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Los 7 grandes cambios de la reforma de la ley hipotecaria
13/09/17

La nueva ley hipotecaria está a la vuelta de la esquina. Tras el inicio del nuevo curso político después del parón estival, los políticos y diputados tienen pendiente en su agenda –entre muchas otras tareas- la aprobación de la reforma de la Ley de Créditos Inmobiliarios; una legislación que nace con 2 claros objetivos: asegurar y engrandecer la protección del consumidor en el contrato hipotecario y ofrecer más seguridad jurídica al sector financiero.

La reforma incluye una batería de medidas que pretenden mejorar el mercado hipotecario y facilitar a los consumidores la comprensión del contrato. Reforzando el papel del notario y limitando ciertas cifras y plazos, el Ministerio de Economía aspira –con esta enmienda- a facilitar a los ciudadanos la realización de la que será probablemente una de las decisiones financieras más importantes de su vida.

Resumimos los principales cambios que plantea la reforma para el mercado hipotecario de la mano de Lluís Català, Socio-Director del Área de Gestión – Corporativa y experto en Derecho Inmobiliario. Para Lluís Català, “con la nueva Ley Hipotecaria, España se pondrá al día en cuanto a legislación hipotecaria, en línea con el marco legal europeo”.

2 visitas al notario: asegurar el entendimiento del contrato
El consumidor estará obligado a realizar 2 visitas al notario antes de firmar el contrato. En la primera –certificada mediante el acta gratuita- el notario debe verificar que las condiciones del contrato se ajustan a la legalidad y que el consumidor ha recibido toda la información necesaria. En la segunda visita –la que se hacía hasta ahora- tanto el notario como el registrador deberán autorizar o denegar el contrato en función de la consideración pertinente a las cláusulas.

Más información precontractual para el cliente
A modo de proporcionar información personalizada al consumidor sobre las condiciones del contrato, con la nueva normativa, la banca deberá proporcionar al cliente la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), un modelo de carácter único y uniforme para toda la Unión Europea en el que se resume la información básica del documento a firmar. Además, también se deberá entregar la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FIAE), documento en el que se informa sobre las cláusulas o contenido sensible del contrato.

“Estas 2 primeras medidas referentes a la información que el consumidor debe recibir en el periodo precontractual benefician tanto al ciudadano como al sector financiero. Asegurar el entendimiento del contrato proporciona seguridad a ambas partes puesto que el ciudadano decide con el conocimiento necesario y las cláusulas que la banca propone no pueden ser declaradas nulas posteriormente”, apunta Lluís Català. 

Límite en los intereses de demora
La nueva legislación elimina la posibilidad de negociar los intereses de demora y establece un límite: 3 veces el interés legal del dinero, que para 2017 se ha fijado en el 3%. Por lo tanto el de demora será, como máximo, de un 9%.

Modificación de la cláusula de vencimiento anticipado
Una de las principales novedades de la legislación es la modificación de la cláusula de vencimiento anticipado. Hasta ahora el banco podía dar por vencido un préstamo a partir del tercer mes de impago de la cuota hipotecaria; con la nueva legislación, el banco no podrá ejecutar la hipoteca hasta que el importe del impago supere el 2% del capital concedido o se hayan acumulado nueve meses impagados – durante la primera mitad de vida de la hipoteca. A partir de la segunda mitad, el porcentaje se duplica, el 4% del capital, y el límite temporal es un año. 

“Limitar los plazos del vencimiento de la hipoteca ante impagos era una de las medidas más solicitadas por la ciudadanía, junto con la dación en pago,” detalla Lluís Català, “pero esta segunda estipulación de saldar la deuda con la entrega del inmueble se ha quedado pendiente en la reforma de la ley hipotecaria”.

Reducción de las comisiones por amortización anticipada
Con la entrada en vigor de la nueva Ley de Créditos Inmobiliarios se reduce la penalización que debe pagar el hipotecado si amortiza el préstamo de forma anticipada, ya sea de forma parcial o en su totalidad. La reforma de la ley hipotecaria establece unos límites: en el caso de las hipotecas de tipo variable, la comisión será del 0,5% en el primer año, cifra que se reduce en los siguientes años hasta desaparecer a partir del quinto. En las hipotecas fijas el coste de cancelación se fija en el 4% en los 10 primeros años, y el 3% en los siguientes.

Abaratamiento de los costes por cambio de hipoteca
Sea tanto por novación (cambio de contrato) como por subrogación (cambio de banco), las modificaciones tienen un coste para el consumidor que hasta ahora podía resultar muy elevado, y más si la hipoteca era reciente. La reforma de la ley hipotecaria plantea límites en las comisiones y compensaciones que el banco recibiría en el caso de un cambio de hipoteca o de entidad. El objetivo es conseguir que quienes tienen una hipoteca puedan cambiar con facilidad el tipo de interés y “casi sin costes”-según Luís de Guindos, Ministro de Economía- y puedan, de este modo, protegerse de una futura posible subida del Euríbor.

Ventas combinadas, pero no vinculadas
Otra de las novedades que plantea la nueva Ley de Créditos Inmobiliarios es que los bancos no podrán ofrecer las hipotecas en packs junto con otros productos. Lo que sí podrán hacer las entidades es presentar, por un lado, las condiciones del préstamo y, por el otro, los distintos productos bancarios que el cliente puede contratar al margen de la hipoteca. Se permite, por lo tanto, que haya una rebaja en los distintos artículos adicionales, pero se prohíbe que éstos se presenten en paquetes de adquisición obligatoria.

 

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