La ciudad de Barcelona sigue generando una demanda dinámica tanto en alquiler como en venta pese a la crisis que atraviesa en España el sector inmobiliario. Las peticiones de alquiler siguen su tendencia positiva un semestre más, y la demanda de venta se ve impulsada a final de año por los bajos tipos de interés y por las ventajas fiscales.

DEMANDA

Según se desprende del último informe del sector residencial elaborado por FORCADELL, el mercado de alquiler de viviendas en la ciudad de Barcelona sigue soportando con entereza las arremetidas de la crisis y sigue siendo, dentro del mercado inmobiliario catalán, uno de los sectores que goza de mejor salud. La demanda de pisos en la capital catalana se encuentra estabilizada, con un pequeño repunte del 3,6% en los últimos seis meses. Sí se ha experimentado, no obstante, una dinámica negativa protagonizada por directivos de empresa que, en tiempos de bonanza económica, disponían de pisos en alquiler en Barcelona puestos a su disposición por diferentes compañías que operaban en la Ciudad Condal. Estas empresas se ven obligadas ahora a reducir gastos retirando a sus directivos de los pisos de la capital catalana.  Para FORCADELL, existe, además, escasez de demanda de pisos con rentas mensuales alrededor de los 800€. Esto es debido a la polarización de las clases medias, que están perdiendo poder adquisitivo y que están optando por rentas menores, dejando sin demanda una importante horquilla de pisos con rentas entre los 800€ y los 950€. Los períodos de ocupación para viviendas en alquiler en Barcelona, según el último informe de mercado de FORCADELL, se encuentran estabilizados y en cifras positivas para el propietario. Un piso en buenas condiciones y a precio de mercado puede ser alquilado en un período no superior a los dos meses.

La demanda en el mercado de venta, según FORCADELL, se ha mostrado moderadamente dinámica y ha experimentado una leve subida este semestre, considerando la situación de crisis que atraviesa el sector. Y es que a los bajos tipos de interés debe añadirse el incremento de la demanda a final de año debido a las ventajas fiscales existentes, hecho que, no obstante, afectará negativamente a las cifras de demanda para el próximo ejercicio. Asimismo, hay que destacar la actuación de los comités de riesgo de las entidades financieras, que piden actualmente muchas más garantías a la hora de conceder una hipoteca. El perfil del demandante corresponde al de personas maduras que disponen, en su mayoría, de más del 50% ó del 70% del valor del inmueble en ahorros y que deben pedir una pequeña hipoteca. FORCADELL asevera, asimismo, que fuera del mercado han quedado ya, en términos generales, los demandantes jóvenes, que años atrás recurrían al aval de los padres para poder emanciparse. La demanda de compra está sufriendo también una polarización digna de mención. Existe una demanda notable de pisos hasta 200.000€ y tiene en lugar en Barcelona, también, una demanda de pisos caros requeridos por demandantes de alto poder adquisitivo. La demanda intermedia está siendo cada vez menos representativa.

SAREB

Uno de los elementos que puede afectar al funcionamiento del mercado de venta de viviendas de forma más importante en los próximos semestres es la definitiva puesta en marcha de la Sareb. Según el último informe inmobiliario de FORCADELL, al respecto de este fenómeno, cabe destacar la desinformación que ha envuelto a su puesta en marcha. Sí se puede aseverar, sin embargo, que el conocido como “banco malo” debería tener poca incidencia en grandes núcleos de población como Barcelona. En la capital catalana, por ejemplo, no ha habido prácticamente obra nueva en los últimos años y los efectos de la Sareb se dejarán notar en las afueras de las grandes ciudades, donde sí se llevaron a cabo proyectos de nueva construcción. FORCADELL afirma que el mercado de segundas transmisiones, por lo tanto, no se verá afectado por la influencia del “banco malo”, que sí afectará a inmuebles nuevos de inferior calidad lejos de las zonas prime.

OFERTA

En el mercado de alquiler, según FORCADELL, existe gran variedad de producto a nivel de precios, tipologías y superficies en la ciudad de Barcelona, hecho que exige propietarios profesionalizados conscientes de la realidad del mercado que adapten sus pretensiones iniciales. Este propietario ha asimilado las consecuencias de la crisis que atraviesa el sector y actúa con pleno conocimiento de causa para obtener de sus propietarios un beneficio acorde con la rentabilidad que el sector puede ofrecer. Según las cifras publicadas por FORCADELL, la distribución de la oferta por distritos en el mercado de alquiler permanece poco menos que inalterable dada la práctica inexistencia de iniciativa promotora en la capital catalana en los últimos semestres.  El pasado mes de octubre, por ejemplo, fue el primero desde 1939 en el que no se había registrado ninguna petición de licencia de obra nueva en la capital catalana. El distrito del Eixample continúa siendo el que presenta una mayor oferta, con un 21% del total.

La oferta de viviendas en el mercado de venta en Barcelona sigue aumentando de forma moderada y actualmente existe producto disponible en todos los distritos de la capital catalana, tal y como ilustra el informe de mercado de FORCADELL correspondiente al segundo semestre de 2012. Sigue aumentando el parque de pisos procedentes de propietarios que deben acometer importantes reformas en sus inmuebles para situarlos al nivel de una oferta variada y de calidad. Las viviendas procedentes de herencias se encuentran en muchos casos anticuadas y necesitan una inversión que el propietario medio no está en condiciones de asumir. Este hecho ilustra el proceso de reducción de patrimonio que muchos propietarios están experimentando en un momento en que la demanda de mejora ha desaparecido prácticamente. El proceso de reducción de patrimonio es más llevadero para aquellos propietarios que adquirieron sus inmuebles antes del boom inmobiliario, ya que hallarán un beneficio independientemente del precio actual de venta. La oferta de venta sigue concentrándose, mayoritariamente, en zonas como el Eixample, Sarrià San-Gervasi y Sant Martí. La incidencia de la oferta en Sarrià-Sant Gervasi respecto al total, por ejemplo, ha aumentado un punto porcentual en el último semestre, tal y como ha ocurrido en Horta-Guinardó y Sant Martí.

PRECIOS

Según el último informe de mercado de FORCADELL, los precios medios en Barcelona para las viviendas en régimen de alquiler han descendido en todas las tipologías de superficie en este semestre, aunque de forma más moderada que en informes anteriores. Los precios de las viviendas entre 51m²  y 75m² , por ejemplo, han sufrido una caída semestral del -3,06% y los inmuebles entre 76m² y 90m² han experimentado un ligero descenso semestral del -2,34%. Según FORCADELL, además, la renta media de un piso en el Eixample, por su parte, se sitúa actualmente en 11,05€/m², habiendo retrocedido un -1,41% semestral.

En cuanto al mercado de venta de pisos en Barcelona, FORCADELL indica que el descenso ha sido generalizado y uniforme, en todos los distritos y para todas las superficies. Un semestre más, el mercado de compra-venta de viviendas se ha visto arrastrado por la profunda crisis que afecta al sector inmobiliario español. Sin embargo, un dato para la esperanza es la caída porcentual de los precios en menor medida que en semestres anteriores.  Este hecho indica que, si bien los precios todavía tienen cierto recorrido a la baja, estos descensos no volverán a ser tan acentuados como en informes anteriores. El precio medio para una vivienda en Barcelona entre 51m² y 75m² se sitúa a finales del año 2012 alrededor de los 2.820€/m², un descenso superior al -7% respecto a la cifra alcanzada un año atrás.