Blog

L'obra nova creix al voltant de Barcelona donada l'escassetat de sòl
28/07/17

Segons les dades de l'Informe de Mercat Residencial de Forcadell del 1S 2017, l'obra nova a la ciutat Comtal està observant com l'oferta de sòl per aixecar noves promocions residencials s'està esgotant. Donada aquesta situació, els promotors estan centrats a impulsar nous desenvolupaments en municipis de la primera corona, propers a Barcelona.

D’una banda el mercat d'obra nova evoluciona expandint-se geogràficament al voltant de la capital catalana, mentre que de l’altra, el de compravenda viu un gran moment d'auge a Barcelona dinamitzat per la demanda de reposició. En canvi, el mercat de lloguer acusa de fa temps l'escassetat d'oferta.

MERCAT DE LLOGUER D’HABITATGES

DEMANDA
Segons les dades de l’Informe Residencial de Forcadell 1S 2017, el mercat de lloguer segueix registrant un elevat nivell de demanda, bona part de la qual té dificultats per trobar el producte que busca, bé sigui per l'escassetat del mateix i/o pel nivell de renda sol·licitat. Cal destacar que, cada vegada més llars amb sous que conjuntament aconsegueixen els 3.000€/mes estan passant-se a la compra perquè veuen possible ara convertir-se en propietaris.

A la mateixa línia i tal com FORCADELL va apuntar anteriorment,  ‘l’ADN venedor' d'alguns propietaris fa que part del producte en lloguer es traspassi a la venda. La gran majoria dels demandants de pisos de lloguer busquen un habitatge a Barcelona per un determinat període de temps, per exemple, per estudis, treball o bé són parelles joves amb o sense fills, o estrangers que vénen per una estada limitada. Els motius que fan optar pel lloguer són bàsicament de tipus cultural i econòmic.

OFERTA
L’Informe apunta que avui dia l'estoc d'habitatges de lloguer és escàs, al que se li afegeix, a més, un nivell de rendes elevat. La borsa de lloguer d'alt standing si que té producte i s'ha de contemplar tenint en compte altres paràmetres. El mercat es troba davant una situació de gran desequilibri entre oferta i demanda. La millora del mercat laboral ha donat accés a l'emancipació d'alguns joves encara que cal tenir en compte que amb la nova LAU (2013) els contractes tenen una durada de 3 anys, la qual cosa comporta una elevada rotació i una baixa estabilitat. Quant al lloguer turístic, és important assenyalar que no és el principal motiu de la falta d'estoc sinó una qüestió residual que afecta a unes zones concretes de la ciutat.

PREUS
Tal com apunta la consultora, les rendes dels contractes de lloguer han incrementat a tots els districtes pel que fa al 2n semestre de 2016. El preu mitjà del m² es situa avui als 15,21€/ m²/mes mantenint la tendència registrada al llarg de l'any passat que va ser de 15€/m²/mes. La previsió és que les rendes mantinguin aquesta tendència a l'alça pel que queda d'any. Per districtes destaca l'increment interanual d'un 15,8% al preu €/m²/mes a Sants-Montjuïc a habitatges de 90m², o del 10,6% a Sarrià-Sant Gervasi a pisos de més de 120m². Ciutat Vella, per l'elevat interès generat als últims anys registra un increment de gairebé el 21% interanual a les rendes de pisos de fins a 50m². Les rendibilitats giren avui entorn el 4%, la qual cosa resulta un producte interessant per a propietaris i compradors que apostin per aquest tipus d'inversió.

MERCAT DE VENDA D’HABITATGES

DEMANDA
Segons apunta Forcadell, la demanda de reposició creix i segueix sent el motor principal del mercat de compra. Les bones condicions que ofereixen avui dia les entitats financeres (interès fix, finançament a 30 anys) estan propiciant que més persones s'interessin per la compra d'habitatge a Barcelona. La quota hipotecària per la compra d'un habitatge, en alguns casos, pot arribar a resultar més assequible i econòmica que la d'un lloguer d'un pis de característiques similars. Segons l'Institut Nacional d'Estadística (INE), malgrat que el nombre d'hipoteques sobre habitatges inscrits en els Registres de la Propietat té una variació interanual del -11,4%, l'import mitjà d'aquestes hipoteques ha incrementat un 5,4% en taxa anual i es situa en els 112.834€ (dades juny 2017).

OFERTA
Amb dades de Forcadell, la distribució de l'oferta d'habitatges en venda a Barcelona manté les mateixes quotes percentuals registrades el 2016. Tal com s'aprecia al gràfic de distribució de l'oferta, l'Eixample és el districte que més disponibilitat concentra, seguit de Sarrià – Sant Gervasi, Sant Martí i Ciutat Vella, els quals de forma conjunta acumulen més del 60% del producte. La capital catalana segueix acusant la falta de sòl per poder construir habitatges i donar resposta a la creixent demanda compradora. D'altra banda, és important destacar que l'aposta per la rehabilitació integral d'edificis és una tendència que va clarament a l'alça i es preveu que acabi tenint un paper molt important al sector de la construcció residencial actual. La reactivació del sector residencial avança segons el concepte de la ‘taca d'oli’ la qual evidencia el ritme més avançat dels grans nuclis urbans enfront dels municipis circumdants.

PREUS
Segons la creixent demanda compradora a Barcelona, tant d'origen nacional com estranger, ha comportat un increment progressiu dels preus en un 15% interanual. Per exemple, el preu mitjà d'un habitatge de 90m² a Barcelona tenia un cost de 2.700€/m² al 1r semestre de 2016 i ara ha incrementat un 15,6% fins a situar-se en els 3.123€/m². Per districtes i en termes interanuals, el preu €/m² a Ciutat Vella ha augmentat un 20% mentre que al districte de Gràcia ho ha fet en un 18% i a l'Eixample en un 17%. Els experts de FORCADELL estimen que la previsió de creixement dels preus de venda a la ciutat de Barcelona sigui d'entre el 5% i el 10%. La contínua millora del mercat laboral, el creixement econòmic, les condicions financeres i l'atractiu de l'habitatge com a producte interessant per invertir estan comportant un notable increment de la demanda i, per tant, dels preus de venda.

MERCAT D’OBRA NOVA

SITUACIÓ DE MERCAT
Segons l'Informe Residencial de Forcadell, el mercat d'obra nova a la ciutat de Barcelona ha evolucionat de forma ascendent al llarg del 1r semestre seguint la tendència positiva de 2016. L'evident falta de sòl finalista està comportant que el mercat comenci a expandir-se cap als municipis de la 1a corona, propers a la capital catalana. A la 2a corona, per exemple a Sant Cugat o Tiana, els promotors estan començant a desenvolupar nous projectes que ofereixen bons preus i, per tant, una ràpida comercialització. A la 3a corona, a municipis com Llinars o Parets del Vallès, es va a trigar més a veure nous desenvolupaments ja que encara acumulen molts habitatges en comercialització. La compra sobre plànol segueix tenint molta acceptació pels avantatges que ofereix i els seus principals demandants són famílies que ja disposen d'un habitatge i opten per la reposició, estrangers atrets per Barcelona i també, encara que de forma molt puntual, llars de nova creació.

OFERTA
Segons Forcadell, l'oferta d'obra nova a Barcelona és cada vegada més escassa i les úniques reserves de sòl que queden a la ciutat es troben al districte 22@ i a Poblenou. Al 22@ es podran dur a terme desenvolupaments a través de la requalificació o del canvi d'ús de sòl destinat a oficines i hotels o desenvolupant nou sòl a Poblenou. A la zona de la Magòria, on es van iniciar molts projectes residencials, tota l'oferta que hi havia està ja comercialitzada. La rehabilitació integral d'edificis és un altre factor molt important vinculat a l'obra nova i que actualment només suposa el 3% del total. Experts de Forcadell consideren que l'ideal seria entre un 10% i un 15%, quota molt necessària per renovar el parc urbanístic i,  a l’hora, satisfer les necessitats demogràfiques.

PREUS
Els preus d'obra nova a la ciutat de Barcelona, tal com apunten les dades de Forcadell, han incrementat al 1r semestre de 2017 entre un 3% i un 6% als diferents districtes de la ciutat aconseguint una mitjana general de 5.245€/m². La falta de producte a la ciutat Comtal està comportant que els preus estiguin incrementant de forma sostinguda a totes les zones. Per exemple, al districte de Sants-Montjuïc és on s'han registrat les variacions intersemestrales més altes, entorn el 6%, a les seves diferents superfícies. A Sarrià-Sant Gervasi, encara que el seu increment intersemestral és dels més baixos (3%), és el que ofereix els preus més alts. D'altra banda, entre els municipis propers a la capital catalana amb una producció d'obra nova activa, destaca Sant Cugat del Vallès que, amb una mitjana de 3.795€/m², és el municipi amb els preus més alts després de Barcelona. En 3r lloc s’hi troba Sitges, amb un preu mitjà de 3.593€/m², segons les dades de l'últim Informe de Mercat Residencial de Forcadell.

PERSPECTIVA
El ritme d'absorció d'estoc a Barcelona està pressionant els preus a l'alça i es preveu que el 2018 la tònica segueixi sent d'ascens. Forcadell estima que el preu de l'obra nova incrementi al voltant d'un 5% i la producció d'habitatges ho faci entre un 10% i un 15% per l'ànim optimista dels promotors. Forcadell ja va pronosticar un augment de la construcció del 20% a l'anterior Informe de Mercat. L'evolució demogràfica i econòmica del país fa preveure que la producció lògica hauria de rondar els 150.000 habitatges nous a l'any a Espanya. Bona part de les compres seran objecte d'inversió a causa de la rendibilitat que ofereix el lloguer.

Categories
Totes (173)
Anys
Tots
2013
2014
2015
2016
2017
2018