El ajuste de los precios del mercado de oficinas en Barcelona, que en la segunda mitad de 2009 se cebó con el alquiler, trasladó su acento a la venta. Según el Informe de Mercado de Oficinas de Forcadell, relativo al primer semestre de 2010, el importe medio de venta cayó un 9% en el global de Barcelona respecto al semestre anterior, mientras que las rentas disminuyeron un 5,7%.
Los mayores descensos en los precios de venta se registraron en los Nuevos Distritos de Negocios (–17,4%), en el Distrito de Negocios (-14%), y en la Zona Prime (-13,8%). Mejor le fue a la Periferia (–5,6%), que partía de importes mucho más ajustados, y a la Zona Centro, que aumentó un 3%. La media global de Barcelona se situó en 3.526 €/m², en una horquilla que fue desde los 2.614 €/m² de la Periferia hasta los 5.800 €/m² de la Zona Prime. Por su parte, los importes reales a los que se cerraron las operaciones, notablemente inferiores a los solicitados por los propietarios, cayeron más de un 15% en los NDN, la Zona Prime y la Zona Centro, más de un 10% en el Distrito de Negocios, y un 4% en la Periferia.
Las rentas se redujeron menos, un 5,7% en el global de Barcelona, hasta los 14,49 €/m²/mes, bajando de la cota de los 15 €/m²/mes por primera vez desde 2004. En los NDN y en la Zona Prime cayeron alrededor de un 9%, en el Distrito de Negocios y en la Periferia, aproximadamente un 5%, y en la Zona Centro, un 1,8%. Los importes reales de cierre de operaciones mantuvieron su nivel en Zona Centro y Distrito de Negocios, y descendieron alrededor de un 5% en el resto de ubicaciones.
El precio del alquiler moderó su ajuste, frenando el desplome del 16,2% del segundo semestre de 2009. En la primera mitad de 2010 las mayores caídas se trasladaron a la venta, que en el periodo anterior postergó la mayor parte de las rebajas. Con todo, los ajustes están tocando fondo en la mayoría de inmuebles y sólo proseguirán con intensidad en aquellos edificios de nueva entrega cuyos propietarios aún no han rebajado suficientemente sus pretensiones y en las oficinas céntricas más antiguas y peor equipadas.
MEJORA LA CONTRATACIÓN PERO CRECE LA DISPONIBILIDAD
La contratación creció un 40,1% interanual hasta alcanzar los 124.700 m², aunque en tasa semestral cayó un 8,5%. A pesar de que con toda probabilidad será superior a la de 2009, aún es pronto para saber si será el inicio de una tendencia alcista o sólo una recuperación momentánea.
La mejora en la contratación no fue suficiente para impedir el aumento de la tasa de disponibilidad, que alcanzó la cota inédita del 12,9%. La Zona Prime concentró el 13% del total de oficinas disponibles en la ciudad, cifra inusualmente alta y en aumento debido a la competencia de las áreas descentralizadas y a la reorganización de empresas en superficies de menor tamaño. El mayor aumento, de seis puntos porcentuales sobre el total, se produjo en los NDN, en este caso por la entrada en el mercado de nuevos proyectos. La tasa de disponibilidad seguirá aumentando a medio plazo por la entrega de 119.500 m² de oficinas en el segundo semestre de 2010. Sin embargo, en 2011 el volumen de entrega caerá drásticamente, hasta un –68,5% respecto a 2010, lo que debería contener la disponibilidad a largo plazo.
DEMANDA MÁS ACTIVA
La demanda de alquiler mostró una actitud más activa, prolongando la tímida tendencia que inició a mediados de 2009. La mejora estuvo motivada por un repunte en la demanda de grandes espacios de más de 2.500 m², mientras que las solicitudes de oficinas de tamaño medio, de 200 a 500 m², se desplomaron. Las de superficies menores de 200 m², tradicionalmente las más habituales, mantuvieron su nivel. Las grandes empresas mostraron buena disposición a instalarse en las zonas descentralizadas, principalmente en los NDN, por sus oficinas modernas y bien comunicadas, con un coste inferior y manteniendo la notoriedad y el prestigio de la marca BCN en su empresa. A su vez, muchas compañías pequeñas y medianas fijaron su atención en las zonas más céntricas de la ciudad, que hasta ahora tenían vedadas por sus altas rentas y donde actualmente es posible encontrar buenas oportunidades.
La demanda de compra empezó a dibujar un cambio de tendencia. Por primera vez desde 2008, algunas empresas volvieron a plantearse la compra gracias a los atractivos ajustes de precios de muchos inmuebles. Si bien no se formalizaron aún demasiadas transacciones, sí se sentaron las bases para un crecimiento futuro. Los demandantes fijaron preferentemente su atención en los nuevos proyectos de los NDN y de la Periferia, mejor adaptados a los requerimientos del momento, con oficinas más baratas, modernas y versátiles. Las zonas céntricas partían con desventaja: los edificios reformados suelen estar en manos de inversores que los destinan al arrendamiento, mientras que los inmuebles que ofrecen la posibilidad de comprar espacios a usuarios finales suelen ser antiguos y tener graves limitaciones técnicas. Sin embargo, la situación empezó a revertirse con la entrada en el mercado de edificios en propiedad horizontal que históricamente se patrimonializaban debido a la necesidad de patrimonialistas privados e institucionales de buscar nuevas fórmulas para vender sus activos y conseguir liquidez.
MERCADO DE INVERSIÓN
El volumen de inversión sobrepasó los 500 millones de euros y superó el de los tres semestres anteriores debido a la ejecución de operaciones de necesaria desinversión que venían siendo postergadas desde el 2008-2009. Sin embargo, el mercado inversor no alcanzará cotas similares en el segundo semestre de 2010 por las renovadas incertidumbres respecto a la evolución de la economía española y del comportamiento de su sector público. De todas maneras, como no se espera que salgan al mercado en mayor número nuevos y atractivos edificios en rentabilidad, el equilibrio entre oferta y demanda probablemente continúe afirmando el leve movimiento a la baja en las rentabilidades. Así se reflejó en el primer semestre de 2010, en el que la rentabilidad de la Zona Prime y del Distrito de Negocios bajó cerca de un punto, hasta situarse entre el 5,5% y el 6,5%.
