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La obra nueva crece alrededor de Barcelona dada la escasez de suelo
28/07/17

Según los datos del Informe de Mercado Residencial de Forcadell del 1S 2017, la obra nueva en la ciudad Condal está observando cómo la oferta de suelo para levantar nuevas promociones residenciales se está agotando. Dada esta situación, los promotores están centrados en impulsar nuevos desarrollos en municipios de la primera corona, cercanos a Barcelona.  

Si bien el mercado de obra nueva evoluciona expandiéndose geográficamente alrededor de la capital catalana, el de compraventa vive un gran momento de auge en Barcelona dinamizado por la demanda de reposición. El mercado de alquiler, en cambio, acusa desde hace tiempo la escasez de oferta.    

MERCADO DE ALQUILER DE VIVIENDAS

DEMANDA
Según los datos del Informe Residencial de Forcadell del 1S 2017, el mercado de alquiler sigue registrando un elevado nivel de demanda, buena parte de la cual tiene dificultades para encontrar el producto que buscan, bien sea por la escasez del mismo y/o por el nivel de renta solicitado. Cabe destacar que, cada vez más hogares con sueldos que conjuntamente alcanzan los 3.000€/mes están pasándose a la compra debido a que ven posible ahora convertirse en propietarios. En la misma línea y tal como Forcadell apuntó anteriormente, el ‘ADN vendedor' de algunos propietarios hace que parte del producto en alquiler se traspase a la venta. La gran mayoría de los demandantes de pisos de alquiler buscan una vivienda en Barcelona por un determinado periodo de tiempo, por ejemplo, por estudios, trabajo o bien son parejas jóvenes con o sin hijos, o extranjeros que vienen por una estancia limitada. Los motivos que hacen optar por el alquiler son básicamente de tipo cultural y económico.

OFERTA
El Informe de la consultora apunta, que hoy en día el stock de viviendas de alquiler es escaso, a lo que se le añade, además, un nivel de rentas elevado. La bolsa de alquiler de alto standing sí que tiene producto y se debe contemplar teniendo en cuenta otros parámetros. El mercado se encuentra ante una situación de gran desequilibrio entre oferta y demanda. La mejora del mercado laboral ha dado acceso a la emancipación de algunos jóvenes aunque hay que tener en cuenta que con la nueva LAU (2013) los contratos tienen una duración de 3 años, lo cual conlleva una elevada rotación y una baja estabilidad. En cuanto al alquiler turístico, es importante señalar que no es el principal motivo de la falta de stock sino una cuestión residual que afecta a unas zonas concretas de la ciudad.

PRECIOS
Tal como apuntan la consultora, las rentas de los contratos de alquiler han incrementado en todos los distritos con respecto al 2º semestre de 2016. El precio medio del m² se sitúa hoy en los 15,21€/m²/mes manteniendo la tendencia registrada a lo largo del año pasado que fue de 15€/m²/mes. La previsión es que las rentas mantengan esta tendencia al alza en lo que queda de año. Por distritos destaca el incremento interanual de un 15,8% en el precio €/m²/mes en Sants-Montjuïc en viviendas de 90m², o del 10,6% en Sarrià-Sant Gervasi en pisos de más de 120m². Ciutat Vella, por el elevado interés generado en los últimos años registra un incremento de casi el 21% interanual en las rentas de pisos de hasta 50m². Las rentabilidades giran hoy en torno al 4% lo cual resulta un producto interesante para propietarios y compradores que apuesten por este tipo de inversión.

MERCADO DE VENTA DE VIVIENDAS

DEMANDA
Según apunta Forcadell en su informe del primer semestre, la demanda de reposición crece y sigue siendo el motor principal del mercado de compra. Las buenas condiciones que ofrecen hoy en día las entidades financieras (interés fijo, financiación a 30 años) están propiciando que más personas se interesen por la compra de vivienda en Barcelona. La cuota hipotecaria por la compra de una vivienda, en algunos casos, puede llegar a resultar más asequible y económica que la dun alquiler de un piso de características similares. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), a pesar de que el número de hipotecas sobre viviendas inscritas en los Registros de la Propiedad tiene una variación interanual del -11,4%, el importe medio de dichas hipotecas ha incrementado un 5,4% en tasa anual y se sitúa en los 112.834€ (datos junio 2017).

OFERTA
Con datos de Forcadell, la distribución de la oferta de viviendas en venta en Barcelona mantiene las mismas cuotas porcentuales registradas en 2016. Tal como se aprecia en el gráfico de distribución de la oferta, el Eixample es el distrito que más disponibilidad concentra, seguido de Sarrià – Sant Gervasi, Sant Martí y Ciutat Vella, las cuales de forma conjunta acumulan más del 60% del producto. La capital catalana sigue acusando la falta de suelo para poder construir viviendas y dar respuesta a la creciente demanda compradora. Por otro lado, es importante destacar que la apuesta por la rehabilitación integral de edificios es una tendencia que va claramente al alza y se prevé que acabe teniendo un papel muy importante en el sector de la construcción residencial actual. La reactivación del sector residencial avanza según el concepto de la ‘mancha de aceite’ la cual evidencia el ritmo más avanzado de los grandes núcleos urbanos frente a los municipios circundantes.

PRECIOS
La creciente demanda compradora en Barcelona, tanto de origen nacional como extranjero, ha conllevado un incremento progresivo de los precios en un 15% interanual. Por ejemplo, el precio medio de una vivienda de 90m² en Barcelona tenía un coste de 2.700€/m² en el 1º semestre de 2016 y ahora ha incrementado en un 15,6% hasta situarse en los 3.123€/m². Por distritos y en términos interanuales, el precio €/m² en Ciutat Vella han aumentado un 20% mientras que en el distrito de Gràcia lo ha hecho en un 18% y en el Eixample en un 17%. Los expertos de Forcadell estiman que la previsión de crecimiento de los precios de venta en la ciudad de Barcelona sea de entre el 5% y el 10%. La continua mejora del mercado laboral, el crecimiento económico, las condiciones financieras y el atractivo de la vivienda como producto interesante para invertir están conllevando un notable incremento de la demanda y, por consiguiente, de los precios de venta.

MERCADO DE OBRA NUEVA

SITUACIÓN DE MERCADO
Según el Informe Residencial de Forcadell, el mercado de obra nueva en la ciudad de Barcelona ha evolucionado de forma ascendente a lo largo del 1º semestre siguiendo la tendencia positiva de 2016. La evidente falta de suelo finalista está conllevando que el mercado empiece a expandirse hacia los municipios de la 1ª corona, cercanos a la capital catalana. En la 2ª corona, por ejemplo en Sant Cugat o Tiana, los promotores están empezando a desarrollar nuevos proyectos que ofrecen buenos precios y, por lo tanto, una rápida comercialización. En la 3ª corona, en municipios como Llinars o Parets del Vallès, se va a tardar más en ver nuevos desarrollos puesto que todavía acumulan muchas viviendas en comercialización. La compra sobre plano sigue teniendo mucha aceptación por las ventajas que ofrece y sus principales demandantes son familias que ya disponen de una vivienda y optan por la reposición, extranjeros atraídos por Barcelona y también, aunque de forma muy puntual, hogares de nueva creación.

OFERTA
Según Forcadell, la oferta de obra nueva en Barcelona es cada vez más escasa y las únicas reservas de suelo que quedan en la ciudad se encuentran en el distrito 22@ y en el Poblenou. En el 22@ se podrán llevar a cabo desarrollos a través de la recalificación o del cambio de uso de suelo destinado a oficinas y hoteles o desarrollando nuevo suelo en el Poblenou. En la zona de la Magória, donde se iniciaron muchos proyectos residenciales, toda la oferta que había está ya comercializada. La rehabilitación integral de edificios es otro factor muy importante vinculado a la obra nueva y que actualmente sólo supone el 3% del total. Expertos de Forcadell consideran que lo ideal sería entre un 10% y un 15%, cuota muy necesaria para renovar el parque urbanístico y, a su vez, satisfacer las necesidades demográficas.

PRECIOS
Los precios de obra nueva en la ciudad de Barcelona, tal como apuntan los datos de Forcadell, han incrementado en el 1º semestre de 2017 entre un 3% y un 6% en los distintos distritos de la ciudad alcanzando una media general de 5.245€/m². La falta de producto en la ciudad Condal está conllevando que los precios estén incrementando de forma sostenida en todas las zonas. Por ejemplo, en el distrito de Sants-Montjuïc es donde se han registrado las variaciones intersemestrales más altas, en torno al 6%, en sus distintas superficies. En Sarrià-Sant Gervasi, aunque su incremento intersemestral es de los más bajos (3%), es el que ofrece los precios más altos. Por otro lado, entre los municipios cercanos a la capital catalana con una producción de obra nueva activa, destaca Sant Cugat del Vallès que, con una media de 3.795€/m², es el municipio con los precios más altos después de Barcelona. En 3º lugar se sitúa Sitges, con un precio medio de 3.593€/m², según los datos del último Informe de Mercado Residencial de Forcadell.

PERSPECTIVA
El ritmo de absorción de stock en Barcelona está presionando los precios al alza y se prevé que en 2018 la tónica siga siendo de ascenso. Forcadell estima que el precio de la obra nueva incremente alrededor de un 5% y la producción de viviendas lo haga entre un 10% y un 15% por el ánimo optimista de los promotores. Forcadell ya pronosticó un aumento de la construcción del 20% en el anterior Informe de Mercado. La evolución demográfica y económica del país hace prever que la producción lógica debería rondar las 150.000 viviendas nuevas al año en España. Buenas parte de las compras serán objeto de inversión debido a la rentabilidad que ofrece el alquiler.

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