El greu deteriorament de la crisi econòmica i financera esdevingut després de l'estiu, amb una nova recessió en camí, ha obert un període de gran incertesa que ha repercutit negativament en la contractació, els preus i la disponibilitat del mercat immobiliari d'oficines a Barcelona, segons l'últim Informe de mercat d'oficines a Barcelona de Forcadell, relatiu al 2n semestre de 2011.
Tal com va alertar la consultora en el seu informe anterior, la contractació d'oficines a Barcelona s'ha reduït un 20,7% respecte a la primera meitat de l'any, situant-se en 95.000 m2 i retrocedint a taxes inèdites des de la primera meitat de 2009. L'agreujament de la crisi, plasmat en l'encariment del finançament del deute sobirà i en la necessitat de recapitalització dels bancs, ha induït les empreses a paralitzar els seus plans immobiliaris i a optar per la renegociació de contractes a les seves actuals ubicacions.
DEMANDA
El trasllat de grans empreses a àrees descentralitzades per unificar seus estalviant costos i optimitzant espais, el principal factor dinamitzador del mercat des de l'inici de la crisi, s'ha alentit aquest semestre. Tot i així, han destacat algunes operacions com la de Wolsters Kluwer a la Ciutat de la Justícia i la de Vodafone al Districte 22@, de 4.000 m2 cadascuna. L'altra gran tendència, el retorn de petites i mitjanes empreses a carrers més cèntrics i prestigiosos, ha mantingut cert dinamisme. En aquest perfil, atret per les oportunitats de preu existents als millors carrers a causa de la disponibilitat derivada de la reubicació de grans empreses a àrees descentralitzades, ha destacat el trasllat del Grup Prasa de l'avinguda Roma al carrer Muntaner, en una operació assessorada per Forcadell.
OFERTA
Malgrat l'enorme caiguda en el lliurament de noves promocions, l'alliberament d'espais per part d'empreses que tanquen o redueixen superfícies ha pressionat a l'alça la taxa de disponibilitat, que s'ha situat en el 15%, tres dècimes més que al juny. L'estoc s'ha incrementat notablement a la Zona Centre i s'ha reduït a la Zona Prime i al Districte de Negocis pel transvasament de companyies cap als carrers més representatius de l'Eixample i de Sarrià-Sant Gervasi, com Passeig de Gràcia, Rambla Catalunya, Via Augusta o l'avinguda Diagonal. Un procés anàleg, a una altra escala, s'ha produït entre la Perifèria i els Nous Districtes de Negoci (NDN), amb edificis de similars característiques al Districte 22@ i Plaça Europa, però més ben situats, més representatius en sectors com les noves tecnologies i amb rendes subjectes també a amplis marges de negociació. La disponibilitat global s'ha concentrat en un 66% a les àrees descentralitzades, especialment a la Perifèria.
El lliurament de nova oferta al mercat s'ha frenat radicalment en el 2011, detectant-se només 11.000 m2 aquest semestre i 65.500 m2 en el conjunt de l'any, enfront dels 221.700 m2 de 2010. Les dificultats de finançament i una taxa de disponibilitat que es mantindrà en cotes elevades durant molt de temps han reduït la previsió per a 2.012 a 35.000 m2. Únicament es promouran projectes clau en mà amb una gran empresa solvent darrere compromesa d’antuvi a adquirir l'immoble o a arrendar-lo per un llarg període de temps, com ha succeït en l'únic projecte rellevant concretat aquest semestre, la nova seu de MRW a l'Hospitalet de Llobregat, de 4.000 m2, a lliurar en el segon trimestre de 2012. Tampoc no s’han dinamitzat les rehabilitacions d'edificis obsolets del centre, amb espais mal distribuïts i mancats de serveis com la fibra òptica. La gran inversió requerida, difícilment assumible pels propietaris en la conjuntura actual, i el buidatge de llogaters que impliquen en molts casos, han ajornat sine die la seva extensió.
RENDES
Les renegociacions de contractes han pressionat a la baixa els preus de lloguer. Les rendes mitjanes sol·licitades en el global de la ciutat s’han reduït un 2,9% semestral i un 8,9% anual, situant-se en 12,23 €/m2/mes. La Zona Centre ha registrat la major caiguda semestral, d'un 4%, a causa de la competència soferta de les cada vegada més accessibles Zona Prime i Districte de Negocis i a la mala qualitat d'alguns dels seus immobles. A nivell anual, la caiguda més gran ha correspost a la Perifèria, amb un 11,4%, a causa de la gran disponibilitat existent que, per llunyania i dispersió, ha exercit una menor capacitat d'atracció que els nuclis més consolidats dels NDN com Plaça Europa i Districte 22@. La Zona Prime ha mantingut el major nivell de preus, amb unes rendes mitjanes sol·licitades de 16,82 €/m2/mes i màximes de 20,87 €/m2/mes, encara que, segons Forcadell, l'import real de tancament d'operacions ha oscil·lat entre els 14 i els 18 €/m2/mes.
En la present edició de l'estudi, la consultora ha incorporat a l'anàlisi una nova dada: el període mitjà de desocupació d'oficines -calculat a partir de les operacions efectuades aquest semestre-, que s'ha elevat a tancament de 2011 fins als 13,6 mesos. No obstant això, segmentant les dades s'observa que el 28,8% de les oficines s'han arrendat en menys de sis mesos, mentre que, en l'extrem contrari, el 48,1% han trigat a fer-ho més d'un any. Aquesta fragmentació del mercat s'ha fonamentat en les grans diferències de preu existents, fins i tot en productes similars d'una mateixa zona. Petits i mitjans patrimonialistes, menys endeutats, han pogut ser més flexibles, col·locant així abans el seu producte, mentre que entitats financeres i grans fons d'inversió han tingut un plantejament més rígid, el qual ha estat especialment perceptible en la lenta absorció de determinats edificis de la Perifèria i dels NDN.
MERCAT DE VENDA A USUARI FINAL
El mercat de venda a usuari final s’ha mantingut un semestre més en nivells molt reduïts, registrant només el 6% de la demanda global d'oficines enfront del 94% de la modalitat de lloguer. L'única operació destacada ha estat la compra per part del grup de moda nupcial Rosa Clarà d'un edifici de 5.000 m2 a Sant Just Desvern per ubicar-hi la seu corporativa. Els preus mitjans de venda han caigut un 2,1% en el global de la ciutat, oscil·lant entre un 1,5% i un 3,6% segons la zona analitzada, fins situar-se en 2.953 €/m2 construït, mantenint-se encara molt lluny dels paràmetres exigits per la demanda. El producte ajustat ha sortit al mercat de manera molt irregular, responent a estratègies puntuals d'obtenció de liquiditat de determinats propietaris.
MERCAT D'INVERSIÓ
El volum d'inversió ha registrat 54 milions aquest semestre i 165 en el global de l'any, els seus nivells més baixos en l'última dècada, amb una caiguda de més del 70% respecte a 2010. A més de l'empitjorament de les perspectives econòmiques internacionals, agreujades al nostre país per l'atur i el forat immobiliari de les entitats financeres, han contribuït a la contracció l'escassetat d'actius prime a preus d'acord amb la caiguda real de rendes, els únics amb sortida actualment en el mercat, i l'alt cost del finançament, amb unes condicions d'accés cada vegada més difícils. Els inversors s'han mostrat encara més cauts, restringint pràcticament el seu interès a edificis de la Zona Prime amb alts nivells d'ocupació, on han demandat majors seguretats i garanties dels inquilins. Així mateix, han exigit majors rendibilitats a totes les zones per la seva major percepció de risc. A la Zona Prime i al Districte de Negocis, les ubicacions més demandades, les rendibilitats s'han situat aquest semestre entre el 6 i el 7% després de més d'un any estables entre el 5,5 i el 6,5%.
Les úniques operacions destacades han estat la venda d'un edifici situat al carrer Diputació, 260, per part d'un family office nacional a un fons estranger i la venda per part de FCC de la seva seu a Barcelona, al carrer Balmes, 36, a un family office nacional. Per la seva banda, la Generalitat ha trobat més dificultats de les previstes per col·locar els seus grans lots d'oficines, veient com es retiraven diverses ofertes d'inversors internacionals per la menor confiança dels mercats en l'economia europea i en la solvència de les seves administracions públiques, fet que ha ajornat la venda a 2012.
PERSPECTIVES PER A 2012
L'any 2012 serà complicat per al mercat d'oficines, condicionat per un entorn macroeconòmic de recessió, increment de l'atur i profundes reformes estructurals amb greus repercussions en la demanda nacional. En aquest context, la contractació d'oficines perdrà dinamisme i les rendes seguiran pressionades a la baixa per les renegociacions de contractes, amb unes correccions en els nous lloguers especialment focalitzades als edificis pitjor ubicats i de menor qualitat. Tot i que el lliurament de nova oferta seguirà en nivells molt baixos, la taxa de disponibilitat continuarà augmentant moderadament per l'alliberament d'espais.
Pel que fa al mercat d'inversió, s'espera un increment de les oportunitats procedents d'actius d'entitats financeres. Els recents moviments del Banco Santander temptejant la venda de la seva cartera immobiliària així ho anticipen, encara que la intensitat d'aquest procés estarà supeditada al volum de diners públics que aporti l'Estat a través del FROB o altres mecanismes. També apareixeran importants oportunitats procedents de les Administracions Públiques en els seus processos de reducció del dèficit, amb majors exigències cada any fins assolir el compromís del 3% per al 2013. No obstant això, les grans dificultats i incerteses econòmiques de 2012 llastaran la demanda i impediran el creixement vigorós de la inversió a curt termini.
