La compleja situación que está atravesando la economía española, las dificultades a la hora de obtener crédito y los obstáculos a la hora de lanzar iniciativas empresariales siguen provocando el hundimiento del mercado industrial a todos sus niveles. La venta de naves industriales y de naves logísticas es prácticamente nula y los precios siguen cayendo en todo el territorio analizado tanto en el mercado de alquiler como en el mercado de venta.
Actualmente, se está produciendo una gran paradoja en el sector que se antojaba impensable en los años de bonanza económica: es más rentable comprar una nave industrial adecuada a la normativa vigente que adquirir un solar y desarrollar una nave en construcción. El mercado de inversión, por su parte, se encuentra en una tesitura compleja, ya que los intereses de los propietarios (que no desean asumir pérdidas por sus inmuebles) y las bajas rentas que pagan los arrendatarios no permiten la obtención de las rentabilidades pretendidas.
DEMANDA
La difícil situación que está atravesando la economía española y la complejidad que encuentra el empresario a la hora de obtener crédito han provocado, según FORCADELL, un nuevo avance de la demanda de alquiler en detrimento de la de venta, con un aumento intersemestral del 19,02%. El mercado de alquiler, por lo tanto, continúa generando operaciones, aunque la mayoría de éstas se producen como refugio para los potenciales compradores, que ven frustradas sus iniciativas. La demanda de naves grandes en alquiler, tal y como constata el Informe de mercado Industrial correspondiente al segundo semestre de 2012 de FORCADELL, sigue mostrando una tendencia positiva. La demanda de naves industriales a partir de 2.500 m² ha experimentado un aumento del 2,08% este semestre, cifra que halla explicación en dos fenómenos: la mayor capacidad de recursos de las empresas de mayor entidad y las agrupaciones de sedes de empresas pequeñas en inmuebles más grandes para reducir gastos.
Según FORCADELL, la demanda de compra de naves industriales, por su parte, ha vuelto a caer en picado en esta segunda mitad del 2012. La caída de las solicitudes de naves en régimen de venta este semestre ha sido del -32,79%. Por lo tanto, la inmensa mayoría de operaciones que se cierran en materia de naves industriales se producen en régimen de alquiler, ya que son pocas las compañías con la capacidad suficiente para acometer una compra. Cabe destacar la caída en picado de las solicitudes de compra en la comarca del Barcelonès. La explicación a este fenómeno, según FORCADELL, podría estar relacionada con el menor descenso de los precios de venta en el Barcelonès respecto a otras comarcas de proximidad inmediata como el Vallès Occidental, el Vallès Oriental y el Baix Llobregat. Este hecho ha provocado el desplazamiento de buena parte de la demanda a las mejores ubicaciones de estas comarcas limítrofes. En cuanto a la distribución de la demanda por superficies, FORCADELL ilustra en su informe un escenario similar al que se produce en el mercado de alquiler: el continuo cierre de pymes en Catalunya se traduce en un descenso semestral del -9,11% de la demanda de compra de naves de menos de 500 m². Por el contrario, la demanda de naves entre 2.500 m² y 5.000 m² se mantiene estable, con un leve retroceso del -0,77%.
OFERTA
La oferta de naves industriales en alquiler continúa estable, aunque con un ligero aumento del 4,7% respecto al semestre anterior, según la consultora inmobiliaria. Es digna de mención, no obstante, la falta de producto de calidad en zona prime. En la etapa de auge del sector se construyeron naves de más de una planta con la intención de amortizar el elevado precio del suelo, con lo que se generaba más superficie. Estas naves no encuentran ahora salida en el mercado al no disponer de una adecuada distribución de esta superficie y al no ser óptimas para la actividad concreta que demanda el arrendatario, hecho que provoca la existencia de un stock en zona prime incapaz de saciar la demanda existente. Si en semestres anteriores se destacaba la falta de adecuación de las naves obsoletas a la normativa vigente, FORCADELL constata en esta segunda mitad del año la plena consciencia por parte del propietario de la necesidad de invertir en la remodelación de las naves dada la gran cantidad de oferta existente y la fuerte competencia en materia de precios. Siempre en función de la liquidez, la mayoría de propietarios ha invertido en la renovación de sus instalaciones en zona prime, exceptuando los casos de inmuebles sometidos a proyectos de transformación urbanística. En cuanto a los períodos de desocupación, FORCADELL destaca el aumento de éstos. Los propietarios conscientes de la realidad del mercado logran alquilar en lapsos de tiempo comprendidos entre los 6 y los 9 meses.
Según el Informe de Mercado de FORCADELL, la oferta de naves industriales en el mercado de venta se mantiene en cifras similares a las del semestre anterior debido al reducido número de operaciones de compra-venta materializadas en el último período. Sí que ha aumentado notablemente la disponibilidad de naves pequeñas en el territorio catalán debido, sobre todo, a las dificultades que están atravesando las pymes, que en ocasiones se ven obligadas a abandonar su actividad y a colocar sus inmuebles en el mercado. En cuanto a la distribución de la oferta, cabe destacar el aumento de la disponibilidad en el Barcelonès. El peso de la disponibilidad en esta comarca dentro de la totalidad del territorio analizado ha subido en más de tres puntos porcentuales respecto al semestre anterior. Además, el Vallès Occidental ha experimentado un aumento de la disponibilidad del 14,8% en los últimos seis meses.
PRECIOS
Según asegura FORCADELL en su informe de mercado, las rentas en esta segunda mitad del año han sufrido un nuevo descenso, por lo que el mapa de precios de alquiler de naves industriales está cubierto de números rojos por enésimo informe consecutivo. Las bajadas de las rentas, si bien no han sido tan acusadas como en el semestre anterior, han sido generalizadas en todo el territorio analizado y la caída de los precios medios se sitúa en un -5,46% intersemestral. Dados los continuos descensos en los precios de alquiler de naves industriales, que parecen haberse sostenido en el último semestre pero que aún experimentan caídas considerables, no se puede aventurar una frenada del descenso de las rentas a corto plazo. No obstante, cabe destacar una matización importante en materia de rentas: los precios de salida de las operaciones tienen todavía recorrido a la baja. Sin embargo, los precios finales de cierre de operaciones sí se encuentran cerca de la estabilización al encontrarse ya en cifras mínimas.
El informe de mercado publicado por la consultora inmobiliaria FORCADELL indica que la escasa actividad en el mercado de venta de naves industriales hace difícil percibir la realidad en materia de precios, ya que han sido pocos los movimientos registrados en los últimos meses. Pese a las dificultades que está atravesando el sector y pese a la complejidad de establecer precios de referencia, sí puede destacarse un nuevo descenso generalizado de los precios de venta en la totalidad del territorio analizado.
MERCADO DE SOLARES INDUSTRIALES
Este informe afirma que la crisis que está atravesando el sector continúa afectando sobremanera al mercado de solares industriales. La caída generalizada de los precios de las naves y las dificultades para obtener financiación a la hora de emprender una iniciativa promotora han provocado la existencia de una paradoja en el mercado de solares que se antojaba insólita en los años de bonanza económica: actualmente, si se desea obtener una nave en propiedad, es más rentable comprarla en el mercado de venta adecuada a normativa que comprar un solar y construir un inmueble nuevo. La demanda de suelo industrial, por lo tanto, ha vuelto a descender en esta segunda mitad del año, según FORCADELL. Ocurre lo contrario, no obstante, con el suelo comercial, que ha sufrido un auge en los últimos semestres. Hay, por consiguiente, disponibilidad de solares industriales en la práctica totalidad del territorio catalán, aunque escasea la oferta en zona prime. Según asegura FORCADELL, los precios de los solares industriales han caído de nuevo en esta segunda mitad del año de forma generalizada. Los precios medios han sufrido un retroceso semestral del -5,9%. Por su parte, los precios máximos han caído un -6,09% en esta segunda mitad del 2012.
MERCADO DE INVERSIÓN
El mercado de inversión de naves industriales es, sin lugar a dudas, uno de los más afectados por la crisis que atraviesa el sector inmobiliario. El inversor, en un momento de incertidumbre económica, requiere rentabilidades desde el primer momento, hecho que choca frontalmente con los intereses de la propiedad y con los intereses de los inquilinos, con rentas ajustadas a la baja. Pese a la crisis que atraviesa el mercado de inversión en el sector industrial, sí que existe una demanda protagonizada por pequeños y medianos inversores locales en busca de oportunidades que hagan atractiva la inversión. Esta demanda está protagonizada por patrimonialistas locales especialistas en el sector que supieron invertir con acierto en la etapa de bonanza económica previa al estallido de la burbuja inmobiliaria. Las operaciones de inversión en el sector industrial, según asegura FORCADELL, sólo se producirán si se cumplen tres requisitos que, actualmente, difícilmente confluyen en una misma operación: precio de compra del inmueble acorde con las exigencias del mercado, conservación óptima de la nave y ubicación de la misma. Las rentabilidades exigidas en zona prime se sitúan entre el 7% y el 10%, aunque no hay prácticamente producto disponible en esta zona que, además, pueda garantizar esa rentabilidad.
SECTOR LOGÍSTICO
El mercado industrial logístico ha seguido mostrándose dinámico en esta segunda mitad del 2012, cerrando el año en cifras de absorción positivas respecto a 2011. Si el 2011 se registró una contratación aproximada de 370.000 m² de naves logísticas en Catalunya, 2012 cerró con una contratación de 377.000 m², lo que supone una absorción positiva del 1,9%. La zona prime mantiene un notable ritmo de contratación y la demanda continúa siendo activa, aunque las operaciones de mayor envergadura se han llevado a cabo en zonas más alejadas. Algunos ejemplos de operaciones grandes cerradas fuera de zona prime son el alquiler de 25.332 m² de nave logística por parte de Baxi Roca en la Pobla de Claramunt; los 16.000 m² alquilados por La Iliada en La Bisbal del Penedès ó los 17.000 m² alquilados por Frigicol. En zona prime destaca la operación de Bunzl, que ha alquilado 7.428 m² de nave logística en una operación asesorada por FORCADELL en Sant Boi de Llobregat.
