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El mercado inmobiliario industrial catalán sigue en crisis y su recuperación sólida no llegará hasta finales de 2012
21/10/10

El mercado inmobiliario industrial de Catalunya estuvo lejos de iniciar la recuperación y siguió en niveles muy bajos de actividad en la primera mitad de 2010, apenas mejores que los de 2009. Los precios, aunque moderaron su ritmo de caída, siguieron ajustándose a la baja, las transacciones se estancaron, la disponibilidad de naves aumentó, y la mejora de la demanda de alquiler no cambió sustancialmente la perspectiva, pues en su mayor parte fue oportunista y no respondió a un incremento real de la actividad industrial. La reactivación sólida del sector será lenta y difícil, con posibles recaídas, y no alcanzará cotas notables hasta bien entrado finales de 2012 o principios de 2013, siempre condicionada por la evolución de la economía nacional e internacional, sobre la que aún acechan algunas sospechas.

 

El mercado entró en una nueva fase hace casi tres años con el estallido de la crisis de la que aún no ha salido. Ésta se caracteriza por su alto nivel de exigencia y por la evitación de riesgos, por lo que actualmente sólo encuentran salida los productos que aúnan calidad (buenas comunicaciones, con todas las instalaciones, preferentemente ubicadas en el área metropolitana de Barcelona y que cumplan la normativa vigente) y bajos precios.

 

Estas conclusiones se desprenden del último Informe de Mercado Industrial editado por la consultora inmobiliaria Forcadell, relativo al primer semestre de 2010. La publicación, la más completa del mercado sobre el sector, analiza 69 poblaciones y diez comarcas catalanas (Alt Penedès, Anoia, Bages, Baix Llobregat, Barcelonès, Garraf, Maresme, Osona, Vallès Occidental y Vallès Oriental, además del Camp de Tarragona), y contiene un valioso elemento, único en los estudios de mercado: una estimación de los precios reales de cierre de las operaciones, que difieren de los importes medios solicitados por los propietarios. Forcadell es la consultora líder del sector en Catalunya, con una media anual de más de 100.000 m² comercializados sin contar suelo. El estudio es gratuito y para acceder a él sólo hay que rellenar el formulario de suscripción de la siguiente dirección web: http://www.forcadell.com/webnew/publicaciones.asp.

 

 

 

NAVES EN ALQUILER

 

El mercado de naves industriales en alquiler mostró un mayor dinamismo que el de compraventa y consolidó su papel de motor del sector con el 80% de la demanda total de naves, ocho puntos porcentuales más que en el segundo semestre de 2009. La demanda de alquiler aumentó un 13,64% respecto al semestre anterior, aunque fue en su mayor parte oportunista –renegociación a la baja de contratos de alquiler, adquisición de naves industriales más baratas y mejor situadas, o de menores superficies- y no derivada de una mejora real en la producción industrial y la consiguiente creación o ampliación de empresas.

 

Los demandantes, muy exigentes, fijaron su atención en naves pequeñas, un 43% en inmuebles de menos de 500 m², y en emplazamientos del área metropolitana de Barcelona, un 87,58% entre Barcelonès, Baix Llobregat, Vallès Occidental y, en menor medida, Vallès Oriental. De hecho, muchas empresas emprendieron el camino de vuelta al área metropolitana, aprovechando la reducción de rentas y buscando abaratar costes de transporte, tras trasladarse años atrás a comarcas de la segunda y tercera corona obteniendo enormes plusvalías con la venta de sus inmuebles. Por otro lado, la disponibilidad de naves industriales siguió creciendo a un ritmo considerable, procedentes de empresas que cerraron o redujeron sus espacios, de naves inicialmente a la venta que cambiaron a modalidad de alquiler ante la falta de compradores, y del producto entregado de nuevas promociones.

 

Las rentas medias cayeron un 10,07% en el conjunto de las comarcas analizadas respecto al semestre anterior, con más incidencia en la segunda y tercera corona industrial (-14,5%) que en la primera (-5%). La comarca más cara siguió siendo el Barcelonès, con una renta media de 4,98 €/m²/mes (-7%), seguido por el Maresme, con 4,36 €/m²/mes (-1,2%), el Baix Llobregat, con 4,15 €/m²/mes (-7,16%), el Vallès Occidental, con 4,10 €/m²/mes (-6,41%) y el Vallès Oriental, con 3,96 €/m²/mes (-3,91%). Las más baratas fueron Anoia, con 2,76 €/m²/mes (-9.21%) y Bages, con 2,92 €/m²/mes (-16.57%). Los importes reales de cierre de operaciones descendieron menos, un –2,1% de media en las comarcas colindantes con Barcelona y un –4,8% en el resto. Una característica importante del mercado fue la gran disparidad de precios, incluso en naves de características similares, en función de las necesidades financieras de cada propietario. Con todo, las rebajas no consiguieron reactivar las transacciones, que bajaron un 12% semestral, aunque en tasa interanual crecieron un 18,9%.

 

NAVES EN VENTA

 

La demanda de compra fue muy escasa, y en esta primera mitad del año prolongó su caída, con un -10,67% de variación semestral. En 2009 ya descendió un 70% respecto a 2008. Casi la mitad de los demandantes, un 47%, pidió naves de menos de 500 m², y en un 88,6% situadas en el área metropolitana de Barcelona. La disponibilidad de naves en venta creció, aunque a un ritmo menor por la caída en la entrega de obra nueva        –las nuevas promociones se han paralizado, y las que estaban en marcha cuando estalló la crisis ya se entregaron en su mayoría en 2009-. Se concentró en un 82,6% en Barcelonès, Baix Llobregat, Vallès Occidental y Vallès Oriental, debido a que estas cuatro comarcas albergan la enorme mayoría de la superficie industrial de Catalunya.

 

Los precios medios cayeron un 14,01% en el conjunto de las comarcas analizadas respecto al semestre anterior. El mayor descenso correspondió al Camp de Tarragona, con un –30,2%, mientras que, en la zona prime, el mejor comportamiento lo tuvo el Baix Llobregat, con un –5,7%. La comarca con un precio medio más elevado fue el Barcelonès, con 1.180 €/m² (-11,3%), seguido por el Baix Llobregat, con 995 €/m² (-5,7%); las más baratas fueron la Anoia, el Camp de Tarragona, Osona y el Bages, con 605 €/m² (-8,61%), 615 €/m² (-30,2%), 645 €/m² (-27,4%) y 667 €/m² (-11,9%), respectivamente. La variación de los precios reales de cierre fue menos severa en términos generales y basculó entre el –10,5% del Garraf o el –8,7% del Barcelonès, y el–1,1% de Osona o incluso el ascenso del 1,3% del Baix Llobregat. En este segmento también fue muy notaria la disparidad de precios entre naves similares en función de las necesidades financieras de cada propietario. En cuanto a las transacciones, subieron ligeramente, pero siguieron en niveles muy modestos.

 

 

 

SOLARES INDUSTRIALES, NAVES LOGÍSTICAS Y MERCADO DE INVERSIÓN

 

El mercado de solares siguió prácticamente desaparecido. La demanda, tanto de usuarios finales como de inversores, estuvo paralizada y las transacciones fueron ínfimas. El gran descenso de precios de 2009, de hasta el 60% en algunas ubicaciones de la tercera corona industrial, se extendió al área metropolitana de Barcelona, que fue la zona más afectada en esta primera mitad del año. Aunque los precios solicitados por los propietarios variaron menos, los importes reales de cierre de operaciones se redujeron más de un 40% en el Vallès Occidental, el Vallès Oriental y el Maresme, más de un 20% en el Baix Llobregat, y un 17,1% en el Barcelonès. En el resto de comarcas, la caída osciló entre el 20 y el 30%.

 

En el mercado de inversión, la demanda se mostró más activa y con un mayor interés por naves bien ubicadas, con buenas calidades, precios bajos, inquilinos solventes, contratos garantizados y bajo riesgo de desocupación. Las transacciones mejoraron pero no acabaron de despegar por la escasez de producto disponible de este tipo. Las rentabilidades exigidas mantuvieron la misma horquilla que el semestre anterior, es decir, entre el 6-8% de media en Barcelonès, Baix Llobregat, Vallès Occidental y Vallès Oriental, y el 8-10% en Osona, Bages y Anoia, pero subieron ligeramente al acercarse más al extremo superior del segmento. Los precios de cierre de operaciones fueron notablemente más bajos para conseguir futuras plusvalías a medio y largo plazo.

 

Por último, el sector logístico se estancó en el volumen de demanda y de transacciones del semestre anterior. En cambio, aumentó mucho la disponibilidad, a la que habría que añadir el auge de la sumergida, que no se contabiliza porque proviene de empresas que disponen de espacios logísticos disponibles para subcontratar a otras compañías. Las rentas de los principales núcleos logísticos descendieron un 6,83% de media global. El sector, que experimentó un gran crecimiento en nuestro país en los últimos años en contraste con el declive de la industria productiva, en proceso de deslocalización, ha frenado su expansión y se ha visto muy afectado por la crisis y la caída del consumo. 

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