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La inversión inmobiliaria profesional se mantendrá en una etapa expansiva hasta el 2020
07/09/18

La inversión inmobiliaria profesional en España ha mantenido su dinamismo en la primera mitad del año, alcanzando un volumen de inversión de 5.000 M€.

Forcadell destaca los cambios estructurales que está dibujando el  proptech en el sector inmobiliario, creando nuevos formatos y maneras de invertir.

El retail sigue siendo el sector inmobiliario que mayor volumen de inversión profesional acapara, alcanzando en el 1S 2018 un total de 2.000 M€.

Según el Informe del Mercado de Inversión de Forcadell del 1S 2018, los indicadores macroeconómicos dibujan un panorama positivo para el mercado inmobiliario, que presenta perspectivas óptimas para mantenerse en una etapa expansiva hasta el 2020. La inversión inmobiliaria profesional en España ha mantenido su dinamismo en el 1er semestre de 2018 de la mano de los fondos internacionales y socimis y, en términos de volumen de inversión, se prevé que cierre el ejercicio de 2018 con cifras similares a las obtenidas en el 2017 (13.500 M€) o registre un ligero descenso. España se mantiene como uno de los países más atractivos para la inversión inmobiliaria. De hecho, es el 5º destino europeo que capta mayor volumen de inversión. Encabezan la lista Reino Unido -hasta que sea efectivo el Brexit-, Alemania, Francia y Holanda. Los fondos de inversión continúan siendo los grandes  protagonistas del mercado, especialmente los de origen extranjero, que acaparan casi el 60% del volumen de inversión inmobiliaria. El número de socimis que cotizan en el MAB sigue en constante aumento: en el primer semestre del año se han incorporado al MAB 10 nuevas socimis.

La consultora apunta que el proptech está dibujando cambios estructurales en el sector inmobiliario. El número de empresas proptech ha pasado, en tan sólo un año, del medio centenar a superar las 200. Su auge ha creado nuevos formatos y maneras de invertir, tanto para profesionales como particulares (crowdfunding), facilitando una interacción autónoma y directa con el mercado (blockchain) y una mayor rapidez en las transacciones (a través de criptomonedas).

SECTORES DE INVERSIÓN

HOSPITALITY

Según Forcadell, aunque Barcelona y Madrid continúan siendo los dos principales polos de atracción turística de España, la falta de activos hoteleros, los elevados precios y la moratoria para abrir nuevos hoteles en ambas ciudades ha redirigido el objetivo de los inversores hacia otros mercados hoteleros consolidados de España como Canarias, Baleares y Andalucía. Las principales operaciones del 1S 2018 en el sector hotelero han girado en torno a fusiones de cadenas, integraciones o compraventas de carteras, entre las cuales destaca la OPA de Blackstone sobre Hispania, que ha convertido al fondo estadounidense en el mayor propietario de hoteles en España.

El interés inversor por las residencias de estudiantes se está dirigiendo hacia la promoción y la rehabilitación de este tipo de activos a fin de dar respuesta a las necesidades –cada vez más exigentes- del nuevo usuario de residencias de estudiantes. Debido a las perspectivas de crecimiento y a la fragmentación de operadores que presenta este mercado, Forcadell prevé una concentración de operadores en los próximos ejercicios.

INDUSTRIAL-LOGÍSTICO

Según el informe de Forcadell, ante la falta de producto y la creciente demanda de plataformas logísticas propiciada por el auge del e-commerce, la actividad inversora del sector logístico se ha focalizado en el 1er semestre del año en la promoción de nuevos proyectos. La mayoría de estas promociones se han realizado a riesgo y, dada la buena salud del sector, están siendo pre-alquiladas antes de finalizar el proceso de construcción. La inversión inmologística en la primera mitad del año se ha mantenido en cifras similares a las obtenidas en el 1S 2017 alcanzando un volumen de inversión superior a los 600 M€. Las rentabilidades se han mantenido estables en el transcurso del último año, situándose en la 1ª Corona tanto de Madrid como de Barcelona entre el 6% y el 8%. En la 2ª Corona se registran rentabilidades de entre el 7% y el 9%.

El sector industrial, apunta el informe, no está despertando el mismo interés inversor que el logístico y, las pocas promociones de naves industriales que se están llevando a cabo se están dirigiendo principalmente al alquiler.

RETAIL

El retail se mantiene como el sector inmobiliario que mayor volumen de inversión profesional acapara, alcanzando en el primer semestre de 2018 un total de 2.000 M€. La cifra hace prever que, si se mantienen los mismos niveles de actividad, para la segunda mitad del año se alcance el volumen obtenido en el 2016 y 2017, entorno a los 4.000 M€. Los protagonistas del sector son grandes fondos de inversión, la mayoría de ellos internacionales, y se observa que, en las operaciones de inversión de mayor envergadura, la rotación de producto se está produciendo entre los mismos players, en detrimento de la incorporación de nuevos actores. Las operaciones de hasta 1,5 M€ las están protagonizando inversores locales, con rentabilidades de entre el 5-6% en lineas menos comerciales.

Forcadell apunta que en los últimos meses se ha disparado la promoción y remodelación de centros comerciales hacia proyectos que ponen en valor el ocio y la experiencia del cliente. Se espera que a lo largo del 2018 se hayan inaugurado hasta 10 centros comerciales, entre los cuales destaca –por superficie- el centro comercial Torrecárdenas (Almería) de más de 60.000 m2. En Catalunya destaca la apertura de Finestrelles Shopping Center (Barcelona) prevista para noviembre de 2018 y que aportará al mercado 40.000m2 de oferta comercial.

Los parques comerciales, en cambio, aunque muestran una tendencia positiva tanto en número de operaciones como en volumen invertido, todavía no han disparado su atractivo. En high street destacan la compra y apertura de flagship stores y la rotación de locales agrupados en carteras inmobiliarias. Mientras que las rentas siguen experimentando incrementos moderados, las rentabilidades se han mantenido estables: entorno al 3-4% en 1as Líneas.

OFICINAS

Según el informe de Forcadell, el sector oficinas ha copado a nivel estatal más del 10% de la inversión inmobiliaria profesional, siendo Barcelona y Madrid los dos principales focos de inversión. Pese a que el volumen de inversión no está alcanzando las cifras obtenidas en el 1er semestre de 2017 –debido fundamentalmente a la poca disponibilidad de activos- se ha identificado un volumen superior a los 1.000 M€ en operaciones en curso con alta probabilidad de cierre. El inversor internacional se mantiene como el principal dinamizador del mercado de oficinas frente al nacional. La falta de producto está limitando la compraventa de activos pero, a su vez, está propiciando un mayor interés inversor por la promoción de grandes proyectos de oficinas, respaldado por la presión de la demanda y las buenas perspectivas que dibujan los indicadores macroeconómicos en torno al crecimiento del empleo y estabilidad económica. Geográficamente el apetito inversor por nuevas promociones se está focalizando en la capital catalana en el distrito 22@ y en La Marina de Port y del Prat Vermell (Zona Franca), y en Madrid, dentro de la M-30.

Mientras las rentas siguen experimentando incrementos por 5º año consecutivo –registrando en el 1S 2018 una variación interanual del 6,7%-, durante el primer semestre del año las rentabilidades han mantenido la tendencia de compresión situándose en prime, tanto en Madrid como en Barcelona, entre el 4-4,5%. En 2as líneas giran en torno al 4,5% y 5,5% y en 3as líneas 6-7%.

RESIDENCIAL

La inversión profesional residencial, según la consultora inmobiliaria, ha evolucionado positivamente en el 1S 2018 y se ha visto incrementada tanto en volumen como en actores de mercado. Socimis, fondos de inversión, servicers y, en menor medida, empresas públicas gestionan hasta el 3% del parque de viviendas de alquiler de España, animados por las perspectivas de revalorización de la vivienda y a la rentabilidad de los activos. La incorporación de nuevas socimis cotizadas en el MAB especializadas en el alquiler residencial ha sido una constante en los últimos ejercicios. La promoción residencial cuenta con el respaldo de un gran volumen de demandantes que compran mayoritariamente sobre plano dada la confianza en el sector, cada vez más profesionalizado, y la poca disponibilidad de pisos de obra nueva finalizados. La vivienda continúa siendo un activo preferente tanto para grandes fondos como para pequeños inversores: hasta el 25% de las operaciones de compraventa del 1S 2018 se han realizado como inversión.

SOLARES

La demanda de solares por parte de inversores y promotores se ha visto incrementada en los últimos años y éstos se han convertido en activos muy codiciados -después de haber sido uno de los productos más despreciados para todos los usos-, hecho que se ha traducido en un aumento continuado del precio por m2 solicitado por los propietarios. Los solares más demandados en el 1S 2018 han sido de uso residencial, seguidos de los de uso industrial-logístico.

Según Forcadell, en el ámbito residencial, los inversores están apostando por aquellas regiones de España con mayor demanda de vivienda (Barcelona, Madrid, Málaga y Alicante). En el sector logístico, ante la falta de disponibilidad de suelo finalista, los fondos internacionales y socimis están empezando a poner el foco en suelo por desarrollar con previsión de un máximo de 3 años para finalizar la tramitación urbanística. En el mercado de oficinas de Barcelona, destacan las operaciones realizadas en el distrito 22@ -que entre el 2018-2019 incorporará al mercado más de 112.000m²- y el foco que han puesto los inversores en la zona de La Marina del Prat Vermell.

SITUACIÓN ACTUAL Y PERSPECTIVAS

ACTORES DE MERCADO

Los fondos de inversión se mantienen como los grandes protagonistas del mercado, especialmente los de origen extranjero, que copan casi el 60% del volumen invertido en el 1S 2018. El ritmo de incorporaciones de socimis que cotizan en el MAB es continuo: en tan solo un año han pasado de 40 a 68, lo que supone un incremento del 45%. Estas sociedades han consolidado la tendencia hacia la especialización en activos residenciales.

En la actualidad, el 70% de las socimis inverte en vivienda y el restante en retail y oficinas. Las operaciones de inversión profesional de volumen inferior a 20 M€ son lideradas en su mayoría por family offices e inversores medianos.

TENDENCIAS

El mercado de inversión inmobiliaria en España se ha mostrado dinámico en el 1S 2018 y ha alcanzado un volumen aproximado de 5.000 M€. Las rentabilidades han mantenido la tendencia de compresión mientras que las rentas han registrado incrementos más moderados que en los 2 últimos años. La disrupción tecnológica ha reconfigurado el sector y ha generado nuevos formatos para estructurar las inversiones. El crowdfunding, el blockchain, el big data y las criptomonedas han permitido democratizar, agilizar y optimizar una parte de la actividad inversora que, aunque por el momento se trate de una pequeña cuota del mercado, se prevé que sea mayor a largo plazo.

PERSPECTIVA

Los fundamentals del mercado junto con las perspectivas óptimas que presentan los indicadores macroeconómicos (empleo, crecimiento del PIB en torno al 2,8%, estabilidad económica, etc.) afianzarán el apetito inversor por el mercado inmobiliario español. El volumen de inversión a cierre de la primera mitad del año junto con la buena acogida que está teniendo la demanda por los nuevos proyectos hacen prever que en el 2018 se alcanzarán cifras similares o ligeramente inferiores a las registradas en el 2017 (en torno a 13.500 M€). Se seguirán produciendo procesos de fusión y concentración de actores de mercado, en busca de una mayor capacidad de inversión.

OPERACIONES

Entre las operaciones del 1er semestre de 2018, Forcadell destaca la OPA de Colonial a Axiare que ha culminado con la creación de un gigante inmobiliario con activos inmobiliarios valorados en 11.190 M€ y que sitúan al grupo como la mayor empresa cotizada de edificios de oficinas. La operación también ha incluido un parque de 11 centros logísticos, repartidos entre Madrid y Barcelona. En el sector retail destaca la compra de un portfolio de seis centros comerciales por 182 M€ por parte de Carmila, el brazo inmobiliario de Carrefour, al fondo Pradera y la compra de Deka –a modo de lease&back- de 16 locales de Inditex por 400 M€. En el sector logístico destaca la compra por parte de Segro de la antigua fábrica de Bacardí ubicada en Mollet del Vallès para convertir el terreno de 67.000m² en un centro de distribución logística. En el sector residencial destaca la adquisición de Testa de una cartera de 1.329 viviendas valorada en 207 M€. En en el sector oficinas destaca la adquisición por 121 M€ del San Fernando Business Park por parte de la firma Starwood Capital Group.

 

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