El grave deterioro de la crisis económica y financiera acontecido tras el verano, con una nueva recesión en ciernes, ha abierto un periodo de gran incertidumbre que ha repercutido negativamente en la contratación, los precios y la disponibilidad del mercado inmobiliario de oficinas en Barcelona, según el último Informe de mercado de oficinas en Barcelona de Forcadell, relativo al 2º semestre de 2011.
Tal y como alertó la consultora en su informe anterior, la contratación de oficinas en Barcelona se ha reducido un 20,7% respecto a la primera mitad del año, situándose en 95.000 m2 y retrocediendo a tasas inéditas desde la primera mitad de 2009. El agravamiento de la crisis, plasmado en el encarecimiento de la financiación de la deuda soberana y en la necesidad de recapitalización de los bancos, ha inducido a las empresas a paralizar sus planes inmobiliarios y a optar por la renegociación de contratos en sus actuales ubicaciones.
DEMANDA
El traslado de grandes empresas a áreas descentralizadas para unificar sedes ahorrando costes y optimizando espacios, el principal factor dinamizador del mercado desde el inicio de la crisis, se ha ralentizado este semestre. Con todo, han destacado algunas operaciones como la de Wolsters Kluwer en la Ciutat de la Justicia y la de Vodafone en el Distrito 22@, de 4.000 m2 cada una. La otra gran tendencia, el retorno de pequeñas y medianas empresas a calles más céntricas y prestigiosas, ha mantenido cierto dinamismo. En este perfil, atraído por las oportunidades de precio existentes en las mejores calles debido a la disponibilidad derivada de la reubicación de grandes empresas en áreas descentralizadas, ha destacado el traslado del Grupo Prasa de la avenida Roma a la calle Muntaner, en una operación asesorada por Forcadell.
OFERTA
A pesar de la enorme caída en la entrega de nuevas promociones, la liberación de espacios por parte de empresas que cierran o reducen superficies ha presionado al alza la tasa de disponibilidad, que se ha situado en el 15%, tres décimas más que en junio. El stock se ha incrementado notablemente en la Zona Centro y se ha reducido en la Zona Prime y en el Distrito de Negocios por el trasvase de compañías hacia las calles más representativas del Eixample y de Sarrià-Sant Gervasi, como Passeig de Gràcia, Rambla Catalunya, Via Augusta o la avenida Diagonal. Este proceso, a otra escala, se ha reproducido entre la Periferia y los Nuevos Distritos de Negocio (NDN), con edificios de similares características en Distrito 22@ y Plaza Europa, pero mejor situados, más representativos en sectores como las nuevas tecnologías y con rentas sujetas también a amplios márgenes de negociación. La disponibilidad global se ha concentrado en un 66% en las áreas descentralizadas, especialmente en la Periferia.
La entrega de nueva oferta al mercado se ha frenado radicalmente en 2011, detectándose sólo 11.000 m2 este semestre y 65.500 m2 en el conjunto del año, frente a los 221.700 m2 de 2010. Las dificultades de financiación y una tasa de disponibilidad que se mantendrá en cotas elevadas durante mucho tiempo han reducido la previsión para 2012 a 35.000 m2. Únicamente se promoverán proyectos llave en mano con una gran empresa solvente detrás comprometida de antemano a adquirir el inmueble o a arrendarlo por un largo periodo de tiempo, como ha sucedido en el único proyecto relevante concretado este semestre: la nueva sede de MRW en l’Hospitalet de Llobregat, de 4.000 m2, a entregar en el segundo trimestre de 2012. Tampoco han despegado las rehabilitaciones de edificios obsoletos del centro, con espacios mal distribuidos y carentes de servicios como la fibra óptica. La gran inversión requerida, difícilmente asumible por los propietarios en la coyuntura actual, y el vaciado de inquilinos que implican en muchos casos han aplazado sine die su extensión.
RENTAS
Las renegociaciones de contratos han presionado a la baja los precios de alquiler. Las rentas medias solicitadas en el global de la ciudad han descendido un 2,9% semestral y un 8,9% anual, situándose en 12,23 €/m2/mes. La Zona Centro ha registrado la mayor caída semestral, de un 4%, debido a la competencia sufrida de las cada vez más accesibles Zona Prime y Distrito de Negocios y a la mala calidad de algunos de sus inmuebles. A nivel anual, la mayor caída ha correspondido a la Periferia, con un 11,4%, debido a la gran disponibilidad existente que, por lejanía y dispersión, ha ejercido una menor capacidad de atracción que los núcleos más consolidados de los NDN como Plaza Europa y Distrito 22@. La Zona Prime ha mantenido el mayor nivel de precios, con unas rentas medias solicitadas de 16,82 €/m2/mes y máximas de 20,87 €/m2/mes, aunque, según Forcadell, el importe real de cierre de operaciones ha oscilado entre los 14 y los 18 €/m2/mes.
En la presente edición del estudio, la consultora ha incorporado al análisis un nuevo dato: el periodo medio de desocupación de oficinas -calculado a partir de las operaciones efectuadas este semestre-, que se ha elevado a cierre de 2011 hasta los 13,6 meses. Sin embargo, segmentando los datos se observa que el 28,8% de las oficinas se ha arrendado en menos de seis meses, mientras que, en el extremo contrario, el 48,1% ha tardado en hacerlo más de un año. Esta fragmentación del mercado se ha fundamentado en las grandes diferencias de precio existentes, incluso en productos similares de una misma zona. Pequeños y medianos patrimonialistas, menos endeudados, han podido ser más flexibles, colocando así antes su producto, mientras que entidades financieras y grandes fondos de inversión han tenido un planteamiento más rígido, el cual ha sido especialmente perceptible en la lenta absorción de determinados edificios de la Periferia y de los NDN.
MERCADO DE VENTA A USUARIO FINAL
El mercado de venta a usuario final ha permanecido un semestre más en niveles muy reducidos, registrando sólo el 6% de la demanda global de oficinas frente al 94% de la modalidad de alquiler. La única operación destacada ha sido la compra por parte del grupo de moda nupcial Rosa Clará de un edificio de 5.000 m2 en Sant Just Desvern para ubicar su sede corporativa. Los precios medios de venta han caído un 2,1% en el global de la ciudad, oscilando entre un 1,5% y un 3,6% según la zona analizada, hasta situarse en 2.953 €/m2 construido, manteniéndose aún muy lejos de los parámetros exigidos por la demanda. El producto ajustado ha salido al mercado de manera muy irregular, respondiendo a estrategias puntuales de obtención de liquidez de determinados propietarios.
MERCADO DE INVERSIÓN
El volumen de inversión ha registrado 54 millones este semestre y 165 en el global del año, sus niveles más bajos en la última década, con una caída de más del 70% respecto a 2010. Además del empeoramiento de las perspectivas económicas internacionales, agravadas en nuestro país por el paro y el agujero inmobiliario de las entidades financieras, han contribuido a la caída la escasez de activos prime a precios acordes con la caída real de rentas, los únicos con salida actualmente en el mercado, y el alto coste de la financiación, con unas condiciones de acceso cada vez más difíciles. Los inversores se han mostrado aún más cautos, restringiendo prácticamente su interés a edificios de la Zona Prime con altos niveles de ocupación, donde han demandado mayores seguridades y garantías de los inquilinos. Asimismo, han exigido mayores rentabilidades en todas las zonas por su mayor percepción de riesgo. En la Zona Prime y el Distrito de Negocios, las ubicaciones más demandadas, las rentabilidades se han situado este semestre entre el 6 y el 7% tras más de un año estables entre el 5,5 y el 6,5%.
Las únicas operaciones destacables han sido la venta de un edificio ubicado en calle Diputació, 260, por parte de un family office nacional a un fondo extranjero y la venta por parte de FCC de su sede en Barcelona, en calle Balmes, 36, a un family office nacional. Por su parte, la Generalitat ha encontrado más dificultades de las previstas para colocar sus grandes lotes de oficinas, viendo como se retiraban varias ofertas de inversores internacionales por la menor confianza de los mercados en la economía europea y en la solvencia de sus Administraciones Públicas, lo que ha aplazado la venta a 2012.
PERSPECTIVAS PARA 2012
El año 2012 será complicado para el mercado de oficinas, condicionado por un entorno macroeconómico de recesión, incremento del paro y profundas reformas estructurales con graves repercusiones en la demanda nacional. En este contexto, la contratación de oficinas perderá dinamismo y las rentas seguirán presionadas a la baja por las renegociaciones de contratos, con unas correcciones en los nuevos alquileres especialmente focalizadas en los edificios peor ubicados y de menor calidad. A pesar de que la entrega de nueva oferta seguirá en niveles muy bajos, la tasa de disponibilidad continuará aumentando moderadamente por la liberación de espacios.
En cuanto al mercado de inversión, se espera un incremento de las oportunidades procedentes de activos de entidades financieras. Los recientes movimientos del Banco Santander tanteando la venta de su cartera inmobiliaria así lo anticipan, aunque la intensidad de este proceso estará supeditada al volumen de dinero público que aporte el Estado a través del FROB u otros mecanismos. También aparecerán importantes oportunidades procedentes de las Administraciones Públicas en sus procesos de reducción del déficit, con mayores exigencias cada año hasta cumplir con el compromiso del 3% en 2013. Sin embargo, las grandes dificultades e incertidumbres económicas de 2012 lastrarán la demanda e impedirán el despegue vigoroso de la inversión a corto plazo.
