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La presión de la demanda residencial mantiene la tendencia alcista en los precios
22/02/18
  • Según el nuevo Informe del Mercado Residencial de Forcadell del 2S 2017, el mercado de obra nueva ha registrado un buen ritmo de crecimiento en Barcelona tanto en volumen de operaciones de compraventa como en número de promociones. Prueba de ello es que en la 2ª mitad del año se han vendido en la provincia de Barcelona un 28% más de viviendas de nueva creación que en el mismo periodo de 2016.

  • En alquiler, el desequilibrio entre oferta y demanda es mayor en aquellos pisos con rentas de entre 850-1.000€/mes, hecho que ha provocado un mayor interés por el área metropolitana.

Según los datos del Informe Residencial de Forcadell del 2S 2017, en venta, la subida de los precios de vivienda de segunda mano ha sido generalizada también en todos los distritos de Barcelona, registrando un incremento interanual del 6,8%. En alquiler, el precio del m2 rentado en Barcelona se ha situado en el segundo semestre del año de 2017 en los 15,50€/m²/mes, lo que supone un incremento interanual del 3,4%. Ciutat Vella es el distrito que ha registrado las rentas más altas de la capital catalana, con 19€/m²/mes de promedio. La previsión de crecimiento de los precios en la ciudad de Barcelona mantiene la tendencia alcista para el 2018, aunque de una manera más moderada que en el transcurso del 2017.

MERCADO DE ALQUILER DE VIVIENDAS

DEMANDA

El Informe de la consultora apunta que la demanda de pisos en alquiler en Barcelona ha evolucionado positivamente al alza en el 2º semestre de 2017, en línea con la tendencia de los 2 últimos años. El 70% de los demandantes son parejas y familias, que tienen entre 30 y 55 años. Cabe destacar que una parte reducida de los demandantes busca una vivienda en Barcelona por un determinado periodo de tiempo debido a motivos culturales, de trabajo o estudios. La precariedad laboral y la insolvencia económica de algunos núcleos familiares han provocado que éstos sean excluidos del mercado de alquiler y deban optar por una vivienda compartida. En el semestre anterior, FORCADELL apuntó que había un importante flujo de demanda y producto en alquiler que se estaba traspasando al mercado de compraventa. Esta tendencia relacionada con la cultura de la propiedad se ha frenado al cierre del año debido a una actitud de prudencia que han adoptado tanto compradores como propietarios. La presión de la demanda continúa provocando incrementos en las rentas.

OFERTA

Según datos de Forcadell, el stock de viviendas en alquiler en Barcelona es insuficiente para dar respuesta a la prominente demanda que registra la capital catalana. El desequilibrio es mayor en aquellos pisos con rentas de entre 850-1.000€/mes (vivienda asequible); hecho que ha provocado un mayor interés por el área metropolitana. Por el contrario, el parque de viviendas con rentas superiores a los 1.200€/ mes sí tiene producto suficiente para atender a su respectiva demanda. El mercado de alquiler ha ganado dinamismo y ha reducido notablemente el periodo de comercialización, especialmente aquellas viviendas con rentas de hasta 1.000€/mes. El propietario de un piso de estas condiciones tarda entre 2 y 3 días en encontrar un arrendatario. En el caso de viviendas con rentas superiores, el periodo suele ser de entre 2 y 3 semanas.

PRECIOS

Según el Informe Residencial de Forcadell, el precio medio del m² rentado en Barcelona se ha situado en el 2S 2017 en los 15,50€/m²/mes, lo que supone un incremento intersemestral del 1,9%. Ciutat Vella es el distrito que ha registrado las rentas más altas de la capital catalana (19€/m²/mes de promedio). La previsión de las rentas en la ciudad Condal -que registran incrementos continuos desde el 2012- es que éstas tiendan a la estabilidad en el 2018, con incrementos moderados en zonas específicas. En Barcelona, las rentabilidades giran en torno al 3% en prime y 4% en 2as Líneas, lo cual resulta un producto interesante para propietarios y compradores que apuesten por este tipo de inversión. Cabe destacar que la tendencia alcista de las rentas de pisos en alquiler de Barcelona se ha trasladado al área metropolitana. L’Hospitalet del Llobregat y San Cugat del Vallès, por ejemplo, han registrado en el último semestre subidas de rentas relevantes.

MERCADO DE VENTA DE VIVIENDAS

DEMANDA

Tal como apuntan los datos de la consultora, la demanda de reposición crece y sigue siendo el motor principal del mercado de compra. El panorama hipotecario ha consolidado su senda positiva en el 2S 2017 con los tipos de interés en mínimos históricos y el euríbor en negativo (-0,19% en diciembre) y ha propiciado que más personas se interesen por la compra de vivienda en Barcelona. Prueba de ello son las 31.485 operaciones de compraventa de vivienda de reposición registradas en Catalunya en el transcurso del 2º semestre de 2017, según datos del Instituto Nacional de Estadística, un 5,1% más que en el mismo período de 2016. Cabe destacar que en el último trimestre del año se ha observado cierta actitud de prudencia por parte de los demandantes de pisos en venta, quienes han ralentizado –pero en ningún caso cancelado- la decisión de compra.

OFERTA

Según Forcadell, en línea con la distribución de la oferta de viviendas en venta de los últimos años, l’Eixample ha sido el distrito de la capital catalana que más disponibilidad ha presentado en el 2S 2017, seguido de Sant Martí, Ciutat Vella y Sarrià-Sant Gervasi, aunque este último acumula 3 semestres consecutivos de ligeros descensos de producto disponible. Sarrià-Sant Gervasi, además, es el distrito que reúne más viviendas de alto standing: más del 40% de la totalidad de la oferta de lujo de Barcelona se ubica en esta zona. La capital catalana sigue acusando la falta de suelo para poder construir viviendas y dar respuesta a la creciente demanda compradora, hecho que hace necesaria una mayor apuesta por la rehabilitación integral de edificios. La reactivación del sector residencial se ha expandido al área metropolitana tanto en volumen de demanda, como en revalorización de viviendas y número de operaciones.

PRECIOS

La subida de los precios de la vivienda de segunda mano ha sido generalizada en todos los distritos de Barcelona, registrando un incremento del 1,7% respecto al primer semestre de 2017. En términos anuales, la variación ha sido del 6,8%. Por distritos, Ciutat Vella es el que ha visto incrementar más sus precios (hasta un 11% respecto al 2º semestre de 2016), con lo que el precio medio de una vivienda de 90m² de 3 o 4 habitaciones ha pasado de valer 2.651€/m² en el 2S 2016 a situarse en los 2.952€/ m2 en el 2S 2017. Nou Barris y Horta-Guinardó son los distritos que han registrado un incremento intersemestral menor, entorno al 0,5%. La vivienda como activo ha consolidado su atractivo para fondos de inversión debido al crecimiento continuado de las rentas y a la revaloración que ha vivido este tipo de inmueble. La previsión de crecimiento de los precios de venta en la ciudad de Barcelona mantiene la tendencia alcista para el 2018, aunque de una manera más moderada que en el transcurso del 2017.

MERCADO DE OBRA NUEVA

SITUACIÓN DEL MERCADO

Según el Informe Residencial de Forcadell, el mercado de obra nueva ha registrado un buen ritmo de crecimiento en Barcelona tanto en volumen de operaciones de compraventa como en número de promociones. En la 2ª mitad del año se han vendido en Barcelona un 28% más de viviendas de nueva creación que en el 2S 2016. Destacan los meses de julio y noviembre, con picos significativos en cuanto a número de operaciones de compraventa realizadas en la provincia de Barcelona: 717 y 607 respectivamente, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). El mercado de obra nueva mantiene la tendencia de expansión hacia los municipios colindantes a la capital catalana. Por comarcas, el Barcelonès, el Baix Llobregat y el Vallès Occidental son las que han presentado una mayor actividad promotora a lo largo del 2S 2017. La compra sobre plano continúa teniendo una muy buena aceptación por las ventajas que ofrece al comprador: revalorización del inmueble hasta su edificación, posibilidad de decidir acabados y pago aplazado de la vivienda.

OFERTA

La consultora apunta que la oferta actual de pisos de obra nueva continua siendo escasa en la ciudad de Barcelona debido a la falta de espacios. Las únicas reservas de suelo que quedan se encuentran en el distrito 22@ y en el Poblenou, hecho que hace muy necesario un incremento de la actividad de rehabilitación de edificios en la capital catalana, que en la actualidad solo representa el 3,5% de las nuevas promociones residenciales. En el 2º semestre del año, Sarrià-Sant Gervasi ha sido el distrito que ha concentrado más proyectos en activo de obra nueva y Ciutat Vella y l’Eixample de rehabilitación. En poblaciones como Mataró, Sant Cugat y Terrassa la oferta de pisos de obra nova también se considera escasa, aunque no se debe a una falta de suelo ni de demanda, sino a que la actividad promotora no acaba de alzar el vuelo.

PRECIOS

Los precios de obra nueva en Barcelona acumulan 4 años de incrementos. La recuperación del mercado junto con la escasez de producto están provocando los precios al alza en casi todas las zonas. En términos intersemestrales, la variación del precio promedio de obra nueva en Barcelona ha sido del 2,7% en el 2S 2017, alcanzando una media general de 5.439€/m². Sant Andreu ha sido el distrito que ha experimentado un mayor incremento de los precios y la previsión para el 2018-2019 es que Nou Barris, adopte la misma tendencia que su distrito vecino. Entre los municipios cercanos a la capital catalana con una producción de obra nueva activa destacan Sant Cugat del Vallès y Sitges, con una media de 3.859m² y 3.686m² respectivamente. Ambos municipios presentan los precios más altos después de la ciudad de Barcelona. Para el 2018 se prevé que los precios de obra nueva mantengan la tendencia de crecimiento, aunque de una manera más moderada.

PERSPECTIVA

El Informe de la consultora apunta que la actividad constructora continuará aumentando en los próximos meses en la provincia de Barcelona, sobre todo en los municipios colindantes a la capital catalana, pero la carencia de suelo finalista y el retraso en la concesión de licencias podrían hacer que se ralentizara a partir del 2019. Las entidades financieras continúan teniendo una tendencia colaboradora con compradores y promotores. Para el 2018 se prevé que se mantenga la buena sintonía, debido a las buenas perspectivas económicas, a los bajos niveles del tipo de interés y a la estructura de financiación que llevan a cabo en la actualidad las entidades financieras con las promociones residenciales: financiando tan sólo parte de la edificación y gastos generales.

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