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El mercado de oficinas de Barcelona dispara su atractivo para el sector tecnológico
23/07/18

Según el Informe de Mercado Inmobiliario de Forcadell del 1S 2018, Barcelona se ha erigido en los últimos años como uno de los grandes hubs tecnológicos de Europa, concentrado especialmente en el 22@. En los primeros 6 meses del año han aterrizado en la capital catalana grandes compañías del sector TIC y multinacionales de otros sectores que han instalado en ella sus proyectos tecnológicos.

El mercado de oficinas en alquiler de Barcelona ha iniciado el 2018 con un incremento de la demanda del 11% respecto al 1S 2017, según datos de Forcadell. La buena evolución de este indicador refleja el poder de atracción de talento profesional que ejerce la capital catalana.

Contratación

Según datos de la consultora inmobiliaria, la contratación de oficinas en Barcelona en el 1S 2018 ha alcanzado los 184.000m², cifra un 6% inferior a la registrada en el mismo periodo del año anterior y un 28% superior a la del 2º semestre de 2017. Las buenas perspectivas económicas y el fuerte interés de la demanda hacen prever que la contratación de m² de este año alcance las cifras obtenidas en 2017 (340.000m²), año en el que se obtuvo un volumen de contratación récord. Las operaciones más destacadas del semestre las han protagonizado empresas del sector TIC y grandes operadores de coworking. También destacan grandes compañías internacionales que han aterrizado en la capital catalana y otras -que ya estaban ubicadas en ella-, que han apostado por la Ciudad Condal ampliando sus proyectos en ella.

Disponibilidad

La tasa de disponibilidad en el mercado de Barcelona se ha situado en el 1º semestre de 2018 en el 8,6%, 7 décimas porcentuales menos que en el 1S 2017. Pese a que el mercado de oficinas de Barcelona esté inmerso en una fase constructora, buena parte de los desarrollos que se están llevando a cabo en la ciudad no tienen previsto ser entregados hasta 2019. La falta de espacios disponibles está provocando que la mayoría de proyectos en curso –sobre todo aquellos ubicados en la ciudad de Barcelona- se estén alquilando antes de haber finalizado el proceso de construcción. Según el Informe del Mercado de Oficinas de Forcadell, Sant Cugat del Vallès sigue siendo el principal mercado de oficinas de la Periferia -y el más demandado-, hecho que ha provocado un descenso significativo de su disponibilidad, que en el 1S 2018 no ha superado los 20.000m². Cornellà de Ll. es el municipio que más superficie presenta (50.000m²) pese a haber tenido un 1º trimestre sobresaliente en cuanto a contratación: en el T1 2018 se han cerrado más m² que en el conjunto de los 4 últimos años: 18.000m².

Demanda

El mercado de oficinas en alquiler de Barcelona, según datos de la consultora, ha iniciado el 2018 con un incremento de la demanda del 11% respecto al 1S 2017. La buena evolución de este indicador refleja el poder de atracción de talento profesional que ejerce la capital catalana, en especial en aquellas empresas del sector TIC. De hecho, Barcelona ocupa el 4º puesto en la lista de ciudades más atractivas del mundo para trabajar -solo superada por Londres, Nueva York y Berlín-, según el estudio realizado por Boston Consulting Group. Barcelona se ha erigido en los últimos años como uno de los grandes hubs tecnológicos de Europa, concentrado especialmente en el 22@. Alrededor de 500 compañías se instalan cada año en esta zona. Por ubicación, Zona Centro ha sido la más demandada en el 1S 2018, registrando el 60% de las demandas. El 35% de éstas han sido de superficies que no superan los 200m². Aquellas superiores a los 1.000m² se han concentrado en los Nuevos Distritos de Negocios, concretamente en el 22@ y La Marina (Zona Franca).

Coworking

Forcadell apunta que el coworking está viviendo un proceso de profesionalización y expansión. Desde el 2017, los operadores de este tipo de espacios de oficinas están apostando por proyectos de gran escala tanto a nivel de superficie –contratando espacios de entre 2.000-9.000m²- como a nivel de instalaciones, donde se ha puesto en valor la importancia del bienestar de los empleados. Barcelona y Madrid son los 2 principales mercados de este sector en España y concentran más del 80% de los centros de coworking del país. Cada vez son más las empresas –tanto grandes como pequeñas- que están apostando por instalarse en espacios de coworking debido a la flexibilidad que ofrecen para adecuarse a sus necesidades inmobiliarias y a la oferta de servicios que ofrecen tanto para empleados (gimnasios, zonas office, meeting rooms, vestuarios...) como para las mismas compañías (servicios de gestoría y marketing, facilidades para crearsinergias con otros coworkers, etcétera).

Precios de alquiler

La falta de disponibilidad continúa impulsando las rentas al alza, situando el precio medio en Barcelona en los 14,30€/m², un 6,7% más que en el mismo periodo del año anterior. El eje Glòries-Diagonal empieza a consolidarse como Zona Prime de oficinas debido a las empresas que se ubican en él, la calidad de sus edificios y proyectos que se están llevando a cabo, la creciente demanda que registra y, por consecuencia, el incremento significativo de sus rentas, que se equiparan al resto de productos de Zona Prime. La previsión de cara al 2S 2018 es que las rentas aumenten entre un 4-6% en casi todas las zonas de Barcelona y cese la tendencia alcista cuando entren al mercado los casi 250.000m² de superficie que se encuentran en construcción.

Precios de venta

Según el Informe del Mercado de Oficinas de Forcadell del 1er semestre de 2018, los precios de oficinas en venta en Barcelona acumulan 3 años de incrementos. En el conjunto de la ciudad, el m² se ha situado en el 1S 2018 en 3.130€, un 7,2% más que en el mismo periodo del año anterior. La estabilidad de los precios en prime -que no ha registrado incrementos en el 1º semestre- se debe a que ésta es la zona que ha experimentado las variaciones más acentuadas desde el 2016. La Periferia continúa mostrando los precios más asequibles, casi un 50% más bajos que en el promedio de Barcelona.

MERCADO DE INVERSIÓN

Volumen de inversión

El sector oficinas ha copado a nivel estatal más del 10% de la inversión inmobiliaria profesional, concentrado fundamentalmente en Barcelona y Madrid. En la capital catalana, las buenas perspectivas macroeconómicas, la previsión de crecimiento de empleo situada por encima del 2% en el 2018, la fuerte presión de la demanda sumada a la escasez de producto, el ritmo de absorción de las nuevas promociones y la tendencia alcista de las rentas están aumentando el apetito inversor, tanto nacional como internacional, focalizado geográficamente en el 22@ y la zona del Baix Llobregat. Las rentabilidades mantienen la tendencia de compresión en primeras y segundas líneas, presentando rentabilidades de entre 4-4,5% en prime y 4,5-5,5% en zonas secundarias.

Perspectiva

La entrada de nuevos proyectos y la rehabilitación de edificios serán una constante en el mercado de oficinas durante los próximos 3 años. Los promotores seguirán respondiendo a las exigencias de la demanda -mejorando el parque existente- con edificios de grandes superficies, sostenibles, con eficiencia energética y con arquitecturas singulares y modernas. El coworking y las empresas del sector TIC deberán absorver la superficie contratada para mantener el apetito inversor en los próximos ejercicios.

Actores del mercado

El inversor internacional sigue siendo el principal dinamizador del mercado de oficinas de Barcelona frente al nacional, representando más del 65% del capital invertido en el 1º semestre de año. Forcadell apunta que desde el 2017 se ha registrado un fuerte incremento de la actividad promotora, que tiende cada vez más a estructurarse de formas más complejas, tanto en número de actores que intervienen como en términos mercantiles. El 22@ ha sido el distrito que ha concentrado mayor interés inversor en el 1S 2018.

Tipos de operaciones

En línea con la tendencia del mercado, entre las operaciones en las que Forcadell ha realizado asesoramiento en el 1S 2018 destacan dos principales sectores: multinacionales del sector TIC y grandes operadores de coworking. De la vertiente tecnológica han confiado en Forcadell Lidl Digital, que ha alquilado 3.200m² en Plaça Catalunya, Zeptolab, con 925m² de oficinas en el 22@ e Indra con 11.300m² en Sant Joan Despí. Del sector coworking destaca la operación de Aticco, de 3.200m² de oficinas en el 22@.

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