multimarca y están demandando locales a pie de calle de superficies reducidas.

Por sectores, Restauración se mantiene como el que más crece, respaldado por el turismo que recibe la ciudad de Barcelona. Este sector está innovando con nuevos formatos y en el 1S 2018 ha inaugurado su primera pop-up en Barcelona (La Maquinista – Miss Saigon). Servicios es el sector que plantea mayores perspectivas de crecimiento. En Ocio, destaca la popularización y expansión del fenómeno scape rooms, que ha pasado de 44 locales en el 1S 2017 en Barcelona a superar el centenar en el 1S 2018. El sector Hogar está reduciendo el número de operadores, en detrimento de aquellas marcas que sólo se diferenciaban por el precio.

Por otro lado, según datos de Forcadell, el incremento intersemestral de la demanda de locales en venta ha sido de hasta un 145%. La evolución de este indicador pone en evidencia la creciente intencionalidad de compra que registra la capital catalana proveniente esencialmente de inversores, que representa el 90% de las demandas. El otro 10% corresponde a usuarios finales.

DISPONIBILIDAD DE ALQUILER

De los datos de Forcadell del primer semestre de 2018 se extrae que la ciudad de Barcelona no está absorbiendo la totalidad de la demanda que registra en primeras y segundas líneas debido a la falta de espacios. La poca disponibilidad de locales comerciales en prime está provocando que en algunas vías comerciales el precio de alquiler sea superior a la facturación del negocio. La 2ª Línea, que ha registrado un descenso de locales disponibles en el 1S 2018, ha tenido al e-commerce como principal dinamizador. Cabe destacar el dinamismo que está presentando la 3ª Línea en los últimos ejercicios, factor que se está traduciendo en un incremento de las rentas. La disponibilidad de locales en alquiler en prime tan sólo supone un 11% de la oferta total del mercado.

DISPONIBILIDAD EN VENTA

Forcadell destaca en su informe del 1S 2018 que la disponibilidad de locales en venta se ha mantenido bajo mínimos en primeras líneas a lo largo del 1º semestre de 2018. Los propietarios de estos locales prefieren no plantearse la venta de los mismos hoy en día puesto que, si bien las rentabilidades no son tan elevadas como en otras zonas, prevalece el prestigio de la ubicación de sus propiedades. De acuerdo con ello, los propietarios están optando por mantenerse a la espera de la evolución del mercado manteniendo su patrimonio.

La alta disponibilidad de locales en venta en la 4ª Línea y el estancamiento que están presentando algunos productos está provocando un auge de locales comerciales que están siendo objeto de estudio para hacer cambio de uso a viviendas o para enfocarlos al sector logístico transformándolos en trasteros urbanos y en centros logísticos de proximidad. 

PRECIOS DE ALQUILER

El informe del 1º semestre de 2018 de locales comerciales de Forcadell destaca que el incremento de las rentas en la primera mitad del año ha sido moderado en casi todas las líneas, siguiendo la tendencia del 2S 2017. Las variaciones intersemestrales han sido mayores en la 2ª y 3ª línea, debido al dinamismo que han registrado en los 2 últimos semestres propiciado por la baja disponibilidad en prime. Para el 2S 2018 se espera que las rentas de locales en alquiler registren incrementos moderados en casi todas las líneas, siendo la 3ª la que presenta un margen más amplio de crecimiento.

PRECIOS DE VENTA

Según la consultora Forcadell, la evolución de los precios de locales en venta mantiene la tendencia de moderación registrada en el 2S 2017. Así como en el 1er semestre de 2017 se registraron variaciones intersemestrales de entre un 8%-12%, en los primeros 6 meses de 2018, los incrementos no han superado el 3%, evolución similar a la que se espera para la 2ª mitad del año. Los inversores que demandan locales en venta están optando por aquellos que ya tienen inquilino con el objetivo de obtener una rentabilidad del activo inmediata.

MERCADO DE INVERSIÓN

Entre las operaciones de más envergadura del 1S 2018 recogidas en el informe de Forcadell se difuminan 2 focos de inversión: los locales comerciales a pie de calle –flagships stores o locales agrupados en carteras inmobiliarias- y los centros comerciales. Los protagonistas de la inversión en retail han sido principalmente grandes fondos de inversión, la mayoría de ellos internacionales. En las operaciones de inversión de mayor envergadura, se ha observado que la rotación de producto se está produciendo entre los mismos players, en detrimento de la incorporación de nuevos actores. En los últimos ejercicios se ha observado una tendencia en grandes operadores de retail que se están animando a abrir sociedades patrimoniales y comprando, a través de estas, los locales en los que permanecían en régimen de alquiler.

EVOLUCIÓN DEL MERCADO

Según el informe de Forcadell, en línea con la tendencia de los últimos años, en el 1er semestre de 2018 el retail se ha mantenido como el sector más atractivo para la inversión inmobiliaria en España y el que ha captado mayor volumen de inversión en términos patrimoniales, acumulando casi el 40% de la inversión terciaria. El buen momento que atraviesa el mercado hace prever que en el 2018 se alcancen las cifras obtenidas en el 2017 (cerca de los 4.000M€ en España).

Las rentabilidades continúan siendo atractivas, sobre todo en 2as y 3as líneas, con yields de entre el 4-6%. Los inversores no sólo están apostando por la promoción de centros comerciales, sino también por la remodelación de estos hacia proyectos que incluyan más ocio y donde se ponga en valor la experiencia del cliente. Los parques comerciales, en cambio, todavía no han disparado su atractivo pero presentan perspectivas de crecimiento a largo plazo.

PERSPECTIVAS

Tal como indica Forcadell en su informe de mercado, el sector retail vive un ciclo de expansión económica que data desde el 2015. Las perspectivas de desarrollo para el 2018 son muy sólidas y positivas y giran en torno a las nuevas tendencias que el auge de la digitalización sigue dibujando en los hábitos de consumo y en la estructura, formatos y actividades del comercio minorista. Para el 2018 se espera continuidad en el ciclo de expansión económica, con ligeros incrementos en las rentas en prime y estabilidad en las rentabilidades.

 

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