El mercado inmobiliario industrial de Cataluña sigue todavía a la espera de un cambio palpable en la coyuntura económica. Los datos muestran un sector fuertemente afectado por la crisis: excesos en la disponibilidad, bajos niveles de contratación y movimientos negativos en los precios. Sin embargo, ante un panorama como el actual, todavía es posible rescatar datos positivos. Así lo demuestra el último Informe de mercado industrial en Cataluña, relativo al segundo semestre de 2010, publicado por Forcadell.

El mercado de alquiler, indiscutiblemente el que mejor está sobrellevando la situación, empezó a mostrar una demanda activa, aunque no nueva, que mantiene el sector vivo. Por su parte, el mercado de compraventa de naves, podría empezar a arrojar interesantes oportunidades susceptibles de ser absorbidas a medio plazo. Y por último, el sector inmologístico, que ha dejado ver alguna operación durante el último semestre.

Estas conclusiones se desprenden del último Informe de Mercado Industrial editado por la consultora inmobiliaria Forcadell, relativo al segundo semestre de 2010. La publicación, la más completa del mercado sobre el sector, analiza 69 poblaciones y diez comarcas catalanas (Alt Penedès, Anoia, Bages, Baix Llobregat, Barcelonès, Garraf, Maresme, Osona, Vallès Occidental y Vallès Oriental, además del Camp de Tarragona), y contiene un valioso elemento, único en los estudios de mercado: una estimación de los precios reales de cierre de las operaciones, que difieren de los importes medios solicitados por los propietarios. Forcadell es la consultora líder del sector en Cataluña, con una media anual de más de 100.000 m² comercializados sin contar suelo.

NAVES EN ALQUILER

Acaparando el 89% del total de la demanda, la modalidad de alquiler siguió escalando puestos dejando la compra en manos de una minoría. La variación en el volumen total de demandas incrementó en el segundo semestre casi dos puntos porcentuales, situándose en el 15,54%. Sin embargo, los incrementos no fueron consecuencia de una demanda nueva sino de empresas que buscaban trasladarse a mejores ubicaciones, principalmente en el Barcelonès (27,40% de demandas registradas), adaptadas a las nuevas necesidades, y a un mejor precio.

El segundo semestre cerró con variaciones negativas en las rentas superiores al 10%. A cierre de ejercicio, el Barcelonès se situó en los 4,07 €/m²/mes. Sin embargo, según muestra la Opinión del Experto (precios reales de cierre, según Forcadell), en la comarca se han cerrado operaciones desde los 3,35 €/m²/mes. El informe recalca que el mercado no tocará fondo hasta que los precios fijados en la Opinión del Experto dejen de descender para que luego los precios de salida se les vayan acercando, una situación que no se verá hasta mediados del 2012.

En esta línea, y para ayudar a la dinamización del sector y reducir los periodos de desocupación, Forcadell ha lanzado una campaña promocional exclusiva de naves en alquiler a menos de 3 euros el metro cuadrado, al mes. Para ello, la consultora ha contado con la colaboración de propietarios del sector, dispuestos a ajustar las rentas y así facilitar la entrada de nuevos inquilinos a sus propiedades. La promoción, que estará vigente el tiempo que dure la comercialización del paquete de naves ofertadas, cuenta con una web desde donde se informa a los interesados www.forcadell.com/navesde1a3euros .

NAVES EN VENTA

Según muestra el informe, serán cada vez menos las empresas, usuarias finales, que dediquen recursos a la adquisición de una nave en propiedad, optando por el alquiler: más seguro, más barato, con menos gastos vinculados y más flexible para cambios eventuales. La conversión de la demanda de compra a demanda de alquiler arrojó cifras tan contundentes como un 47,76% de descenso de la demanda de compra.

Sin embargo, la abundante oferta disponible a la venta en las primeras plazas industriales casó con una demanda escasa pero interesada en ubicarse en zonas de primer nivel. El informe corrobora que las pocas operaciones cerradas en 2010 fueron en los principales polígonos del Barcelonès, el Baix Llobregat y, sobretodo, en el Vallès (zonas prime del mercado industrial).

Los precios siguen a la baja y, tal y como muestra el informe, lejos quedan los casi 1.600 €/m² de máxima alcanzados en 2008. Actualmente, el precio máximo se sitúa en la provincia de Barcelona, con 1.250 €/m².

SOLARES INDUSTRIALES, MERCADO DE INVERSIÓN Y NAVES LOGÍSTICAS

El mercado de solares industriales registro nuevamente descensos importantes en los precios de salida. Durante el último semestre del año se vieron oportunidades interesantes para los propietarios, que retomaron el concepto de la permuta como única opción para rentabilizar el activo suelo. Sin embargo, en términos generales, el sector no consiguió recuperar el pulso. Según muestra el estudio de Forcadell, los precios de los solares se situaron en los 129 €/m² de mínima en algunas zonas del ámbito de estudio.

En el segundo semestre el inversor industrial exigió rentabilidades iniciales superiores al semestre anterior. El incremento del riesgo en la inversión y la subida de los intereses a corto/medio plazo ha empujado las rentabilidades al alza. El sale&leaseback siguió presente, aunque la modalidad estrella de los últimos tiempos ha iniciado un lento retroceso.

El sector logístico en Cataluña registró una disponibilidad cercana a los 500.000 m². A pesar del descenso de los precios, se encuentran dificultades para competir con núcleos logísticos exteriores, situados en Valencia y el Sur de Francia. Aunque para el 2011 y 2012 se esperan pocos cambios, según Forcadell podremos asistir a una cierta estabilidad que frenará la caída de precios en la primera corona.