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Incrementa de forma notable la demanda de pisos de obra nueva a Barcelona
01/08/16

La normalización del mercado residencial, junto con la apertura del crédito hipotecario y las necesidades demográficas de la sociedad actual muestran como el mercado residencial va encaminandose claramente hacia la recuperación. El incremento de la demanda en venta y alquiler junto con la insuficiente oferta en ambos sectores son síntomas optimistas que pronostican un 2016 muy positivo en el sector residencial.   


MERCADO DE ALQUILER DE VIVIENDAS

DEMANDA
Según los datos de la consultora inmobiliaria FORCADELL referentes al primer semestre de 2016, la demanda en alquiler en Barcelona ha evolucionado positivamente al alza, en línea con la tendencia del año pasado. Los principales demandantes de vivienda de alquiler son jóvenes, extranjeros y estudiantes. El fenómeno de la vivienda compartida es la opción más común en todos los perfiles por una cuestión básicamente económica. Los principales motivos de este auge residen en la precaria situación financiera de los hogares recién formados, la movilidad geográfica por desplazamientos laborales y, en parte también, a un cambio en la mentalidad social de estos jóvenes, que no otorgan tanto valor a la propiedad de una vivienda como sus  padres. Los demandantes de alquiler son en un 95% de origen nacional mientras que el 5% restante son extranjeros. Por otro lado hay que destacar que las relocations ya forman parte del pasado, operaciones circunscritas a la etapa de la bonanza económica y el boom inmobiliario. 

OFERTA
El Informe de Mercado Residencial de FORCADELL pone de manifiesto que la disponibilidad de viviendas de alquiler vuelve a situarse en niveles previos al 2007; con una oferta más bien reducida en proporción a la demanda creciente. Desde entonces y hasta 2015 se han producido incrementos muy pronunciados de contratación. La disminución de la oferta y la mayor permanencia de los inquilinos en las viviendas, debido a las dificultades de encontrar inmuebles en arrendamiento a precios adecuados a sus expectativas, está provocando una caída pronunciada del número de operaciones. Cabe destacar casos excepcionales como los del barrio de la Barceloneta y el distrito de Ciutat Vella en general, dónde se registran unas rentas superiores a las de Sarrià-Sant Gervasi en todas las superficies, debido al fenómeno turístico de alquileres de temporada.   


PRECIOS
Tal como apuntan los datos de la consutora inmobiliaria, las rentas se han incrementado moderadamente en todos los distritos, siendo el precio medio en Barcelona de 13,20 €/m²/mes. Con el fin de evitar una nueva burbuja el Ayuntamiento plantea medidas de vigilancia para controlar los precios máximos de alquiler, tal como ocurre en París. El consistorio también está pendiente de los efectos de la modificación de la LAU en 2013 en relación a los desahucios por motivo de impago. Los nuevos contratos pasaron de 5 a 3 años, muchos con finalización en 2016. Es relevante que las rentas de Ciutat Vella son, en su conjunto, un 1,97% superior a las de Sarrià - Sant Gervasi. Esto es así por la casuística especial del Born y la Barceloneta, zonas donde falta producto de alquiler, el índice de alojamiento turístico es elevado y donde la mayoría de las viviendas tienen entre 30 y 35 m² (media de Barcelona es de 60-70 m²).


MERCADO DE VENTA DE VIVIENDAS

DEMANDA
Según apunta FORCADELL, actualmente nos encontramos ante una importante demanda de reposición, es decir, familias que ya tienen una casa pero que quieren mejorar características y superficie, cuando no la ubicación. En la capital catalana, el aumento de la demanda está siendo más pronunciada que en 2015. El perfil de los demandantes lo conforman propietarios que buscan mejorar en calidad de vida, inquilinos que desean cambiar su estatus a propietario, o inversores patrimonialistas tradicionales. Las entidades financieras han empezado a abrir el grifo, por lo que la concesión de créditos hipotecarios aumenta tras unos años de fuerte sequía (+14,5% var. interanual marzo '15 vs marzo '16- INE). Actualmente el importe medio de las hipotecas (datos marzo '16 -INE) es de 107.861€, cifra que supone un aumento del 4,8% en tasa anual.

OFERTA
Si bien la disponibilidad de pisos en venta en la ciudad de Barcelona se ha reducido ligeramente este semestre, según los datos disponibles de la consultora Forcadell, la distribución de la oferta por distritos, sigue manteniéndose en 2016 en porcentajes similares en todas las zonas. En cuanto a la obra nueva, cada vez existe menos oferta debido principalmente a que no se ha construido en estos últimos años. Entre los factores que han provocado este descenso de la oferta están: los criterios más estrictos en la concesión de crédito al promotor, la existencia de un importante stock de obra nueva en zonas costeras y algunos municipios, y la limitación en la concesión de financiación bancaria al ciudadano. La falta de suelo para edificar en zonas urbanas de primer orden, ha provocado que se incremente notablemente la rehabilitación y el cambio de uso de edificios del sector terciario al residencial, transformando estos inmuebles en nuevas promociones de vivienda, la mayoría de alto standing.


PRECIOS
El mercado residencial de venta, tal como se extrae de los datos del último Informe Inmobiliario de Forcadell sobre este sector, ha empezado a invertir la tendencia a la baja en los precios. Desde principios de año se han empezado a percibir ligeros aumentos de precio que hacen ser optimistas en cuanto a la evolución del sector. De hecho, observamos que las variaciones semestrales han oscilado en todos los distritos, alrededor del 1% y el 2%. Por consiguiente, el precio medio de las viviendas en Barcelona se ha situado en los 2.779 €/m² y la rentabilidad ha pasado del 5% en 2015 al 5,8% este año. Según el INE, en el T1 2015 en Catalunya se vendieron 55.231 viviendas (obra nueva y 2ª transmisión) mientras que en el T1 2016 han sido 59.966. Si bien los inmuebles residenciales de segunda transmisión tienen gran interés comprador, hay un segmento de la población que prefiere la vivienda nueva. En obra nueva, la escasez de producto ha conllevado un aumento moderado de los precios. La racionalización en el desarrollo de promociones ha hecho que las subidas no sean en nigún caso desorbitadas como antes.

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